新增供应创9年新高！一文读懂广州写字楼“半年考”的稳与变

广州多家机构近日陆续发布写字楼市场上半年回顾与展望。数据显示，供应端，全市甲级写字楼新增供应量达50.5万平方米，创下2017年以来的供应新高；需求端，租赁型净吸纳量同比大幅增长超300%，新兴行业成为拉动增量需求的主力。

数据背后，蕴藏着广州写字楼的韧性。业内预测，下半年广州仍面临供应高峰，但需求层面持续释放积极信号，预计全年租金同比跌幅将较2025年有所收窄。

新增供应创新高

琶洲、金融城空置率大幅下降

戴德梁行监测数据显示，2026年上半年，来自琶洲和国际金融城的多个新项目完成交付，全市新增供应量达到50.5万平方米，创下自2017年以来的供应新高，全市存量攀升至755万平方米。

供应洪峰之下，全市空置率的表现显得相对温和。仲量联行数据显示，全市空置率由2025年四季度的22.9%微降至今年上半年末的22.6%。戴德梁行则监测到，在供应放量的背景之下，全市空置率环比仅微增0.8个百分点至22.9%。两组数据虽略有差异，但基本指向同一个结果——空置率并未因供应激增而大幅跳涨。

事实上，近年来，广州写字楼空置率上升速度已明显收窄。戴德梁行数据显示，2021年末至2023年末，空置率年均上升约5.6%；而2023年末至今年年中，这一数值已降至约1.7%。

稳住空置率的关键变量是存量项目的稳健去化。据仲量联行统计，自2025年四季度至2026年二季度，2026年之前入市的存量项目空置率稳步下降了2.0个百分点。这当中，新兴商务区的去化成效尤为显著。琶洲、广州国际金融城租赁表现领跑全市，存量项目空置率分别大幅收窄3.9、7.8个百分点至19.0%、40.6%。

琶洲、广州国际金融城今年上半年租赁表现亮眼。

戴德梁行录得的数据也呈现出显著的区域分化特征。今年上半年，珠江新城、体育中心、琶洲、越秀子市场空置率环比均有不同程度下降。戴德梁行广州企业服务部主管及董事梁振声表示，从年内净吸纳量的结构来看，超过八成的净吸纳量来自入市三年内的新项目及次新项目的去化贡献。投入运营三年以上的项目仅贡献不到两成的净吸纳量。存量市场对于优质租户的争夺，远比表面数据所呈现的更加激烈。

租金跌幅收窄释放积极信号

区域价差缩小折射竞争加剧

租金方面，今年上半年，广州甲级写字楼市场租金仍延续下行趋势，仲量联行提供的数据显示，截至今年第二季度，全市平均租金为每月每平方米110.9元。一、二季度全市甲级写字楼租金环比降幅分别收窄至1.5%和1.2%，跌幅持续收窄。

仲量联行广州商业地产部负责人江婧丽解释，在历经长达五年的下行周期后，随着去化策略的日益多元化与市场理性的逐步回归，广州部分重点子市场的租金下行压力正逐步得到缓解，其中，琶洲与广州国际金融城是租金跌幅收窄最为明显的片区。

戴德梁行则录得第二季度全市平均租金为每月每平方米111.8元，环比下降2.6%。与此同时，各子市场之间的租金差距也在逐步缩小。戴德梁行方面分析指出，随着价格让利空间的逐步收窄，免租期、装修方案等非租金条款或将成为市场博弈的重点方向。这意味着，业主不再仅仅比拼报价，而是在配套服务、租赁灵活性等层面展开较量。

租金的深度回调推动了市场整体交易活跃度的提升。戴德梁行数据显示，今年上半年，全市净吸纳量为23.2万平方米，同比增长52.2%。仲量联行今年上半年录得租赁型净吸纳量同比大幅增长超300%。

预计到2030年，广州甲级写字楼市场存量规模或将接近1000万平方米，城市商务版图将持续向东延伸。展望下半年，市场预计将迎来近60万平方米的新增供应，全市空置率预计将继续承压，小幅上升至约25%。不过，仲量联行预计，尽管租金下行趋势短期内难以逆转，但受益于需求端的持续修复，全年租金同比跌幅将较去年有所收窄。

六成增量由游戏、美妆等“新势力”驱动

从行业类型来看，哪些行业是甲级写字楼的租赁主力？据仲量联行统计，在2025年至2026上半年的广州办公楼租赁市场中，游戏、美妆、电商、潮玩及出海服务等新兴产业吸纳了约四分之一的成交面积。“新势力”已成为推动广州办公楼市场新增需求的重要力量。今年上半年扩张型及升级型成交中，游戏、美妆、跨境电商等新兴行业的占比高达65%。

业内分析，新兴行业快速扩张背后有着两大驱动力。一是广州新兴行业的出海势头强劲，海外市场拓展推动总部职能扩容。二是在AI技术加持下，广州互联网广告和搜索服务等数字服务商业绩跃升，腰部企业及“隐形冠军”加速向甲级写字楼搬迁升级。

戴德梁行的数据同样印证了这一趋势。从行业表现来看，今年上半年，TMT、贸易和零售业、专业服务业是租赁成交面积占比的前三位。除了游戏公司之外，一些聚焦互联网数字营销、第三方支付、电商运营以及SaaS服务等领域的企业，因业务规模扩张而释放出新的办公需求。

游戏、美妆、跨境电商等新兴行业成为租赁主力。陈志强 摄

仲量联行广州商业地产部负责人江婧丽指出，这类企业在选址上偏好鲜明，既青睐充满活力的办公氛围与便捷的通勤条件，又追求楼宇运营服务能力。因此，在区域选择上，新兴行业呈现出高度集聚的特征。仲量联行数据显示，今年上半年，新兴行业租户占琶洲、广州国际金融城等新兴商务区新成交笔数的45%，远高于传统成熟商务区的25%，产业集聚效应在新兴商务区持续增强。

低效楼宇更新破题

将资源错配转化为有效利用

在商办市场供需矛盾持续承压的背景下，存量空间的提质增效被提上了更紧迫的日程。

近日，广州市住房和城乡建设局‌、广州市规划和自然资源局联合印发《广州市关于推进低效楼宇更新提升的实施意见》，明确支持低效楼宇向科技创新、保障性租赁住房、酒店、养老、文娱、医疗健康等多元业态功能转换，并设立最长15年的使用过渡期。这被市场视为广州城市更新从“增量扩张”转向“存量提质”的关键政策信号‌。

“多功能用途改造的政策工具已有落地先例且取得一定成效。在广州，包括品牌方、投资机构、楼宇业主以及政府街道在内的多方主体，也在逐步探索。”江婧丽认为，政策的出台让这项工作踏出了关键一步。随着各方参与度的提升和市场认知的深化，短期内广州有望迎来低效楼宇功能转换的加速期，甚至可能出现阶段性的去化增长高峰。

仲量联行研究部资深董事、华南区研究负责人曾丽指出，过去很多商业化需求在市区找不到合适的匹配空间，而大量低效楼宇恰恰位于越秀区、天河区等城市核心地段，商业价值潜力巨大。通过政策引导将资源错配转化为有效利用，这是大势所趋，也将有力推动广州产业的升级。

在戴德梁行广州研究部经理汪骊珠看来，政策为有去化需求的业主提供了功能转换与资产优化的制度通道，但最终能否转化为市场实效，仍待实践检验。其一，有去化压力与转换需求的新入市项目是否符合“低效”的认定标准、存量物业的产权碎片化与利益协调复杂等问题，可能制约整合效率。其二，业主盘活意愿也存在分化。市场化主体有降低空置的迫切需求，而国资背景的物业因涉及多重流程与风控要求，推进节奏可能较慢。其三，盘活前期投入大、回报周期长，对投资与运营主体的资金实力和专业能力提出了较高要求。

采写：南都N视频记者 夏嘉雯 廖艳萍

受访者供图（除署名外）