陕西
西安又一波土拍结束，最让人意外的是被誉为西安楼市顶流的曲江，文化商务区（CCBD）板地块竟然流拍，流拍原因：未存在有效报价。
到底怎么回事？西安的土拍市场这么凉吗？以至于曲江的地都无人问津了？
首先，我们还是来回顾一下土地出让公告：
宗地QJ4-3-128，位于曲江新区盈知路以南、汇泽路以东、汇征路以西、航天大道以北，净用地面积33.864亩，住宅+商服，容积率2.5，起拍价5.505亿元，折算亩单价1625万元，楼面价约9754元/㎡。
从位置上看，该宗地处于曲江CCBD规划南片区，距离地铁2号线三爻站点仅300余米，北侧又有中轴公园绿地规划，独具优势。
这份优势也体现在价格上，9754元/㎡的楼面价与2024年1月份金茂璞逸曲江地块（楼面价9737元/㎡)相当，而2024年11月底摘地仍旧在售的华发锦宸赋楼面价为9038元/㎡，2025年7月由曲江会展控股拿下38.492亩地块楼面价为8862元/㎡。
这样的楼面成本，放到两年前不算事，但放到当下的市场环境中，风险很明显，近万元的楼面成本，要用什么样的产品力才能带起来？对于一般开发商真是挑战。
更何况，当下楼市超2.5万元的价格，也不仅仅挑产品，更挑地段和配套；再看曲江CCBD南片区除了临近地铁站点，这些年似乎并没有什么有力的配套落地，最大的推进就是西安看守所的搬迁，为区域破除“孤岛”局面提供了有力条件。
不过，需要注意的是在2025年11月板块规划再次变更，南片区规划范围变小，东南分界线仅到汇学路（金茂项目东侧道路，以东为西安原看守所位置），南界线仅到航天北路，取消掉了大量超高层商业规划，调整成了住宅+商业的混合用地，同时缩减主轴公园绿地，此前的教育规划消失。
不难看出，板块原有“文化商务”的规划优势已经不见，已经变为了普普通通的住宅区，那么它的优势又会在哪里呢？这是拿地房企、购房者都需要去考虑的一件事。
而在区域内已经有一个例子——华发·锦宸赋。
该项目2025年5月29日首批取证，总共6栋住宅共284户，目前网签86套，网签率仅30%。
这样的去化效率，无疑也能让其他开发商们望而却步，在当下大家更希望的是能够快进快出的周转效率，一方面不必承担很大的去化压力；另一方面也能减少资金风险，毕竟融的钱有成本，欠的债也要还。
对于板块来说，砍掉了大量的投入，置换出大量收益，这无可厚非，但至少把板块配套扎下点，也能让开发商、购房者都更有信心一点，大家觉得呢？
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