深圳房地产变天？新房越卖越少、越卖越贵？7212套房源"补仓"，供应大幕开启

深圳楼市一周观察

声明：本文所有数据均来源于权威媒体报道及官网公示，包括：贝壳研究院、乐有家研究中心、中指研究院、深圳市住房和建设局官网、深圳市房地产业协会、澎湃新闻、凤凰网房产、《深圳特区报》、《每日经济新闻》、腾讯房产等。统计口径及引用均在文内标注。

数据来源：贝壳研究院、乐有家研究中心

这是上周最重磅的数据。

贝壳研究院7月14日发布监测数据：7月1日至12日，贝壳深圳合作门店二手房签约量较去年同期增长20%，创下近6年同期历史新高。

乐有家研究中心7月13日数据同步印证：截至7月12日，乐有家门店7月累计二手住宅签约量较2025年同期上涨31%，二手看房量同比上涨20%；单看上周（7月6日至12日），门店签约量同比也上涨了15%，市场活跃度保持稳定。

对比历史规律，往年7月因高温多雨天气、暑假出游等因素，通常是楼市传统淡季，市场迎来阶段性降温。但今年深圳二手房走出了明显"淡季不淡"的逆势行情。

乐有家研究中心指出，往年同期通常降温的背景下，今年深圳二手房市场成交规模仍稳步上行，反映出真实自住需求正持续释放，新政效应仍在持续传导，购房信心正在修复。7月的温和开局，为下半年市场持续活跃奠定了基础。

数据来源：贝壳研究院《深圳7月上旬二手房成交监测报告》（2026年7月14日）；乐有家研究中心《7月上旬深圳二手住宅市场报告》（2026年7月13日，腾讯房产同步发布）

数据来源：大咖深房团综合整理

上周，一篇关于深圳新房市场的深度分析文章引发业内广泛讨论，核心结论是：深圳新房市场正在经历一场结构性重塑，"越卖越少、越卖越贵"正成为肉眼可见的趋势。

几个关键信号：

信号一：成交结构持续偏向二手。2026年上半年深圳一二手住宅合计成交约47,400套。其中，一手住宅成交占比仅为38.9%，已连续四年下滑。这意味着二手房市场正在全面接管深圳居住需求的"蓄水池"功能。

信号二：核心区顶豪撑起成交天花板。上半年深圳高端新房市场回暖，千万元级新房成交占比创历史新高。深圳湾澐玺单盘销售金额高达142.97亿元，后海招商玺备案均价约15万/㎡，核心区顶豪持续热销。

信号三：外围区域以价换量。与核心区形成鲜明对比的是，外围区域（坪山、光明部分、临深）以降价促销换量为主基调，成交呈现明显分化。

信号四：新房库存去化速度加快。房天下产业网数据显示，第27周（6月29日至7月5日）深圳批准上市新房住宅314套，环比增长86.9%，但同期成交844套，批准上市套数仍低于成交套数约2.7倍，新房去化压力整体可控。

数据来源：大咖深房团《深圳楼市格局变天！新房越卖越少、越卖越贵》（2026年7月11日）；房天下产业网第27周成交数据（2026年7月9日更新）；腾讯房产《2026年上半年深圳楼盘销售TOP30榜单解读》（2026年7月7日）

数据来源：中指研究院

中指研究院发布的第28周市场报告（7月5日至11日）显示：

• 30个重点城市

  新房成交规模环比下降37.1%（主要因月初惯例回落），但同比仍增长14.6%，市场整体保持活跃；

• 20个重点城市

  二手房成交规模环比下降2%（仅小幅回落），韧性较强；

• 杭州住宅用地成交出让金达46亿元，核心城市土拍热度延续。

深圳方面，全国城市横向对比中，深圳二手房市场的同比涨幅在重点城市中处于领先梯队，新政托底效应明显。

数据来源：中指研究院《第28周市场报告》（2026年7月13日发布）

数据来源：万科公告（7月10日）、碧桂园月度管理会议（7月10日）

万科：董事会迎来深度国资化。7月10日晚间，万科A（000002.SZ）发布《关于董事会换届的公告》。新一届董事会6名非独立董事候选人全部具备深圳国资平台任职背景：

候选人

国资背景

黄力平

深铁集团党委书记、董事长，现任万科董事长（2025年10月起）

黄宇

深圳国资平台管理履历

雷江松

深铁集团党委委员、副总经理

徐恩利

深圳国资平台管理履历

姚飞

深圳国资平台管理履历

朱志强

深圳国资平台管理履历

同日，万科发布2026年半年度业绩预告：上半年归母净利润预计亏损120亿至150亿元，较去年同期亏损幅度略有扩大。公司表示当前经营指标尚未呈现实质性改善，债务和流动性依然承压，未来将继续聚焦“化险和发展”两大核心任务。

碧桂园：定调"经营转段"。7月10日，碧桂园召开月度管理会议，明确下半年聚焦"稳资债、稳发展"，完成向正常经营状态的切换，同时判断市场回暖将逐步传导至三四线城市。

两大龙头房企同周发声，是观察房地产行业走势的重要窗口。国资深度介入万科，意味着深圳楼市的"压舱石"企业正式进入新阶段。

数据来源：万科A（000002.SZ）7月10日董事会换届公告及2026年半年度业绩预告；观点网、腾讯房产《万科董事会换届，新阶段聚焦化险与发展》（2026年7月10日）

数据来源：深圳市房地产业协会

7月13日，深圳市房地产业协会会员大会上正式发布了《关于践行诚信经营、推动纠纷前端化解，共筑深圳房地产行业法治新生态的倡议书》。

该倡议面向全市房地产开发企业，从四个维度划定行业法治建设实践路径：

一、坚守法治底线。自觉遵守《民法典》《城市房地产管理法》等法律法规，严格落实全链条监管要求，坚决杜绝虚假宣传、不实承诺等行为，从源头预防矛盾纠纷。

二、秉持民生情怀。牢固树立以人民为中心的发展思想，对标的额较小、事实清楚的纠纷，优先通过友好协商、行业调解等方式化解。

三、尊重司法权威。理性评估上诉必要性，避免单纯以拖延履行为目的的程序性诉讼，主动履行生效裁判确定的义务。

四、共建多元机制。推动形成企业自律、行业调解、司法保障协同联动的新格局，共筑深圳房地产行业法治新生态。

数据来源：深圳市房地产业协会官方发布（2026年7月13日，企鹅号综合报道）

数据来源：住建部（2026年6月5日发布）、深圳市住建局

2026年6月5日，住房城乡建设部发布《住房公积金管理条例（修订征求意见稿）》，面向社会公开征求意见（意见反馈截止日期：2026年7月5日）。这是公积金制度三十年来力度最大的一次全国性修订。

此次修订核心内容：将提取情形从6种拓展至9种，新增三种情形：

1. 装修自住住房

   （不超过一定额度）

2. 支付自住住房物业费

3. 经国务院批准的其他住房消费情形（兜底条款，为未来进一步拓展留下空间）

此外，修订还围绕拓宽住房消费支持场景、优化贷款服务、完善提取机制等四个方面进行了系统完善。

对深圳购房者而言，深圳"4·29"新政已大幅提升公积金贷款额度（个人最高189万元，家庭最高351万元），若装修提取落地，将进一步降低购房后的资金压力。

数据来源：住房城乡建设部《住房公积金管理条例（修订征求意见稿）》新闻发布（2026年6月5日）；深圳市住建局相关政策配套说明

数据来源：深圳市住房和建设局（2026年7月6日公示）

7月6日，深圳市住房和建设局正式发布《关于深圳市2026年第三季度计划预售商品房情况的公示》，第三季度深圳计划入市的商品房项目共30个，房源合计7,212套，总建筑面积约88.28万平方米。

其中，住宅6929套，占比96.1%，为历史高位；商务公寓184套，商业63套，办公36套。

区域分布一览：

区域

项目数（个）

住宅套数（套）

重点关注项目

宝安区

8（含多批次）

2,564

观潮府、万丰海岸城檀府（深外宝学校+海岸城商业配套）

光明区

8（含多批次）

1,238

振业天境云玺、深铁瑞城（加推）

龙岗区

4

1,023

合正方洲瀚府

龙华区

2

968

鸿荣源观城、福城境未来家园（推广名：玖珑瑧境，总价239万起）

南山区

6

933

深圳湾沄玺、后海招商玺（备案均价15万/㎡）

盐田区

1

320

路劲驭海隽府（一线临海，首开售罄后加推）

福田区

1

166

新世界香蜜四季

本周重点关注项目（具备近期入市条件）：

• 宝安天宸云境府

  （宏发黄田金碧片区首发地块）：首批420套住宅，紧邻地铁12号线黄田站，规划总户数1675户。项目建设已出地面多层，具备近期获批预售条件。

• 南山6大顶豪项目
  
  

  
  

  深圳湾沄玺（总价地王）、后海招商玺（备案均价15万/㎡）、中海安缇三大顶豪项目领衔，观山海家园（备案8.6万/㎡，前海小高层）及山悦花园（珠光村旧改，西丽）作为中高端补充，预计三季度分批入市，核心区顶豪供给迎来年内最密集窗口期。

  
  

• 光明振业天境云玺

  三家国企（振业+天健+光明建发）联合开发，2025年底底价竞得，2026年6月取证入市，三季度将再度加推。项目主打新国标低密改善产品，83-115㎡精装三至四房，折后总价约290万至455万，单价约3.5万至3.8万/㎡，得房率超100%。

数据来源：深圳市住房和建设局《2026年第三季度计划预售商品房情况公示》（2026年7月6日，来源：深圳市人民政府官网）；腾讯房产《7212套"补仓"！深圳三季度新房来了》（2026年7月9日）；企鹅号《宏发地产深圳宝安天宸云境首批420套房三季度入市》（2026年7月14日）

数据来源：贝壳研究院、乐有家研究中心、深圳市房地产中介协会

深圳市房地产中介协会此前预判：7月为传统暑假淡季，市场热度通常低于上半年，预计7月二手房录得量环比6月可能稍有回落，但大概率将优于去年同期水平。

然而，从最新数据看，这一预判可能偏保守——7月上旬同比31%的涨幅远超季节性规律，若下旬维持当前增速，7月全月二手房录得量有望再度超越5000套，继续刷新淡季同期纪录。

三大支撑逻辑：

1. 政策效应惯性。

   "4·29"新政（核心区限购放松、公积金额度大幅提升）效应持续发酵，需求释放仍有惯性；

2. 价格修复预期强化。

   深圳二手房成交均价已连续5周上行，6月国家统计局数据显示深圳二手住宅价格环比由跌转涨，核心区优质房源议价空间收窄，"买涨不买跌"心理推动成交加速；

3. 人口持续净流入。

   深圳2025年常住人口增量25.9万人，全国第一，总人口首超1800万（1824.85万），为住房需求提供长期支撑。

数据来源：贝壳研究院（2026年7月14日）；乐有家研究中心（2026年7月13日，腾讯房产发布）；深圳市住建局；国家统计局70城房价数据（2026年6月16日）

数据来源：福田区住房和建设局（2026年7月9日）

7月9日，福田区住房和建设局正式发布《面向人才配售住房通告》**（编号：住保售〔2026〕053号），福田新一批人才房正式开放申购。

福田人才房一直以区位优越、价格倒挂明显著称。本次新批次位于福田区核心位置，周边配套成熟，预计将吸引大量符合条件的人才申购。

有意向的购房者可关注福田区住建局官方公众号及深圳市住建局人才房申购平台，及时了解申购条件及流程。

数据来源：福田区住房和建设局《面向人才配售住房通告》（住保售〔2026〕053号，2026年7月9日发布）

数据来源：深圳市气象局（2026年7月13日）

据深圳市气象局最新预报，7月14日至19日，深圳将进入新一轮降雨集中期，暴雨和强对流天气多发频发，高温天气将有所缓解。

具体预报：

• 7月14日至15日

  雷阵雨频密，暴雨局地大暴雨风险高；

• 7月16日至18日

  仍有（雷）阵雨，部分时段雨势较大。

对楼市的影响：

1. 线下看房短期承压。

   暴雨天气对二手房带看、新房现场接待均有负面影响，预计本周各中介门店签约量可能低于上周同期水平；

2. 线上看房工具受青睐。

   各大开发商及中介平台近期加大线上VR看房、直播带看推广力度，预计本周线上咨询量将有所上升；

3. 对成交影响有限。

   由于深圳购房者决策周期普遍较长（通常2-4周），短期天气因素不会实质性改变成交走势，更多体现为节奏上的小幅波动。

数据来源：深圳市气象局官方预报（2026年7月13日）

深圳湾、蛇口、后海、香蜜湖等核心板块的顶豪产品，预计将继续受到高净值人群追捧。上半年142亿单盘销售纪录，证明了深圳顶豪市场的"吸金能力"。但外围区域、楼龄较长的"老破小"产品，去化压力依然不小。

3.2 二手房：量稳价修复

随着成交均价连续上行，核心区议价空间收窄，刚需客上车成本在缓慢抬升。预计下半年二手房月均成交维持在5000-6000套的活跃区间，均价稳中有升。

3.3 政策面：宽松基调不变，关注公积金落地

住建部公积金条例修订若正式落地（装修提取+物业费提取），将进一步释放中端改善需求；深圳LPR维持低位（首套商贷利率约3.05%），购房成本处于历史低位，政策友好度持续。

3.4 行业面：万科化险仍是行业晴雨表

万科的新阶段如何演绎，直接影响市场对整个房地产行业的信心修复节奏。深国资全面接盘董事会，标志着万科正式进入"国资主导"时代，这一变化对深圳乃至全国楼市的信号意义值得关注。

四、本周购房建议速览

需求类型

建议策略

重点关注

刚需首套（总价300万以内）

重点关注光明振业天境云玺（折后总价约290万起精装三至四房）、龙华福城境未来家园（玖珑瑧境，239万起精装三房）

光明、龙华

改善置换（400-800万）

关注万丰海岸城檀府（深外宝学校+海岸城商业配套）、合正方洲瀚府

宝安、龙岗

高端改善（800万+）

盯紧南山6盘入市节点，后海招商玺（15万/㎡）、深圳湾沄玺预计分批推货

南山

投资型（核心资产）

深圳湾、蛇口一线临海大户型稀缺属性最强，路劲驭海隽府关注加推

盐田、南山

人才房需求

及时关注福田区住建局最新批次申购信息，准备材料

福田

五、本周必看数据汇总表

指标

数据

发布时间

7月1-12日贝壳二手房签约量同比

+20%（近6年同期新高）

贝壳研究院

2026.07.14

7月1-12日乐有家二手房签约量同比

+31%

乐有家研究中心

2026.07.13

上周（7.06-7.12）乐有家二手房签约量同比

+15%

乐有家研究中心

2026.07.13

上半年深圳一二手住宅合计成交

约47,400套

大咖深房团

2026.07.11

一手住宅成交占比

38.9%（连续四年下滑）

大咖深房团

2026.07.11

深圳湾澐玺上半年销售金额

142.97亿元

腾讯房产TOP30榜单

2026.07.07

三季度计划入市总套数

7,212套（住宅6,929套）

深圳市住建局

2026.07.06

三季度宝安区住宅套数

2,564套（全市最多）

深圳市住建局

2026.07.06

深圳公积金个人最高贷款额度

189万元

深圳4·29新政

2026.04.29

深圳公积金家庭最高贷款额度

351万元

深圳4·29新政

2026.04.29

万科2026年上半年归母净利润预告

亏损120-150亿元

万科A公告

2026.07.10

万科新一届董事会非独立董事候选人

6人，全部深圳国资背景

万科A公告

2026.07.10

住建部公积金修订意见反馈截止

2026年7月5日

住建部

2026.06.05

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