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拿地整整两年，福鑫地产东城金鱼池项目，终于公示了设计方案。

这份图纸，一目了然。

1、北侧：规划1栋办公楼，主体地上4~5层、建面3850平米，地下3层。

2、南侧：规划7套合院，地上2层、建面1700平米，地下三层。

其中，商业办公须自持20年。

这块地虽处南二环内，但规模太小，不太引人关注。

反倒是它的持有者福鑫地产，以黑马的姿态，一战成名。

2024年7月3日，它以触顶摇号方式，拿得金鱼池DC-0127-0101地块，代价为3.375亿元、溢价率25%。

福鑫很神秘，是谁？

它的背后是一家河北民营企业河北鑫界，成立于2005年，由自然人水福来和李淑英分别持股50%。他们和央企华电国际，有合资公司。

但是，在2026年5月，河北鑫界成了被执行人，执行标的22.68万元。

就在它成为被执行人的四天后，又历经165轮，击败保利发展、招商蛇口、厦门国贸等一众国央企，以10.476亿元夺下北京丰台蒲黄榆0017地块，溢价16.4%。

这北京地产圈，似乎看不懂河北鑫界的投资逻辑。

六个关键信息

且看河北鑫界如何在螺蛳壳里做道场。

东城区金鱼池的0101地块，位于天安门往南2公里，寸土寸金。它是F2公建混合住宅用地，占地面积仅3027.6平米，地上总计容面积5550平米，容积率1.83，限高18米，综合绿地率只有15%。

这意味着，排楼时必须塞得很满。

0101地块北侧的办公楼与南侧的合院，有部分墙体相连，中间留有1.5米的镂空，是为办公楼的消防楼梯留的。

咱们重点还是看那七套合院：

1、合院区域占地1900.18平米，地上建筑面积1700平米，实际容积率0.895。

2、大门在最南端，宽七米，左右各3套合院，大门正对着1套，呈L型半围合，但没有标楼栋号。

3、有关产品户型，地上和地下各两层，赠送院子。地上面积，4套合院为“1F+2F”组合，3套为纯2F，平均每套地上面积约243平米；地下面积，7套合院皆为地下三层，总共地下仓储面积1259.38平米，大概会成为合院的负一、二层下跃，每套约180平米。

4、每套合院都送院子，院子里挖出了两个采光井，让地下室射入阳光。

5、每套合院皆为坡屋顶设计，首层层高3.9米，二层层高3米。坡屋顶高2.1米——全送阁楼、不计入产权面积。

6、合院的车库出入口，与北面办公楼共用，可能会对住户有隐私影响，整个项目的车位共计44个。

读懂这六点，金鱼池0101项目大致轮廓就出来了。

七座合院详情

七套二环内的合院，到底详细尺度如何？

从进大门开始数：

1号合院

总建面396.6平米：地上一层约113.3平米，地上二层约113.3平米，下跃两层170平米，院子面积约47平米。

2号合院

总建面396.6平米：地上一层约113.3平米，地上二层约113.3平米，下跃两层170平米，院子面积约19平米。

3号合院

总建面469.8平米：地上一层约142.9平米，地上二层约116.9平米，下跃两层210平米，院子面积约97平米。

4号合院

总建面459.8平米：地上一层约142.9平米，地上二层约116.9平米，下跃两层200平米，院子面积约82.6平米。

5号合院

总建面476.6平米：地上一层约159.8平米，地上二层约116.8平米，下跃两层200平米，院子面积约82.6平米。

6号合院

总建面399平米：地上一层约122.5平米，地上二层约96.5平米，下跃180平米，院子面积约57.5平米。

7号合院

总建面429平米：地上一层约124.5平米，地上二层约124.5平米，下跃两层180平米，院子面积约47.5平米、

这七套合院，如果以15万元/平米计算，住宅的货值约3亿元，单套总价在3800~4200万元之间。

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