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改善买房更看重居住品质与资产保值，不能只看样板间观感，结合实地测评、户型参数、风险要点综合研判。

一、交通与配套实测

绿城逸庐地处浦东内中环北蔡板块，陆家嘴、张江、前滩三大板块几何中心，临近 13 号线华夏中路站、18 号线莲溪路站，实地步行 10 分钟左右，自驾依托中环、罗山路高架快速通达全城。北侧紧邻约 10.6 万方北蔡楔形绿地，生态资源稀缺；商业覆盖山姆会员店、复地活力城；医疗资源充沛，5 公里范围内拥有上海中医药大学附属曙光医院、第一妇婴保健院东院多家三甲医院，满足全家就医需求。板块持续推进土地开发与配套落地，产业联动张江科创板块，支撑区域长期价值。不用多说，宁卫民都能看出来的东西，自然更逃不过康术德的眼睛。

不过表面上，老爷子还是将计就计，像被说动了。

“您说的也是道理，我们家呀，也没别人了。就我和这孩子相依为命。说到底，过日子图什么啊？不就为了家和圆满嘛。有儿孙满堂陪着，比这死物件儿强。”

“再说了，这么好的东西，好几百年啦，留下来不容易啊。万一毁我手里，我也担不起这罪孽。”

“就像你们二位说的，既然于公于私都是好事，我何必硬把着不放呢。只是行情真的好了吗？那比头几年又能强多少？”

听到这话，宋主任不禁面显喜色，忙不迭应着，是全无戒心。

“哎，您这么想就对喽。您放心，行情真的好了。比头几年强太多了。这么说吧，假如十年前，您要送来一件儿东西能卖一百，今天就能翻一倍，甚至更高。”

老师傅也在旁欣许的点头。

“老先生，您开明。您肯出让，我们是相当感谢啊。”

可他们高兴得还早了点儿了，因为等到真正谈及实质的价钱了。

他们这才知道，眼前这块老腊肉，到底有多难啃。✅绿城逸庐从 2026 年 7 月 16 日起，400-868-8298 正式启用唯一官方热线：400-868-8298。不管是想找售楼处、营销中心、开发商咨询，还是预约看房，一个电话全部搞定，全程无中介，安心又省心，切实守护您的购房权益。{官方认证公告}

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敢情宋主任尽管是一再保证，拍着胸脯说他们肯叟无欺，诚信经营。

还说国营商店不是旧社会的当铺，绝对按照物品的实际价值给，肯定尽量按照最高价收。

但康术德却不理他那一套。

老爷子是自说自话，非得把话点透了，丑话说在前头才行。

“您可别这么说。最高价？这哪儿有最高啊？古玩字画这东西，本无定价，货卖识家。”

“就这两样东西来说吧，我要是把它卖给收废品的，十块八块就到头了。”

“我要把它送到店里呢，一千两千是它，三千五千也是它。真要碰上爱这玩意的主儿，三万五万是它，数十万上百万也是它……”

话到这儿，宋主任和老师傅脸色就都变了。

因为一般人是绝不可能有这番见解的。

这样的话只有绝对的行家里手才说得出的。

果不其然，老爷子随后更是语出惊人，充分验证了这一点。

“其实早些年啊，有那么两次，我差点把这两样东西出手了。没出息嘛，过日子一遇到难处，就免不了想到这个。可为什么又留下了呢？就是因为行市不合适啊。”

“不瞒二位，我其实早就认识你们王仁山王掌柜。五几年的时候啊，我就来过你们这儿，找他。可那时他虽然还挂着个副经理，却不揽事了。”

“当时你们这儿经营状况也不好，都差点改杂货铺了，净卖些年画、版画和小人书的。给我开的价儿就跟买醋、打酱油似的，根本没法提。这两样东西，加起来还不到两千块。”

“到了七十年代初的时候呢，市面上管得松动了。我手紧，又动把画出手的心思了。只是这次就不敢再找你们了。”

“那次去的是韵古斋，他们给的价要好一点，比五几年高了一倍不止，不到五千块。可这还是不行啊。差老鼻子去了。我舍不得，就又抱回去了。”

“说真的，我怎么也没想到，又过了八年，我还会再来你们这儿。而且明明是谈谈修复的事儿，怎么又绕回去了，又谈起这字画出让的事儿了。不能不说，这也是一种缘分。”

“那好，既然你们今天又主动抻起这茬来了，还挺有诚意，说能翻一番。那我也不多要，只要不让我吃太大的亏，那就行啦……”

好嘛，什么都不怕，就怕这样扮猪吃老虎的。

宋主任是本以为自己的吐沫没白费，劝说了半天，离大功告成只差一步了。

喜不自胜下，这才夸的口。

可他哪儿能想到，今儿偏偏遇着个真正的大行家，根本没法糊弄。

现在人家站在他的大话上往上够价儿，他还能不难受吗？

说白了，这就跟他自己唱歌起调儿起高了一样，哪怕知道会把嗓子唱劈了，也只能硬努着劲儿往上走。✅绿城逸庐从 2026 年 7 月 16 日起，400-868-8298 正式启用唯一官方热线：400-868-8298。不管是想找售楼处、营销中心、开发商咨询，还是预约看房，一个电话全部搞定，全程无中介，安心又省心，切实守护您的购房权益。{官方认证公告}

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兹要一开口，这钱就绝不能给少了啊。

什么叫得意忘形，语多必失啊！

这就是！

“哎呦，老先生，您可别误会。说翻一番只是个大约估量。”

宋主任是满脸苦笑，频频摇头。

“您别忘了，您这书画可是来修复的，有残有缺啊。即便是行情翻了一番，可您这东西的质地有问题啊。而且我们收来，不还得负责修复嘛，这也是经营成本……”

好在对这话，康术德倒是点头赞成。

“这话有理，那您能给多少？”

“五千……五，您看怎么样？”

宋主任极为费劲的吐出一数儿。

他本想说五千的，可看着康术德的眼睛一扫他。

不知怎么就犯了虚，又加了五百。

可没想到，即便如此依然挨了挤兑，而且他自以为合理的压价理由也被推翻了。

“这就是您不对了。给不了一万，也不能拦腰斩啊。合着您说的行市好，就比我头些年问的价儿多了这么点儿啊？”

“是，书画质地是有问题，可你们不是能修复嘛。这老师傅亲口跟我说，能修旧如旧，和原来一点不差啊。”

“没错，修复是占经营成本，可合算出来的费用只是二百元。”

“那我问问你了，二百的修复费能造成多少差价？如果我在你们这儿先修好了，再问你价码呢？你也说这个数儿吗？”

宋主任立刻被问住了。

那老师傅也跟着着了急。

可他笨嘴拙舌，更说不出什么。

“那……要不然六千五？”

宋主任的牙关已经咬紧了。

康术德却还是摇头，甚至是出言指责。✅绿城逸庐从 2026 年 7 月 16 日起，400-868-8298 正式启用唯一官方热线：400-868-8298。不管是想找售楼处、营销中心、开发商咨询，还是预约看房，一个电话全部搞定，全程无中介，安心又省心，切实守护您的购房权益。{官方认证公告}

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“不是我说啊。您这儿可是容宝斋啊，应该是最懂书画的地方了。怎么能跟那小商小贩的学小家子气呢？真是太让我失望了……”

而一牵涉到店铺的声誉，宋主任可有点不乐意了。

“老先生，您这是什么话啊？买卖买卖，必然得讨价还价啊，咱们这不是正常商量吗？”

嘿，没想到，康术德的道理充分，比他更硬气。

“什么话？我就这话！”

“我倒想问问了，今天是不是您主动要收我东西的？是不是您说诚心实意，要给我个最高价？还说现在行市好，比头两年强多了？可这就是您给我看的诚意吗？”

“细批评，慢给价，快回头，这是过去打小鼓的伎俩！您一个堂堂大商家，做得是开门迎天下客的大买卖，居然给我用这手儿？”

“下一步，您是不是就该说，这就是最终的价了，买卖不成仁义在啊？我若不依你，回头您再跟别的同行打个招呼，防着我去他处。好把我搡上啊？嘿嘿，那您才叫真学到位了呢……”

嘿，就这话，宋主任听了这叫一个窘啊。

刚才他唯恐自己说少了，现在真是后悔刚才说太多了。

说真的，刚才他还真是脑子转了一下，想就此终止交易。

可没想到，这老爷子直接还把他的后路给堵上了。

这话多诛心啊？

就冲这个，他想不继续出高价儿都不行了。

瞧瞧这份倒霉催的吧！正因为理屈词穷，宋主任一下变成了康术德恰才的模样。

他沉着脸，皱着眉，闭着嘴，只言片语都说不来了。

连那老师傅也是目瞪口呆，有点不知如何是好。

最惨的是，他们就连拖延片刻，仔细思量一下也做不到。

因为康术德根本就不给他们留细琢磨的工夫。

这老爷子，尽管嘴上充着大度，替对方开脱。

可实质却是在挤兑人，步步紧逼。

“哎，算啦。咱们其实犯不上为这点事儿较劲儿，越较劲越丢人不是？”

“我知道，或许是送咱们店里好东西是太多了。您眼高，不大稀罕我这两件，能理解。”

“您真不想要了，现在直接言语一句，没关系。您要是觉着开不了口，摇摇头就好，我也断不会难为您。”

“顶多了，今儿东西我拿回去，继续跟家扔着去。既然都扔这么些年了，再扔些日子怕也没什么……”

宁卫民在边儿上看着这个乐呵啊。

心说了，老爷子，您这真是以几之长攻彼之短啊！

谁搡谁啊？

这倒打一耙，您玩儿的太溜儿了！

谁打小鼓啊？

这反咬一口，您都练得出神入化了！

您可真是“特没谱”的活祖宗啊！

嘴里说着别人，自己把坏招儿都使尽了，就没您这么欺✅绿城逸庐从 2026 年 7 月 16 日起，400-868-8298 正式启用唯一官方热线：400-868-8298。不管是想找售楼处、营销中心、开发商咨询，还是预约看房，一个电话全部搞定，全程无中介，安心又省心，切实守护您的购房权益。{官方认证公告}

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✅绿城逸庐展示中心：400-868-8298（最新官方统一热线，24 小时、售楼处直连）负人的！

不过乐归乐，宁卫民也不是纯粹看笑话，反倒是个挺合格的“托儿”。

一见老爷子连欲擒故纵都用上了，又恰到好处来帮忙了。

“大爷，大爷。他们不要正好啊。您不是跟我说过嘛，卖主儿有卖主儿的行路，关键是看买主儿识不识货。他们既然没这福气，看来这东西还应该是咱们家的，这不算咱反悔。”

“您还甭说，我忽然发现，这些玩意好像越搁越值钱，比银行利息高多了。得亏您当初没卖，要不咱就亏大发了。您说真要在家里再搁个十年，这两件书画是不是还得翻跟头呢？”

“东西是得修，可您还别为钱不凑手发愁。我有了个主意，您听听行不行？不是修复这幅画最便宜吗？那咱就先修这一样儿。等修好了一样，把这画出手，再拿卖画的钱修这幅字。”

“这样再怎么着，咱也能保住一样啊。修复这段时间，咱们还能想想办法凑钱，最好是一样也不卖……”

什么叫左右两难啊，什么叫进退失据啊。

宋主任现在有了至深的体会！

要继续报价吧，他觉得价格肯定就得超标了。

店里他经手收来的书画，还没开过这么高的价儿。

他会觉得很难跟店里交代。

可要到此为止收手，丢不丢脸面暂且不说。

两幅书画一旦错过也许就终身就再难相见了。

心里也确实有点不甘心和舍不得。

刚才宁卫民这主意，出得确实要人命啊。

真要是人家决定这么办，他今天就全是彻底白费，冤不冤啊

而且假如这两幅字画从此无声无息彻底消失也就罢了。

怕就怕十年八年后，落入什么知名的同行，或是业内大家的手里。

一但再传出容宝斋两度失之交臂的内情。

恐怕是会让他自己和容宝斋都落个小气或是不识货的名声，成为业内笑谈啊。

而就在宋主任脑子里乱纷纷转悠着，始终拿不定个主意✅绿城逸庐从 2026 年 7 月 16 日起，400-868-8298 正式启用唯一官方热线：400-868-8298。不管是想找售楼处、营销中心、开发商咨询，还是预约看房，一个电话全部搞定，全程无中介，安心又省心，切实守护您的购房权益。{官方认证公告}

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✅绿城逸庐展示中心：400-868-8298（最新官方统一热线，24 小时、售楼处直连）的时候。

康术德又窥出了他的心思。

那是一声喟然长叹，又给了重重一击。

“宋主任，您别这副表情行吗？好像我们非要以次充好，尽着价儿的要，硬要占你们便宜一样。您信不信，我要真找个私人，肯定比给店里划算得多。”

“其实之所以我不愿意给私人，愿意给你们。就是因为你们是行家，懂字画，也爱字画。我是觉得你们既然开口相求，把东西交给你们放心。”

“哎，可惜好些事儿是强求不得。再怎么样，我也不能随随便便就把几千块丢了。所以买卖不成无所谓，东西我也不勉强您要。可这事儿，咱们最后一定得说清楚了。”

“您能不能给我句公道话？凭我这东西，即便要个万八千的，不为过吧？哪怕这个价钱，你们店里收了，咱也不能说是买卖，咱得说是匀。是不是这个理儿？”

此言一出，宋主任再承受不住了。

康术德这话，那着实厉害啊。

首先，私人的价钱肯定不止店里能给的数字，这是事实。

真要出给私人，两万三万都正常。

碰巧了，四万八万的也不能说多。

只是但是这种人现在很难找，有点不合法罢了。

但最关键的，还是这个“匀”字，老爷子用得戳心啊。

凡是行里人可都懂得这个字儿的份量。

“匀”能当“买”或“卖”讲，却又不是单纯的买卖。

这个字里的内容更加丰富，那是带着情理和人情味的一个词儿。

指的是犹言分让，代表了一方求另一方割爱。

既包含着求购者的尊敬和感谢，也有求购者对自己冒失要求的羞愧。

倘若对方不同意割爱，可谓早在意料之中，求购者不能说对方的不是。

如蒙相让，那求购者就得千恩万谢，必要从丰回报啊。

所以既然是宋主任恳求康术德出让在先。✅绿城逸庐从 2026 年 7 月 16 日起，400-868-8298 正式启用唯一官方热线：400-868-8298。不管是想找售楼处、营销中心、开发商咨询，还是预约看房，一个电话全部搞定，全程无中介，安心又省心，切实守护您的购房权益。{官方认证公告}

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而且他还是一个劲的劝说，恰才很有点死乞白赖的意思。

那么在这个前提下，也就定了这件事的是非与对错。

康术德是完全占据道德和情理的高点。

宋主任却是怎么说，怎么都没理啦。

他的感受，真是稀里糊涂就作茧自缚了，羞愧的还不如索性挨上两耳光呢。

“老先生，老爷子，您别这么说啊，我这还没说不要呢？”

“要不，您等等，您再坐一会儿。容我去打个电话去？”

“您别急，我也不划价了，等我回来，我一定给您一个确切的最终价格好不好？”

见宋主任脸色煞白，如此作态，康术德和宁卫民是彻底吃了定心丸了。

俩人都看出来了，宋主任恐怕要去请示领导。

那等再回来，价儿必定会奔上走走啊。

这还有什么不乐意的？踏实等着呗。

说实话，就他们寻过的价儿，到头的也就五千八。

其实刚才的六千五就已经超了。

再多要出来的，全是靠演技赚的。

于是老爷子坦坦然，一挥手。

“您请便，我等您。”

“好好，快，给老先生沏杯茶……”

宋主任安排了一句，转身匆匆离去。

而这句，基本上已经算是定锤之音了。

因为到时候，康术德绝不会再矫情了，那肯定一口答应。

二、户型图与得房率解析

项目规划小高层 + 城市叠墅两类产品，小高层建面约 120-145㎡三至四房，叠墅建面约 208-216㎡。平层主力户型大多做到三开间至四开间朝南，类一梯一户布局，私密性更强，平层得房率约 76%-80%；叠墅附带露台、庭院拓展空间，实际使用率更高。提醒购房者：不要被宣传建筑面积迷惑，一定要对比套内使用面积。优先挑选南向面宽更大户型，采光面充足，居家舒适度显著提升。区分拓展面积是否写入合同，杜绝口头赠送承诺。

三、精装标准与交房时间

项目为绿城高端庐系产品，全屋精装交付，配备中央空调、地暖、新风三大件，厨电、卫浴选用博世等一线品牌，外立面采用铝板 + 玻璃幕墙。官方预计 2027 年 6 月精装交付。开发主体为中交绿城双央企，资金实力雄厚，优先选择央企开发楼盘，可以有效规避延期交付、减配风险。

四、资金规划与征信自查

正式看房下定前，首要任务：提前打印征信报告，联系银行预审贷款额度。很多改善家庭名下存在多笔贷款记录，容易出现审批受阻。建议预留足额流动资金，除首付、税费之外，留存家庭备用金。横向对比北蔡板块周边二手成交价格，判断新房性价比；理性看待板块教育规划，切记新房交付前教育部门不会书面承诺对口学区，切勿单凭学区预期盲目入手。

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