广东
最近，网上曝出位于龙岗的小区泰瑞府，有业主拉起横幅，内容为：
“泰瑞府 宿舍楼”
“退房 保障房变宿舍”
“欢迎选购宿舍楼”
▲图源：网络
疑似抱怨小区的保障性租赁住房，被用作研究生宿舍楼。
而就在今年4月，类似的情况也发生在南山西丽的汉园茗院，小区260多套房源被集体出租为深大研究生的校外宿舍。
对此，有网友觉得：
“研究生都是人才，这有什么不好的？”
但部分业主却认为：
“学生数量多、流动性大、作息不规律……对小区影响不好。”
还有人直言：
“其实是不同住户群体在争利益，不管是公租房、安居房、共有产权房……和商品房业主之间都容易有矛盾。”
你怎么看？
超过1/3房源用作学生宿舍？
有人反对，有人支持！
泰瑞府位于龙岗大运新城，早在2024年开盘，今年5月交付。
据悉，项目规划了6栋住宅楼，其中1/2/3/6栋、共880套是商品住宅，4-5栋、约553套是企业自持的保障性租赁住房。
整个小区里，租赁房源在占比超过38%。
根据泰瑞府的建设工程规划许可证、平面图，这2栋只明确是保障性租赁住房，并未进一步说明具体性质。
▲泰瑞府施工许可证（部分楼栋）、平面图（局部） | 图源：深圳市规划和自然资源局龙岗管理局
而项目的售楼书中，也未提及保障房及用途，网上传出的消息是“定向租给港中深、北理莫斯科等大学的教职工”。
这也成为部分业主不满的源头：
“当初卖的时候说是租给教职工，现在变成学生了，不就是虚假宣传吗？”
综合来看，业主反对作为学生宿舍的理由如下：
1、学生流动性大
教职工家庭租住相对稳定，学生一届一换，人员流动性大、往来复杂；
2、归属感低
短期居住的群体，对小区的归属感低，或不够爱护社区环境；
3、租住人员更多更嘈杂
租住家庭以户为租住单位，学生以房间为租住单位，使得居住密度更高，加上学生作息往往不规律，或带来噪音干扰。
还有业主直言：
“几百万买的房子，谁想跟学生宿舍一个档位？”
据悉，泰瑞府在2023年低开盘时，折后单价约4.3万/㎡起，总价多在370+万以上。目前，项目还有少量房源待售，但价格没有太明显的下跌。
但也有业主和网友认为，租给学生会更好：
1、不占学位
“家庭要是有小孩，肯定会占学位，学生至少不会抢学位啊！”
2、无小孩、不吵闹
“都是一间房住一个人，人数没有变多吧，而且还没有老人带着小孩闹腾，更清净。”
3、高素质人才是小孩的榜样
“别被带节奏了，这些是高材生，可以作为小孩的学习榜样，不是挺好的吗？”
你更认同哪一方的看法？
小区变宿舍，到底合不合规？
其他小区案例来了！
事实上，小区内部分房源用作学生宿舍的案例，近年并不少见。
今年4月，汉园茗院小区约260套回迁房，就用作深大2026级研究生的校外宿舍，当时也同样闹得沸沸扬扬，甚至有人称这是“800万豪宅变宿舍”。
目前的争议点，除了保障房作为学生宿舍是好是坏之外，还有就是：到底合不合规。
两个案例的性质或有不同。
汉园茗院出租的是回迁房，产权握在村股份公司手里，由村股份公司和大学签署租赁协议。
因此，有专家学者认为，只要未改变居住用途，并不违法。但也有律师认为，涉及业主的公区利益，业主应该享有知情权、共同决策权，而且普通住宅与宿舍的用途不同，在规划层面应该体现。
泰瑞府这2栋保障房，本身就是企业自持租赁住房性质，在土地出让时就该有相关规定。
但奇怪的是，这一宗地的出让公告的配套文件里，只有《深圳市公共租赁住房建设和管理任务书》，而宗地其实并未配建公共租赁住房。
如果参考其他宗地适配的《深圳市全年期自持市场租赁住房（宗地内竞配）建设和管理协议书》（下简称“《自持租赁住房协议书》”），当中关于经营方面的要求，第一点就比较微妙：
▲对自持市场租赁住房的出租要求
从这一规定看，相当于不允许有“二手房东”的存在，那么学校算不算二手房东呢？
就港中深的公告来看，泰瑞府租金1450-2000元/人/月，主卧/次卧的租金不同。
▲泰瑞府作为学生宿舍的租金标准 | 图源：网络
如果做法要符合《自持租赁住房协议书》的规定，签约+租金交付，或许只能由开发商/物业和学生对接，学校不能作为甲方和学生签约。
目前，部分学生已选房、交留位费，但暂未真正签约与入住，所以也很难界定小区这一行为是否合规。
但从上述规定来看，自持租赁住房也未禁止租赁给企业/单位作为宿舍。
回顾来看，企业自持租赁住房是在楼市高峰期，为增加租赁住房而推出的住房模式，在楼市转冷之后，基本不再推出。
目前，其他项目的落地模式，主要是打造为长租公寓。
龙华中海闻华里、光明中海观园的自持租赁住房，打造为“中海友里公寓”。
龙华的招商龙誉花园、龙岗的保利招商雍山郡花园、会展湾雍境花园，则都打造为“壹间”长租公寓出租。
金地明峰府将这类房源打造为“金地草莓社区”，还被光明认定为社会主体出租的保障性租赁住房，享受民水民电优惠。
这些开发商本身旗下就有长租公寓品牌，运营交接更方便。
而剩下的，落地方法则未明确。
同样有自持租赁住房的中建观玥，虽然还没交付，但已有部分房源被认定为“政府组织配租的保障性租赁住房”。
▲图源：光明区住房和建设局
项目公租房+自持租赁住房合计101户，而在规划文件上，统称为“保障性住房”，暂未知是否会统一由政府配租。
另外，已经交付的云海臻府，也配建了自持租赁住房560套，但只是曾对外征集命名，后续未有房源统一对外出租的消息传出。
▲云海臻府曾经为自持租赁物业征集命名 | 图源：官方公众号
可以看出，“前辈们”的经验几乎都是打造为自有品牌的长租公寓，而泰瑞府是少有的直接面向某一类群体出租的项目。
或许，等云海臻府、中建观玥名邸的做法落地后，才能有更多可参考的答案。
你觉得哪种处理方式更合适？
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