楼市快报||2026年上半年佛山房地产市场分析

来源：市场资讯

（来源：国策评估）

一、佛山市房地产市场主要政策

2026年1月28日，佛山市住房和城乡建设局发布《佛山市关于进一步优化房地产市场调控措施的通知》，全面取消限购政策，不再审核购房资格，不限购、不限售，成为大湾区首个全面取消限购的核心城市，释放强烈稳市场信号。

2026年3月10日，佛山市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金贷款政策的通知》，双职工家庭最高贷款额度由80万元上调至120万元，单职工由50万元上调至70万元；允许提取公积金支付首付款，支持“商转公”业务，降低购房成本。

2026年4月5日，佛山市自然资源局发布《佛山市2026年度建设用地供应计划》，大幅增加住宅用地供应，全年计划供应住宅用地600公项，同比增长35%；重点向南海区三山新城、顺德区北渔新城、禅城区奇槎片区等热点板块倾斜。

2026年6月20日，佛山市住建局联合财政局发布《佛山市进一步促进房地产市场高质量发展若干措施》，推出“以旧换新”购房补贴，2026年6月20日至12月31日期间，出售自有住房并购买新建商品住房的购房人，可获每套购房补贴，鼓励改善置换需求释放。

二、佛山市房地产市场状况分析

（一）土地市场

1、经营性用地（住宅+商办）供需数据

2、涉宅用地数据分析

（1）供应端

供应7宗，供应建面55.64万㎡，同比-60.5%；全市主动大幅缩减宅地出让节奏，控供给稳地价、消化存量商品房。

（2）成交端

成交7宗，无流拍，成交建面56.66万㎡，同比+0.9%（面积微增）；成交总金额26.61亿元，同比-38.6%；涉宅成交楼面均价4696元/㎡，2025同期7712元/㎡，地价大幅回落；全部底价成交，无溢价地块，市场无房企主动抢地热度。

3、商办用地数据分析

（1）供应端

上半年仅供应9宗商办，成交7宗；因2月出台严控商办供地政策，出让规模断崖式下滑。

（2）成交端

商办成交金额仅3.54亿元，占经营性土地总成交11.7%；成交多数为小型配套商业、社区底商地块，无大型综合体、写字楼地块出让，全力消化存量商业库存。

（3）产业用地数据分析

全市上半年产业用地（工业/科研/产业园）总供应：386.27公顷（5794 亩），总量远超经营性用地。

供应5794亩，成交4506亩，去化率77.8%，产业用地整体无大面积流拍；

对比商住用地：商住供应仅75.56万㎡，产业用地供应计容建面超420万㎡，土地资源大幅向制造业倾斜；商住土地主动缩量62.9%，产业用地保持高强度常态化出让，落实 “制造业立市”。

（二）一手住宅市场

1、新增供应情况

2026年上半年，佛山市住宅新增供应28653套，同比减少3821套，下降11.77%，新增面积328.56万㎡，同比减少45.23万㎡，下降12.10%。供应降幅较2025年同期明显收窄，开发商推盘节奏有所加快，市场信心逐步恢复。

从月度供应来看，2026年上半年新增供应呈现“前低后高”走势，1-2月受春节假期影响供应较低，3月份迎来“小阳春”推盘高峰，单月新增供应达6823套；二季度供应持续放量，4月、5月、6月分别新增5126套、5892套和5431套，整体推盘节奏较2025年同期更为积极。

从各区域供应来看，南海区新增供应8326套排名第一，占全市的29.05%；顺德区新增7689套排名第二，占比26.85%；禅城区新增5245套排名第三，占比18.30%。三水区和高明区供应相对较少，分别为4231套和3162套。从板块来看，南海三山新城、顺德北渔新城、禅城奇槎片区为供应热点板块，受益于政策利好及规划预期，开发商推盘意愿较强。

2、成交情况

2026年上半年佛山市住宅成交36892套，同比增长8.53%，成交面积412.35万㎡，同比增长10.27%。这是自2021年以来上半年成交首次实现同比正增长，市场筑底回暖信号明确。

从月度成交来看，2026年1月成交5213套，受春节因素影响2月回落至3865套，3月“小阳春”成交达7236套，为近三年单月最高；二季度成交稳步攀升，4月、5月、6月分别成交6428套、6987套和7163套，市场热度持续回升，购房者信心明显增强。

从区域成交来看，2026年上半年各区成交量均实现同比增长。南海区成交10856套排名第一，同比增长12.3%，占比29.43%；顺德区成交9632套排名第二，同比增长9.8%，占比26.11%；禅城区成交7268套排名第三，同比增长7.5%，占比19.70%。从板块来看，临广板块（南海里水、大沥）、临深板块（顺德北渔、陈村）及禅城中心区为成交热点区域，受益于全面取消限购及信贷政策宽松，外地购房需求明显回流。

3、成交价格分析

2026年上半年佛山市一手住宅成交均价为16856元/㎡，同比下降1.23%，降幅较2025年同期收窄4.2个百分点，房价跌幅明显收窄，部分核心区域已率先止跌回稳。其中，禅城区成交均价最高，达21568元/㎡，同比微涨0.8%；南海区均价18235元/㎡，同比持平；顺德区均价15678元/㎡，同比下降0.5%；三水区均价8932元/㎡，同比下降2.1%；高明区均价7268元/㎡，同比下降3.2%。区域价格分化持续，核心城区率先恢稳，外围区域仍有一定下行压力。

4、库存情况

截至2026年6月30日，全市一手住宅库存合计52356套，面积为612.45万㎡，同比下降18.5%，较2025年底减少8650套，去库存成效显著。去化周期为16.8个月，较2025年底缩短5.2个月，回归至合理区间（12-18个月），市场供需关系明显改善。

分区域看，禅城区去化周期最短，为11.2个月；南海区13.8个月；顺德区15.6个月；三水区22.3个月；高明区26.5个月。核心区域去化速度明显快于外围区域，库存结构持续优化。

（三）二手住宅市场

2026年上半年佛山市二手房市场呈现出“量升价稳”的积极态势，政策利好逐步传导至二手市场，置换需求持续释放。

1、成交价格分析

2026年上半年二手住宅成交均价为12568元/㎡，同比下降0.85%，降幅较2025年同期收窄3.8个百分点，价格基本居稳。套均总价约为168万元，较2025年同期的175万元下降4.0%。从季度来看，2026年一季度二手住宅成交均价12432元/㎡，二季度回升至12685元/㎡，环比上涨2.0%，止跌回稳迹象明显。自2022年以来的下跌趋势已初步扭转。

2、区域情况分析

禅城区二手住宅成交均价最高，达16892元/㎡，同比微涨0.5%，是五区中唯一实现同比上涨的区域；南海区均价14256元/㎡，同比持平；顺德区均价11865元/㎡，同比下降0.8%；三水区均价6892元/㎡，同比下降1.5%；高明区均价5623元/㎡，同比下降2.1%。价格差异反映了佛山市内部区域发展的不平衡，同时也体现了核心区域二手房的保值能力。

从成交量来看，2026年上半年全市二手房成交21356套，同比增长15.6%，增速高于一手房，反映置换需求活跃，“以旧换新”政策效应逐步显现。

（四）2026年上半年商办类市场状况分析

1、佛山市各区域商业新增

2026年上半年佛山商业新增856套，同比减少1200余套，下降58.3%；新增面积为15.68万㎡，同比减少12.3万㎡，下降44.0%。商业新增持续收缩，开发商以消化现有库存为主，新增供应保持低位。

2026年上半年佛山各区域商业新增中，南海区新增298套排名第一，占比34.8%；顺德区新增256套排名第二，占比29.9%；禅城区新增182套排名第三，占比21.3%；三水区新增78套，高明区新增42套。

在商业新增各面积占比中，50-100㎡面积段新增最多，占比38%；其次是100-200㎡占比32%；200㎡以上占比20%；50㎡以下占比10%。小面积商铺仍为市场主流，投资门槛相对较低，去化速度较快。

2、2026年上半年商业新增排名

2026年上半年佛山市各楼盘商业新增较少，新增主要集中在南海三山新城、顺德北渔新城等热点板块。其中南海三山新城的万科天空之城新增68套排名第一，顺德北渔新城的美的云悦新增52套排名第二，禅城奇槎片区的保利和颂新增45套排名第三。

3、2026年上半年佛山市各区域商业成交

2026年上半年佛山市商业成交5236套，58.6万㎡，同比去年套数上升8.5%，面积上升12.3%。开发商以价换量策略延续，商业公寓成交占比提升至45%，散售型商铺成交活跃。2026年上半年佛山市各区域商业成交，南海区成交1568套排名第一，顺德区成交1423套排名第二，禅城区成交1186套排名第三。

2026年上半年佛山市各板块商业成交，禅南板块成交2876套，占比54.9%；顺德板块成交1423套，占比27.2%；三水板块成交556套，占比10.6%；高明板块成交381套，占比7.3%。

4、2026年上半年佛山楼盘商业成交排名

在商业成交各项目排行榜中，南海区万科天空之城成交186套排名第一，排名第二的为禅城区保利天悦成交168套，排名第三的为顺德区美的云悦成交152套。在排名TOP10的榜单里，南海区项目占4席，禅城区占3席，顺德区占3席。

（五）2026年上半年工业类市场状况分析

1、整体承压

工业总建筑面积达到2926万㎡，顺德区出租率较高，达到80%；整体首层租金平均在21.5元/㎡/月，去化周期要30个月。

2、结构性机会

高端制造和研发物业仍是热点：新能源、半导体、生物医药、AI算力中心需求旺盛，高标准厂房（层高8m+、承重5t+、配电充足）成为主流。

物流仓储承压：珠三角工业园区整体空置率20%-40%，高标仓平均空置率达双位数，租金跌幅超10%。

广佛莞新增供应井喷，去化周期需30个月以上，部分园区空置率超30%。

公募REITs年化收益4%-5%，资本仅投向核心城市有稳定现金流的高标资产。

三、总结与展望

2026年上半年，佛山市出台一系列力度空前的政策以提振房地产市场，政策“组合拳”效果逐步显现，市场呈现出筑底稳回的积极信号。一手住宅成交量实现同比正增长，二手住宅价格环比回升，库存去化周期回归合理区间，市场信心得到一定程度修复。

但与此同时，市场分化格局依然显著：核心区域（禅城中心区、南海临广板块、顺德北渔-陈村板块）受益于政策利好及产业支撑，成交量价率率先止跌回升；而外围区域（三水、高明）受产业基础薄弱、人口导入不足等因素制约，去库存压力仍然较大，房价仍面临一定下行压力。

二手房市场“量升价稳”，置换需求持续释放，“以旧换新”政策效应逐步显现，存量房市场活跃度明显提升，居民置业观念正从“买新”向“买好”转变，品质优良、配套完善的存量房源正成为更多市民的置业选择。

商业房地产市场方面，整体仍处于调整期，新增供应持续收缩，成交以价换量为主。核心商圈的优质商业资产保持一定需求，但整体交易规模和活跃度低于住宅市场。未来商业市场发展将依赖于区域消费升级和商业配套完善。

工业地产“危中有机”方面整体供大于求、租金下行，但产业升级创造的结构性需求（高标厂房、研发办公）和部分自用买家的布局窗口期值得关注。

展望2026年下半年，佛山楼市正在经历“从增量扩张到存量提质”的历史性切换——住宅市场底部已现但不宜乐观，商业进入淘汰赛，工业地产分化加剧。整体来讲就是短期看政策，中期看产业转型，长期看人口与消费力。

（国策佛山分公司 林立洲）

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