暴跌27.7%，成交量断崖下滑，深圳的房价靠什么上涨？

这段时间的深圳楼市，属于“看着热闹，但数据难受”。一方面成交量被按在地上摩擦，另一方面又有声音提出问题：既然二手房跌得这么狠，那深圳房价到底靠什么还能涨？

本期内容，我想要讨论的不是单纯的“会不会涨”的问题，而是更实际的情况：在房价下行周期里，房子不一定马上反弹，但市场还在运转；而运转的关键，往往不在房价本身，而在居民的资产负债表里。

01、先说结论：房价能不能涨，取决于“钱从哪里来”

发现一个现象，深圳最尴尬的组合是：

• 二手房成交不好，甚至出现了断崖式的下降；

• 但是房价下跌得非常实际：成交均价从从8.3万/㎡跌到6万/㎡左右，平均下降了27.7%。

在这样的情况下，人们往往会把逻辑简化为：跌得如此之惨，肯定没有人会买，所以房价就会继续下跌。

但是楼市这个特殊的市场，并不能完全按照直线的方式运行。

原因很简单，就是：只看“价格”你得到的结果；但是决定方向的，则是“人和家庭是否能够承受得住”这一能力，即负债压力下的人们做出的选择。

当房价下跌的时候，家庭的资产（房产）会减少，但是贷款（支出）是刚性的。

因此你就会陷入一个非常危险的循环中：资产变少→信心减弱→不再愿意花钱或者借钱→市场更加萧条→经济状况更加糟糕。

这就是为什么有人会说要避免居民资产负债表出现螺旋式下跌的原因，并不是因为情绪问题，而是由于经济运行所造成的。

02、深圳楼市的“矛盾点”：量在降，价却也在跌

很多人看到成交的数据就会产生疑惑：不同的机构所给出的数据可能存在差异，但是整体上来看，交易并没有完全崩溃，只是出现了一定程度的下降。

例如可以发现，在某些数据口径下阶段性的成交情况还可以，但是无论如何看，二手房的价格下降都十分确定。

特别是 27.7%，这不是因为情绪回落所能解释的，而是说过去的购房者资产账面出现了明显的缩水。

于是就出现了这样的情况：在资产账面缩水的情况下，买家凭什么来接手呢？卖方为什么不可以着急呢？那么市场又是怎样实现“止跌甚至反弹”的呢？

答案就藏在这里：居民的负债结构，到底有没有走到“扛不住”的那一步。

02、深圳“全民负债”并不是一句空话，背后全是账

很多人都会有这样的想法，一想到负债就会产生一种恐惧感，但是负债本身并不是一种不好的东西。

在负债经济中，主要的问题是：负债有压力吗？是不是因为有了压力所以导致了消费减少呢？

近几年来，深圳市的数据已经可以用来证明一些事情了。可以把这两条线看作是：

①存款在涨，但房贷之外的负担也在涨

深圳居民储蓄一直都在增长，例如从 2020 年到 2024 年，储蓄额一直在上升。但是中长期贷款（大部分为房贷）也正在增长当中。

只有从“存款多少”的角度来考虑的话，你可能会认为大家都还好；但是把存款与贷款放在一起考量之后就会发现，仅仅依靠存款的增长并不能消除负债的压力。

具象化一点就是：某一个城市的“房贷”方面出现了净流出的情况，也就是说资金从这里流入到偿还债务当中去了，并没有被用来进行消费或者投资。

②人均负债一直在高位，且负债增速放缓

当人均负债由十几万元跨越到二十万元左右的时候，人们就会更加谨慎地考虑是否要购买、更换或者借贷，这时对收入稳定性的依赖会更大。

所以成交量会被压制，市场也会更加谨慎地对待事情。

04、那深圳靠什么上涨？不是玄学，主要靠两种“缓冲器”

总的来说，房价是否能上涨（或者说至少不会继续下跌），主要取决于两个条件能否实现：一是涨工资（从收入端进行托底），二是财产性收入增加（资产端回血，比如股市、楼市本身）。

①先来说说最实际的问题：涨工资

在负债周期中，能够拯救人的东西并不是“等房价上涨”，而是收入是否可以持续增长。

由于按揭贷款金额是一定的，你的每个月的现金流很稳定，所以你不会被逼着去实行“少花钱、甚至提前还款”的策略。

如果收入能够持续上涨的话，即使房价下跌了，家庭也会更有能力去应对，不至于马上陷入负向循环中。

在这样的情况下，市场仍然会有一定的承接能力。

②再讲第二个：财产性收入

财产性收入在很多情况下都是通过资产来体现的，在股市和楼市上涨的时候人们才会舍得把钱拿出来。

但是这条路并不是你想走就可以走的，它需要一个更好的市场环境作为支撑。

所以你会看到，深圳的“上涨逻辑”很实际：只有希望是不够的，必须要有人先把现金流、信心托住。

05、深圳楼市的“阴跌”也有原因：供需结构在改变

如果说负债是家庭端的压力来源的话，那么供给结构就是市场的限制因素。

以前深圳也出现过“过度加杠杆、过度热度”的情况，造成供需不平衡。

同时，保障房供应过多也会对高价预期产生心理上的压制作用——因为市场会自然而然地将未来的住房供应纳入到价格之中。

换句话说，商品房比例不高的情况下，保障房占比较大，那么商品房价格就很难上涨。即使偶尔成交了，也是为了修复，并不是要整体抬价。

目前深圳所面临的困境，并不是因为房价下跌了，而是因为家庭资产负债表陷入了螺旋式下滑之中。

收入端能够支撑住的话，现金流就不会崩溃。

如果供给端继续改善的话，市场的压力也不会越来越大；再加上政策和预期的恢复之后，房价就会出现“止跌、企稳、再修复”的局面。