聚焦丨‌扬州广陵有盐探路文保街区类REITs：区县古街资产证券化，谁先破题？

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7月14日，扬州市广陵区政府官网发布政协提案答复，文中明确，当地文旅平台核心项目‌广陵有盐‌将启动‌类REITs‌申报筹备工作。对广陵区属国企来说，这笔操作就是要调整现有融资结构、压缩非标负债，同时盘活手里的存量不动产，也为国内区县依托老城街区开展资产证券化，留下一个可供持续观察的实践样本。

近两年广陵区收紧国企融资管控，‌2026年5月将全区国企综合融资成本上限设为4%‌。当地分了几档信用主体，拥有‌1家AAA、6家AA+、6家AA‌平台，依托平台信用担保，股权融资、资产证券化等标准化融资渠道得以落地。

翻看2026年广陵区政府工作报告，过去五年当地持续加码城市更新，落地‌369个城建项目、总投资542亿元‌，动迁327万平方米，盘活234处、合计4.23万平方米直管公房。南河下、仁丰里、广陵有盐等历史街巷改造投运后，多年城建沉淀大量文保、商业存量物业，盘活这类资产、拓宽标准化融资渠道，成为区属平台首要任务。扬州广陵文化旅游开发集团有限公司（下称：广陵文旅集团）以广陵有盐为试点，计划借助资产证券化减轻债务压力。

7月11日，广陵古城召开专项推进会，将广陵有盐及周边片区资产类REITs列为年度重点攻坚事项。会上，广陵文旅集团汇报项目REITs筹备进度，会议要求梳理落地卡点，同步推进资产确权、信用评级、招商合作、业务学习四项工作，尽快干出眉目。

广陵有盐家底不错，但硬伤也摆在明面上

广陵有盐是广陵路首个城市更新项目，由广陵文旅全额出资运营，地块取自原广陵小学搬迁改造，‌2023年9月底开街‌，占地10793平方米，建面7656平方米。地块内含贾氏盐商住宅（国保）、四岸公所（市保）、二分明月楼等历史建筑，翻新原有教学楼、东关招待所，引入老字号、非遗、文创、休闲消费业态。

开业首年街区‌客流破百万、营收超千万元‌。2025年省文旅厅数据显示，项目‌小红书话题浏览156万次、抖音播放170万次‌，全网曝光超320万次，长期稳居本地文旅街区热门榜单。

2025年广陵古城全年游客超‌3000万人次‌，广陵有盐与皮市街获评省级文旅消费标杆。片区形成东关街（国家级休闲街区）、仁丰里、南河下、湾子街四大活化街区，后两者为国家级古城活化示范，成片盐商建筑、商铺、酒店、非遗点位互相引流，客流基本盘稳定。不同于依赖门票的传统景区，项目收入以商铺租金、线下消费、主题活动为主，收益结构更适配证券化要求。

项目自身存在多重落地约束：一是国保、市保建筑业态调整、改造、收益划转均需多部门审批，文物属性与经营性资产难以清晰确权分割；二是地块由多片旧城土地整合，早年改造手续存在缺口，是入池前核心整改项；三是单体体量偏小，缺少大型酒店、停车场，难以抹平淡旺季收入差距，收益提升空间有限。

为什么不直接上公募REITs？

政策层面，中办、国办《提振消费专项行动方案》、发改委申报指引均鼓励发展文旅基础设施REITs。截至2026年7月，国内暂无纯景区、老城历史街区公募REITs上市；酒店类消费基础设施公募REITs已有4单完成注册，经营性物业证券化路径打通。

2026年落地两类主流文旅私募证券化产品：洛阳隋唐洛阳城收益权类类REITs；郑州泰和里、天津泰达航母持有型机构间REITs。文旅CMBS属于不动产抵押ABS，仅作为配套融资工具，与各类REITs监管、收益分配规则差异显著。私募产品与公募REITs在审核、出表、投资者范围上区分明显。

公募REITs实行双部门审核，硬性要求底层资产具备连续三年可审计稳定现金流、产权无瑕疵，资产可完全脱离原始主体面向公众发行。收益权类类REITs走私募备案，周期短、准入门槛更低，依靠主体差额补足与担保增信，产品普遍约定到期回购，资产无法完全剥离报表；机构间REITs架构更灵活，仅在产权、多年运营数据全部达标后可转报公募，两类私募产品不能与公募混同。

按完整会计年度计算，广陵有盐2023年末开业，目前仅积累‌2024、2025两个完整年度‌的运营数据，达不到公募REITs三年持续运营的硬性标准；再加上文保确权、土地合规梳理周期漫长，短期无法集齐公募申报材料。区内多家AA+平台可提供信用兜底，类REITs能快速落地置换高息非标债务，匹配全区4%融资成本管控要求。

这套方案存在明显短板：私募仅面向机构，二级市场流动性弱；到期回购机制无法形成公募"投、建、管、退"完整闭环，未来转公募仍需扩充资产、补齐合规材料、积累更长运营数据。

从文件到落地，至少要过三道关

纳入资产池的文保建筑租金、改造、业态调整均受文物法规约束，收益涨不动，政策卡着；文保资产不可单独抵押转让，搭建SPV、完成确权需文物、自然资源、国资多部门出具合规文件，跨部门协调周期不确定。当地湾子街8项古城活化模式已全省全国推广，但资产证券化联合确权、收益分割暂无本地实操先例。

项目无门票依赖，但客流高度集中于节假日，平日营收偏弱。成熟商业REITs底层商铺出租率稳定‌95%以上‌、租金收缴率近100%，广陵有盐运营周期短，长期租约、商户结构、收入波动数据储备不足，中介会设置严苛现金流压力测试，运营方需绑定长期主力店、锁定年度活动收入，把可分配的稳定收益做实。

类REITs仅能一次性回笼资金，存续期内街区运营、物业、文保修缮全部由广陵文旅承担。若回笼资金全部偿债、未预留改造升级资金，长期运营能力下滑会影响投资人收益兑付，这也是全国城投文旅证券化的共性难题。当地配套片区更新专项资金，可一定程度缓解该风险。

广陵区打造一整套古城运维管理机制：依托"古城管家"、"古城环境秩序联盟"两大载体，布局15个停车联盟、新增‌1500个古城车位‌，建成智慧消防监管中心，完成35条历史街巷翻新升级，整套运维能力足以覆盖REITs存续期内的文保修缮、街区日常运营需求。

别的城市试过了，广陵能走多远

2026年落地的文旅私募证券化项目，大多依托大型连片景区、综合文商旅综合体，多元业态对冲收入波动，更扛得住波动。洛阳隋唐洛阳城依托整片景区完整收益与市级高信用平台发行收益权类类REITs；郑州泰和里、天津泰达航母整合商业、夜游、游乐业态发行机构间REITs。

对比同类项目，广陵有盐优势在于纯城市更新属性、无门票依赖、线下消费业态成熟；短板是单体规模偏小，再碰上文保多重约束，缺少配套资产增厚收益。

结合两次专项推进会与"十五五"古城规划，项目分‌两步推进‌：短期补齐确权、评级合规材料，通过招商拉长商户租期平滑收入波动，落地类REITs置换高息非标；长期整合曹李巷非遗中心、中华诗词博物馆扬州馆、刘庄盐商园林与存量直管公房扩容资产池，为后续申报公募留出空间。

目前国内多家4A、5A级景区均在筹备公募REITs，全部处于前期调研、中介招标阶段，暂无景区、历史街区公募产品落地，储备项目未披露落地时间与募资规模。国内目前没有历史文化街区证券化的标准化模板，广陵这次探索，‌关键不在融了多少钱，而是为区县文保存量资产摸索一套可落地的实操路径‌，落地核心是清晰划分文保公益性与经营性资产边界，形成经得起年审的稳定收益。

当下各地城投普遍压降非标、盘活存量、优化债务结构，类REITs是区县文旅平台兼顾债务化解、古城活化、长期运营的过渡工具。

但文物政策硬性约束、客流季节性波动、多地块产权分割多重问题叠加，这些卡点短期内难以完全化解，项目证券化落地很难提速；即便发行类REITs，也仅能解决短期资金周转，没法形成"投进去—赚回来—再投"的完整循环。

想要实现古城资产长期资本化，需持续补齐合规手续、升级运营能力、整合片区文旅物业；当前文旅公募REITs仅有顶层准入框架，适配文保街区的具体操作办法还没出来，配套规则仍待完善。

广陵有盐推进类REITs，相当于在无统一行业模板下先行试错。国内区县暂无文保街区完整走完证券化的成熟案例，‌广陵属于首批探索者‌。流程跑通后，片区南河下、仁丰里及全国同类老城更新项目均可参照；即便推进受阻，也能厘清文保、权属、融资层面各类实操堵点。相比纸面方案的完善度，‌文保审批效率、稳定经营现金流、非标债务实际压降成效‌，才是衡量项目能否落地的核心标准。

数据来源及免责声明：扬州市广陵区政府官网政协提案答复、2026 年广陵区政府工作报告、广陵古城项目推进会公开信息、江苏省文旅厅公开运营数据；中办、国办《提振消费专项行动方案》、国家发改委 REITs 申报指引、证监会基础设施 REITs 相关监管文件；洛阳、郑州、天津文旅类证券化项目公开资料，行业机构不动产金融研究报告。本文仅为行业客观深度分析，不构成任何投资建议。项目后续推进节奏、交易结构、运营测算及发行方案，均以当地政府、广陵文旅集团官方公示文件为准。