半个月百亿拿地！央企保利亮出底牌？

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（来源：中访网财见）

逆势重仓核心城市，底气永远根植于稳健的财务底盘，这也是保利能够与多数房企拉开差距的核心原因。

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审核|李晓燕

行业整体还处在收缩观望的大环境里，土地市场呈现出明显的冷热割裂：百强房企拿地规模持续走低，多数房企收缩战线、以去库存为先，头部央国企却开启了核心地段的贴身博弈。半个月内，保利发展先后拿下深圳宝安百亿宅地、杭州世纪城46亿地块，合计投入超150亿元，两场高溢价土拍的强势出手，并非盲目豪赌，而是其“重塑新保利”战略落地的具象表达，也折射出房地产正式告别粗放扩张，进入核心资产比拼的全新阶段。

两场拿地，展现出两种截然不同的深耕逻辑。深圳宝安百亿地块堪称年度土拍的焦点战役，355轮激烈竞价、接近翻倍的溢价率，足以印证地块的稀缺价值。该宗地容积率仅3.19，在宝安已出让宅地里属于低密属性，直面海岸线与腾讯企鹅岛，是片区内主打高端改善的优质净地，华润、中海、招商等多家央企同台角逐，最终由保利高价收入囊中。此番落子，不仅刷新宝安住宅楼面价纪录，更具备一层股权架构调整后的战略意义。随着保利发展理顺集团内部股权层级，此前深圳区域与保利置业的同业竞争约束逐步消解，大湾区核心阵地的拓展空间被彻底打开。结合深圳上半年集中出让的三块核心宅地接连刷新片区地价来看，地方政府着力在前海、宝中等片区打造高端住区，区域价值拉开梯度已成定局，保利抢先锁定稀缺低密地块，实则锚定了大湾区高端住宅的长期赛道。

如果说深圳是单点突破、拿下标杆封面地块，杭州布局则是长期扎根、板块连片深耕的经典范本。2026年保利在杭州四度拿地，三块土地集中落子萧山世纪城，搭配早年落地的天珺、奥博天珺等成熟项目，在奥体核心板块形成连片项目集群。从城东运河地块到西站新城，再到反复加码世纪城，保利跳出外来房企单点布局的传统模式，以高频补仓夯实区域话语权，今年已然跻身杭州外来房企拿地金额首位。世纪城地块出现地价高于周边二手房均价的现象，看似风险偏高，实则贴合杭州城市运营思路：核心板块通过高品质宅地持续出让，稳固城市改善底盘，而保利依托成熟的高端产品打造经验，有能力通过户型、居住品质升级，消化高地价成本，适配城市高端人居的发展方向。

逆势重仓核心城市，底气永远根植于稳健的财务底盘，这也是保利能够与多数房企拉开差距的核心原因。截至2025年末，公司账面货币资金突破1200亿元，销售回款体系保持极强韧性，连续三年销售回笼率突破100%，八年经营现金流保持正向，在行业流动性风险频发的周期里筑牢了安全垫。销售端连续三年坐稳行业销售额榜首，92%的业绩贡献来自核心一二线城市，十座重点城市市场占有率突破一成，广州单城年销售额逼近500亿元，极强的城市深耕能力带来稳定现金流。融资端同样持续优化，综合融资成本降至2.72%历史低位，资产负债率连续五年稳步下行，短债占比持续收缩，再叠加当年拿地当年开盘的高效周转模式，让大规模土储投入不会拖累资金链条。

当然，激进加仓核心高地价地块，依旧暗藏不可忽视的现实挑战，也是市场争议的焦点所在。深圳地块近百亿的总投入、接近8.8万元/平方米的楼面价，高度依赖片区高端改善需求持续释放，一旦市场改善购房节奏放缓，项目去化与利润兑现都会承受压力；杭州世纪城高地价同样考验产品溢价能力，片区新房供应持续增加，未来将直面本土绿城、滨江的激烈竞争。与此同时，全国核心城市土拍溢价持续走高，央国企扎堆抢夺优质地块，核心区域拿地成本不断抬升，未来行业利润空间会被持续压缩，对房企产品力、运营能力提出更高要求。

从广撒网的全域扩张，到99%土储投向核心城市的精准深耕，保利的双城百亿布局，代表了头部央企在地产新周期的统一选择：放弃规模执念，争夺城市核心稀缺资产。楼市普涨时代彻底落幕，人口、产业、资源持续向高能级城市聚拢，核心地段住宅才具备穿越周期的抗跌属性。保利依托现金流、融资优势完成换仓，以深耕代替扩张，用高端产品匹配核心土地价值，为行业转型提供了央企样本。

未来地产的比拼，早已不再是比拼开发体量，而是比拼城市判断力、资金稳健度与产品精细化运营能力。保利这两场重磅拿地究竟能否转化为长期业绩优势，还要看后续项目落地、市场去化与区域价值兑现；但可以确定的是，地产行业的棋局已经彻底改写，只有牢牢握住核心城市的优质筹码，才能在漫长调整周期里站稳脚跟。