河南
最近后台好多叔叔阿姨给我留言，问现在是不是买房的好时机，要不要赶紧上车抄底。说实话，这个问题戳中了好多人的痛点，毕竟房子要掏大半辈子的积蓄，谁也不想买在半山腰套牢。今天我不说那些模棱两可的场面话，就拿实实在在的数据摆出来给你看，结论可能不好听，但都是掏心窝子的实话。
很多人说判断房价走势太复杂，要看人口红利要看城市化率还要看一堆乱七八糟的专业指标。其实房子涨不动之后，判断它跌没跌到底，方法特别简单。只需要拿房屋租金回报率跟三十年期国债收益率比一比就行。
三十年期国债的收益率，就是咱们常说的社会无风险收益率，把钱放进去稳稳拿收益，几乎没什么风险。金融圈算资产价值本来就看未来收益，房子拿来出租，价值自然跟租金挂钩。房子毕竟是有风险的资产，它的租金回报率总得比无风险的国债高才合理，不然就说明楼市泡沫太大了。
勾股大数据团队的统计显示，2019年至今，咱们国内一线城市的租金回报率，长期低于三十年期国债收益率，两者的平均利差达到147BP。这个数字是什么概念，就是那几年国内楼市的泡沫已经大得相当夸张了。直到这一轮楼市调整启动，两者的利差才开始慢慢收敛。
截至2025年6月，中国一线城市平均租金回报率是1.93%，三十年期国债收益率是1.86%，两者基本贴在一起，只差了7BP。但这还远远算不上合理，房产本来就是风险资产，租金回报率必须比无风险收益率高出一定水平，才算是安全区间。
咱们看看海外成熟楼市的情况就知道了。2009年到2024年，纽约住房租金回报率和三十年期国债收益率的平均利差是198BP，东京是168BP，柏林是211BP。哪怕是情况比较特殊的伦敦，租金回报率也比三十年期国债收益率高出34BP。
按全球公认的楼市稳态标准算，国内房价还有25%的下跌空间。综合全球经验，再算上住房还有维修和折旧成本，一线城市的住房租金回报率，需要高于三十年期国债收益率80BP以上，楼市的价量才能达到稳定状态。结合国内民众对住房的特殊执念，我们可以把这个利差标准降到60BP，也就是租金回报率需要达到2.5%以上。按照这个标准计算，当前国内房价还有约25%的下跌空间。
可能很多朋友没法接受这个结论，毕竟过去三年国内房价平均已经下跌了33%，不少人已经在房产上亏了不少钱。但数据是冰冷的，经济规律从来不会以人的意志为转移。三年前也没人敢相信房价会普跌33%，可它确实实实在在发生了，现在我们也该直面现实。
2021年10月，国内房价开始回落，租金回报率和三十年期国债收益率的利差就开始收窄。2023年下半年政策宽松加码之后，租金回报率开始逐步回升，国债收益率加速下行，利差从2023年6月的119BP回升到2025年6月的7BP。两年时间一共回升了126BP，月均回升5BP。
按照当前这个收敛速度计算，从现在的7BP利差回升到80BP的标准，大概还需要14个月的时间。这意味着国内房价的下跌进程已经走完了四分之三，大概率会在2026年底触底企稳。
有人会问，如果后期政策调整力度加大，楼市见底的时间会不会提前？答案还真是否定的。人为干预带来的短期上涨脉冲，只会让下跌的阵痛分散到更多人身上，不会改变整体的调整节奏。
不管你愿不愿意承认，当前的楼市调整还没结束。现在不到万不得已，真的别轻易掏钱买房。
房子是中国人刻在骨子里的执念，也是时代洪流下很多人的无奈选择。不少人一辈子都被这套钢筋水泥套牢，连换个活法的勇气都没有。可家从来不是房产证上的名字，是灶台边的烟火气，是陪在你身边的爱人。别让房子定义了你的生活，拥有不被房产裹挟的勇气，才算是真正和自己、和时代和解。
我很喜欢一位叫卢岩浪的诗人写的两句诗，“三生不解甲子树，一叶落知天下秋”。文字里藏着的独立、豁达和清醒，恰恰是我们当下最需要的东西。做一个清醒的人，哪怕偶尔会因为看透现实而有点郁闷，也比稀里糊涂随波逐流付出的代价小得多。
参考资料：中国证券报 国内房地产市场调整周期分析
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