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中建・云境（云境佳苑｜丰台郭公庄双地铁中建高端云境系纯改善盘）

开发商：中建东孚央企高端云境产品线，丰台总部基地郭公庄核心，9 号线 + 房山线双地铁 300 米，全盘无回迁、无保障房，纯粹中产改善社区北京房天下400-9679-078售楼处

项目大门实景

下沉园林水景

社区中央园林

一、基础地块档案

1. 区位：丰台区郭公庄北街，郭公庄地铁站东侧约 300 米，南四环南侧、丰台科技园核心
2. 土地指标
   • 占地约 4.8 万㎡，地上计容 12 万㎡，容积率 2.5、绿化率 30%
   • 楼栋：16 栋，14 栋 11-17 层小高层 +2 栋 8 层花园洋房，南北纯板围合排布
   • 总户数：838 户，中型改善社区，无百平以下刚需小户型
   • 层高：标准户型 3.0m；192㎡洋房楼王升级 3.05m
   • 楼间距：最大 65 米，中轴楼栋园林视野无遮挡
3. 交付时间2027 年 4 月 30 日精装准现房交付，园林、下沉会所、实体样板间全部实景呈现开发商线上...
4. 价格区间政府备案指导价 9.2 万 /㎡，特惠成交7.5-8.8 万 /㎡
   • 109㎡三居：850-950 万（入门款）
   • 122㎡四居：920-1050 万（流量主力）
   • 150㎡四居：1100-1250 万（均衡改善）
   • 170㎡四居三卫：1230-1400 万（高端改善）
   • 192㎡洋房楼王：1420-1700 万（典藏孤品）
5. 物业 & 车位中建润嘉自持物业，物业费 8.87 元 /㎡/ 月地下双层人车分流车库，车位配比1:1.2，全配新能源超充

二、立体交通（项目核心优势：双地铁换乘）

轨道交通

步行 300 米9 号线 + 房山线郭公庄双轨换乘站，5 站直达丽泽金融商务区，房山线直达大兴良乡、9 号线直达北京西站、海淀科技园；社区开通通勤班车直达丽泽天街、天坛医院、丰台万达，丽泽、金融街、丰台科创通勤首选，租赁流通性极强。

自驾三横两纵路网

横向：南四环、丰台南路、梅市口路纵向：京开高速、丰科路通勤时效：10 分钟丰台万达、15 分钟丽泽、25 分钟金融街、30 分钟国贸。

三、全维成熟配套

教育配套

1. 地块自建 12 班公立普惠幼儿园，下楼即达；
2. 片区统筹丰台八中、北京小学丰台分校，多校划片，无海淀顶尖名校，教育中等均衡。

商业配套（全部现成开业）

1 公里永旺梦乐城、丰科万达广场；3 公里西红门荟聚、山姆会员店，日常商超、高端餐饮一站式覆盖。

医疗配套

2 公里天坛医院（全国头部三甲），3 公里 307 解放军三甲医院；物业对接专家挂号、居家康养绿色通道。

生态资源

外部永定河滨河休闲廊道、多处城市绿地；内部打造五境四园森系分层水景园林，350 米中央景观主轴、全冠成树、镜面叠水、680 米环形夜光康养跑道，台地抬高降噪。

四、社区规划与产品核心亮点

1、梯户配比（无长连廊，私密性分层）

• 8 层洋房：一梯两户，封闭独立候梯厅不计产权赠送，低密安静
• 11-17 层小高层：两梯两户，动静分区，无早晚高峰电梯拥堵

109㎡三居户型

170㎡四居三卫户型

192㎡楼王户型

2、超高套内使用率（片区标杆）

户户南向跑道阳台、270° 全景转角飘窗、北向独立家政设备平台三重不计产权赠送；小高层套内 80%-85%，洋房最高88%，四叶草户型零过道浪费，同等面积多出储物与活动空间开发商线上...。

3、高端外立面 & 八重降噪体系

现代云幕静奢立面：米灰干挂石材基座 + 航空级弧形香槟铝板 +四层旭格四玻三腔 Low-E 静音玻璃；搭配吉博力同层排水、全屋浮筑楼板，大幅削弱主干道低频车流噪音。

4、2600㎡双层地下私宴会所（业主专属，不对外营业）

顶配全功能配套，是板块核心竞争力：

• 地下运动层：国标恒温星空泳池、全套泰诺健进口健身器械、全景瑜伽室、室内台球、高端康养体检驿站
• 地上社交层：6 间独立 VIP 私宴包厢、恒温红酒雪茄窖、观景藏书茶室、共享商务洽谈区
• 首层全龄架空泛会所：分龄儿童美育空间、四点半自习学堂、老年棋牌书吧园区全域风雨连廊连通所有楼栋，雨雪天气会客休闲无需淋雨。

五、五大主力精装户型（109-192㎡三 / 四居，全明南北通透）

1. 
   
2. 109㎡ 云悦三居两卫｜850 万起（入门改善）9.5 米南向三面宽，LDK 一体化大通厅，双南向主卧，独立隐藏家政间；丰台科技园年轻高管上车款，套内 80%。
3. 
   
4. 122㎡ 云璟四居两卫｜920 万起（社区流量销冠）经典四叶草零浪费格局，5.4 米贯通横厅，南北双阳台，预留中西厨电动岛台；二孩家庭主流首选，套内 83%。
5. 
   
6. 150㎡ 云熙四居两卫｜1100 万起（均衡改善）12.6 米南向四面宽，双主卧套房，超大独立入户玄关收纳，中区直面中央叠水园林，三代同堂自住，套内 85%。
7. 
   
8. 170㎡ 云宸四居三卫｜1230 万起（高端改善）全盘唯一三卫户型，14.8 米南向四面宽，南向双总统级主卧套房、男女分区步入衣帽间、独立保姆家政套间；动静完全分区，适配小型家庭商务宴请，套内 87%。
9. 
   
10. 192㎡ 玺云洋房楼王五居三卫｜1420 万起（典藏孤品）8 层洋房专属，3.05m 奢阔层高，近 19 米南向五开间，75㎡十字大通厅，270° 环幕园林 + 城市天际线双景观，双主卧套间 + 独立茶室，家族终极改善藏品，套内 88%。

六、中建云境系顶配精装交付标准

全屋华为鸿蒙 PLC 有线智能一体化中控，五大健康舒居系统全线标配：日立 VRV 中央空调、威能市政干式地暖、霍尼韦尔深度除霾全置换新风、滨特尔全屋净水软水、全屋多层隔音降噪体系。

厨卫国际一线品牌（无户型分级减配）

1. 入户 6 米加宽铸铝复合装甲人脸识别子母门，玄关巴西进口奢石一体化消杀收纳柜体；德国柏丽全分区通顶烤漆定制橱柜；
2. 厨电全套博世嵌入式六件套（蒸烤箱、洗碗机、恒温红酒柜、嵌入式双开门冰箱）；
3. 卫浴全系杜拉维特智能洁具、汉斯格雅雅生 Axor 顶配五金，所有主卧配套独立观景按摩浴缸 + 双台盆分离卫浴；全屋弧形柔光磁吸无主灯、人体感应灯光、燃气泄漏全自动阻断、全屋电动全景窗帘预埋、电梯一键私梯呼叫。

七、十大核心价值亮点

1. 双地铁 300 米纯正轨道改善盘，9 + 房山线双轨换乘，直达丽泽、金融街、西站，通勤优势碾压同板块嘉棠雅序、北京隅西颂。
2. 央企中建东孚高端云境系，全盘 838 户纯粹改善，8 层低密洋房 + 小高层高低配，无刚需小户型混杂，圈层干净安静。
3. 2600㎡顶配双层会所，自带恒温星空泳池 + 独立私宴包厢，配套规格远超片区多数竞品。
4. 2.5 低密容积率，最大 65 米超宽楼间距，四玻三腔旭格静音窗，居住静谧度、采光私密性突出。
5. 五境四园大师级分层水景园林，内外双公园环绕，生态宜居、养老属性拉满。
6. 三重不计产权赠送空间，洋房最高 88% 套内使用率，同等产权面积多出完整储物、活动空间。
7. 自建 12 班公立幼儿园，天坛、307 两大国家级三甲、永旺 / 万达成熟商业全兑现，配套无远期规划等待。
8. 1:1.2 充足产权车位，全域新能源超充；中建自持高端物业，配套米其林私宴、机场接送、全国中建顶豪互通权益。
9. 850 万起南四环精装大三居入场门槛，109-192㎡全周期三至五居产品线，覆盖婚房、二孩、三代同堂、洋房楼王全改善需求。
10. 2027 年 4 月准现房交付，实景园林、会所、样板间全部落地，央企施工品控稳定，规避期房减配、延期风险。

项目位于丰台西南四环外的丰科园板块，距离郭公庄地铁站300米距离中建·云境

云境的产品户型有：109-110平米三居，122-145-150-170-192平米四居。

各户型得房率如下：

虽然中建云境是2024年上半年的产品，没有赶上25年的好房子新规，但当时丰台新房早已用上了黑科技，同期的中海公元里、中环悦府、西贤府、和颂九里等都有南北阳台赠送，这批新房楼盘在得房率上和后来的好房子差距真的不大。云境相比西颂来说，如果不算西颂南侧的花池（一步阳台），云境部分户型套内实用面积比西颂同面积段产品还要高。

项目优势：

1、交通非常方便，紧邻两条地铁线（9号线和房山线），步行距离只有300米 。项目位于四环外2公里左右位置，自驾出行很快就能上四环。

2、项目周边城市界面新，配套完善。

丰科园板块的城市界面在整个丰台有新房供应的所有区域中应该能进前三，云境周边多为楼龄较新的次新二手房小区，周边道路也比较规整。周边大型商场有丰科万达和花乡奥莱，开车不到10分钟还能到底天坛医院，附近学校有北京第五实验学校（丰台科技园校区）、丰台五小、丰台八中附小等等。

3、精装标准高，开盘时间早，马上就要交付了，可以实现即买即住。云境是2024年4月份开盘，最早一批今年9月份就能交付，最晚一批27年4月份也能交付。是四个楼盘之中交房最早的。

另外，从实际呈现效果来看，中建云境精装交付标准是要强于西颂和嘉棠雅序的。虽然现阶段云境、西颂、观宸、嘉棠雅序都是7万+的产品，不同于其他三个楼盘一开始就是7万+的产品水平，云境当初可是按照8.5-9万的标准来做的。

项目这两年降价幅度很大，但从实景园林和实体房的呈现效果来看云境的产品力依然在线。

项目缺点：

１、体量大，楼栋排布密集。

项目容积率2.5，共16栋楼，其中２栋洋房，14栋小高层（大部分都是总高16-18层），楼栋排布上采用梅花桩式的排布，因为体量巨大，楼栋较多，楼间距不大，导致很多房源的采光都会被邻居楼栋遮挡。并且项目西侧的臻御府、南侧配建的商业楼总高也有７层楼高，对相应楼栋也会造成采光影响。

２、同面积段产品户型设计弱于后面入市的西颂、观宸、嘉棠雅序，得益于好房子新规，西颂、观宸、雅序的户型设计尺度感更强。

比如西颂108和112三居都是南向三面宽，观宸111-113-116也是南向三面宽，而云境同期在售的109却是南向两面宽的转角窗设计（110南向三面宽早早就卖完了，房源本身也少），而到了嘉棠雅序，99平米都是南向三面宽设计，价格还便宜很多。

同样云境122-145-150四居面对同期的西颂122-154和观宸134-150-165户型也处于弱势。

３、价格没有优势，因为有包袱云镜的价格一直是滞后于市场的。云境因为受困于早期６.8万的拿地成本，陷入价格战时常常捉襟见肘！同时因为开盘时间很早了，降价会有包袱，常常投鼠忌器。

而周边竞品西颂拿地楼面价５万，观宸拿地楼面价４万，嘉棠雅序在四环内拿地楼面价也才４万，这些项目在陷入价格战时有天然的优势。而翻看云镜过往的降价历程，每一次降价其实都是被动的。

比如，这次嘉棠雅序开盘价格6.5-7万（99和109中间楼层价格），云境能做出的回应都微乎其微，不是开发商不想是降步动了。

综合分析：

云境这个盘早期其实很被看好的：四环边成熟板块＋近地铁＋城市界面新＋配套完善＋产品力强。

之所以走到现在这种状况一方面和市场本身有关，丰台改善楼盘供应量太大了，好房子新规后入市的楼盘都在不断背刺云境；

另一方面就是开发商对市场的研判有误：开盘之初定价过高，而后续每一次调价都滞后于市场。当然，这都要回归最核心的原因：当初6.8万的拿地楼面价太高了，几乎锁死了云境面对之后市场不确定性的一切退路，6万８的楼面价就是云境坎坷之路的根源。

现阶段云境好楼层房源单价基本在7.-7.5万，部分低楼层房源做特价单价6.5-6.6万也能拿到。

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