九部门发文“力挺”实体商业，支持新型优质零售企业IPO！

商贸新政风向

来源 · 赢商网（ID：winshang）

作者 · 罗嘉欣

头图&封面来源 · 视觉中国

近日，商务部会同国家发展改革委、司法部、财政部、人力资源社会保障部、自然资源部、住房城乡建设部、文化和旅游部、市场监管总局等9部门联合印发了《关于加快零售业创新发展的意见》（以下简称《意见》）。

面对当前零售业的痛点与转型关键期，《意见》释放了哪些重磅信号？我们特意摘录了文件中与实体商业发展息息相关的亮点和看点，探讨行业该如何接住这波政策红利。

01.

政策端：

6项“首次”释放重磅信号

根据商务部等9部门印发的《关于加快零售业创新发展的意见》及相关官方解读，此次文件在制度设计、业态定位及监管规范等方面有多项“首次”提及的内容，具体包括：

■首次提出探索建立“商业设施饱和度评估机制”

针对零售商业设施局部失衡、业态扎堆或短缺等问题，《意见》首次提出探索建立商业设施饱和度评估机制，将其作为市场“晴雨表”，供项目立项和社会投资参考。这一机制相当于给地方政府和开发商装上了一个“红绿灯”。

■首次在国家文件中明确界定线下与线上零售的功能定位

《意见》首次以国家文件形式对线上线下零售做出了清晰界定，提出使“线下零售成为购物休闲、沉浸体验、娱乐社交的承载之地，线上零售成为商品丰富、品质优良、规范经营的购物之所”。这标志着国家对线下零售的价值认知从“卖货渠道”升格为“体验经济主阵地”。

■首次提出“发展非标商业”和“研究非标商业等新业态标准”

《意见》第七条明确“发展非标准化商业”，第六条提出“研究非标准化商业等新业态标准”。这是“非标商业”这一概念首次被正式写入国家级零售业顶层设计文件，为各地通过城市更新打造“一店一策”提供了国家级政策背书。

■首次以国家政策形式系统回应零售业核心痛点

文件首次以国家政策形式，系统回应了零售企业最关切的跨区域经营壁垒、平台竞争不公、用工成本压力、数字化投入回报周期长等核心痛点。

■首次提出平台算法推荐的多元化指标要求

在营造公平竞争环境方面，《意见》首次明确提出推动平台经营者建立多元化算法推荐指标体系，“不得仅以商品价格作为算法推荐核心参数”，以促进算法推荐、流量分配的公平透明。

■首次将优秀企业经验吸纳进国家级政策文件

《意见》在正向引导方面，积极借鉴并吸纳了“胖东来模式”等企业和各地的好经验好做法（如加强质量管控、推广去“皮”称重、提倡母婴室关怀服务、鼓励无理由退货等），将其作为行业标杆写入政策文件中。

02.

场所端：

实体商业运营与改造（“一店一策”与REITs）

意见提出第七条明确提出“实施零售业创新提升工程，‘一店一策’打造新场景；推进老旧街区更新改造；推动空间重构、业态更新、数智化改造；发展非标准化商业，提升社区商业，完善适老商业；支持符合条件的商业综合体、购物中心、百货店、大型超市等线下消费商业设施设备更新；支持商业设施与交通枢纽、周边景区等采用空中连廊、地下通道衔接；”

在“盘活存量、引导增量”的核心导向下，实体商业的改造不再是盲目的翻新，而是精准的资源重组。政策红利与市场资金将优先向具备改造潜力的存量资产倾斜。基于《意见》的具体条款与当前宏观经济环境，以下四类传统商业体最容易在“一店一策”的改造中实现价值重塑：

■位于核心商圈但“设施老化、业态单一”的传统百货

这类商业体占据着不可复制的核心地段，但长期受困于空间陈旧与业态同质化。《意见》明确提出推进“一店一策”改造，支持发展“非标商业”，并鼓励零售与餐饮、文化、娱乐深度融合。这为传统百货提供了明确的转型路径：通过削减低效的传统零售面积，引入沉浸式剧场、二次元文化街区或策展型空间，实现从“卖商品”向“卖体验、卖情绪价值”的跨越，精准契合年轻客群的消费偏好。

社区周边“大而无当”的传统大卖场

过去动辄上万平米的传统大卖场正面临严峻的客流危机。《意见》重点强调建设“一刻钟便民生活圈”，提出发展“一店一早”“一菜一修”，以及完善适老适幼商业。结合政策，这类商业体最容易通过“空间折叠与业态重组”起死回生。比如将大面积卖场拆分，腾出空间引入社区食堂、托育中心、便民维修等高频刚需业态。这种转型不仅顺应了政策导向，更能深度绑定周边居民的日常需求，重塑线下商业的烟火气与用户黏性。

具备文旅基因或历史风貌的老旧商业街区

老旧商业街区拥有独特的建筑肌理与历史底蕴。《意见》首次在国家层面支持“非标商业”，拒绝“千店一面”，并明确提出支持“商业+旅游”“商业+文化”融合发展，鼓励开设首店、举办首发首秀。这为历史街区提供了强大的政策背书，使其能够通过“私人订制”式的改造，引入非遗体验、潮流首店，将商业空间与城市文化、旅游打卡深度绑定，从而极易获得地方政府的专项补贴与政策扶持。

产权相对清晰、具备发行REITs潜力的商业资产

“一店一策”的深度改造往往需要巨额资金支持，而《意见》明确提出鼓励发行消费基础设施REITs，并支持符合条件的新型优质零售企业上市融资。这一政策红利，为百货商场、购物中心、社区商业、农贸市场等产权清晰、位于一二线城市且具备运营潜力的商业物业，直接打通了资本通道。这些物业迎来了绝佳的“解套”与盘活机会。这类资产不仅能获得金融机构的配套融资支持，还能在改造完成后享受资产估值提升的红利。

总结来看：在《意见》的政策框架下，最容易起死回生的传统商业体，必须具备三个特征之一：地段极佳且适合做“体验+”、扎根社区且适合做“民生+”、具备文旅属性且适合做“文化+”。相反，那些地段偏远、产权复杂的存量物业将很难享受到政策红利。

03.

业态端：

重点支持的零售新模式

除了宏观层面的场所改造，《意见》还在具体的零售业态和民生保障方面给出了明确的指引，这也是实体商业在招商与运营中需要重点布局的方向：

■重点支持的零售新业态与新模式

首店与首发经济：明确支持开设首店，举办首发、首秀活动，以此引领消费潮流风尚。

“零售+”融合型业态：鼓励零售与餐饮、文化、娱乐、体育、旅游等跨界融合，重点支持发展融合型、时尚型、策展型、主题型、社区型零售。

即时零售与全渠道零售：支持创新全渠道零售、即时零售以及“线上引流+线下成交”等模式，整合线上线下资源。

新型实体门店形态：鼓励发展“小专精”精品店、仓储会员店、品牌折扣店等新型实体业态。

非标准化商业：支持发展非标商业，通过“一店一策”推进老旧街区更新和商业设施空间重构，打造个性化消费场景。

■民生与下沉市场重点补齐方向

一刻钟便民生活圈：推动便民生活圈扩围升级，重点补齐超市、便利店、菜市场等民生业态，发展“一店一早”（便利店、早餐店）、“一菜一修”（菜市场、小修小补）。

县域商业体系：激发下沉市场活力，开展“千集万店”改造提升，推动县域商业提质增效。

适老适幼商业：完善适老商业，提倡长者导购、母婴室等适老适幼关怀服务，重点服务“一老一小”群体。

■支持优质零售企业上市与发行REITs

《意见》明确提出“支持符合条件的新型优质零售企业上市”，这为那些具备数字化能力、业态创新的“新型优质零售企业”打开了IPO的绿色通道。意味着即时零售、会员店、数字化连锁等高成长赛道将迎来资本市场的集中关注。

同时，鼓励零售经营主体“发行资产支持型证券和商业不动产投资信托基金（REITs）”。对于拥有百货商场、购物中心、社区商业等优质资产的实体企业而言，这意味着可以通过发行消费基础设施REITs提前回笼巨额资金，反哺“一店一策”的改造升级。

04.

消费端：

直击痛点，重塑线下购物体验

这份《意见》虽然是国家层面的宏观指导文件，但其中很多条款都直接瞄准了消费者日常购物时的“痛点”。以下是几项最可能让你在日常生活中真切感受到变化的政策亮点：

■告别“买水果被坑”，全面推行“去皮称重”

《意见》明确鼓励零售企业推广“去皮称重”（即把包装物的重量扣除后再计价）。这意味着以后买散装生鲜，消费者能真正为“商品”本身买单，减少被隐形包装“刺客”背刺的风险。

■售后更有底气，鼓励“无理由退货”

以往线下实体店购物，除了质量问题，往往“离柜概不退换”。《意见》鼓励实体店推行“无理由退货”制度。这将极大地降低线下购物的试错成本，让消费者在线下买衣服、鞋包等非标品时，能享受到和网购一样的售后安全感。

■拒绝“大数据杀熟”，算法推荐不再“唯低价论”

《意见》首次要求推动平台经营者建立多元化算法推荐指标体系，“不得仅以商品价格作为算法推荐核心参数”。这一举措打破了以往电商平台“谁便宜给谁流量”的单一逻辑，为品牌商构建合理价格体系、保障线下实体店生存空间提供了制度保障。

■告别“捆绑促销”，平台不能再逼商家“0元购”

《意见》首次提出，禁止平台经营者强制或变相强制商户承担补贴、参与促销活动，禁止向商户转嫁促销成本，以及开展“0元购”等扰乱市场秩序的行为。

■社区生活更便利，补齐“一店一早”与“一菜一修”

《意见》大力推进“一刻钟便民生活圈”。未来在你家小区周边，不仅能更容易找到24小时便利店和干净的早餐店，还能找到修鞋、配钥匙、改衣服等“小修小补”的便民服务，让社区生活更有“烟火气”。

■购物体验更舒心，普及“适老适幼”关怀设施

带老人或孩子逛超市、商场时，常遇到找不到母婴室或老人无法使用智能设备的问题。《意见》明确提出提倡设立母婴室，并推广“长者导购”等适老化服务。

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