广西
碧桂园主席杨惠妍最近发表了关于碧桂园未来核心能力的讲话，这次抛出来一句被不少人称为"绝世言论"的判断——碧桂园未来最核心的能力只有两个：设计和销售。设计决定产品基础，销售连接客户和市场，两个端口都要重新建起来。
我猜很多人看到这句话的第一反应，是翻个白眼。老板谈"核心能力"，听起来总像在画饼。但作为一个长期关注碧桂园的人，我想认真拆一下这句话。因为它出现的时机，和它背后那套逻辑，比这句话本身有意思得多。
先摆背景。碧桂园上半年的销售数据刚出来，权益合同销售额142.5亿，同比下降15%。数字当然还是小，但你要是把它和去年上半年比一下，味道就变了：2025年上半年它同比跌了35%，今年跌幅收窄了一半还多。掰开月度看更清楚，3月还跌三成，到6月跌幅已经收到12.8%，曲线明显走平。这是2022年以来，碧桂园半年销售跌幅最小的一次。从断崖到缓坡，这五个字，是它用三年时间一寸一寸挪出来的。
我记得特别清楚，2021年碧桂园全口径销售额7588亿，权益销售额5580亿，那是它最风光的时候。然后从2022年3574亿，一路滑到2023年1743亿，再到2024年471亿，四年缩水超过九成。2023年那张净亏1784亿的报表，是有史以来中国房企最惨的成绩单。那时候碧桂园没有精力抓销售，唯一的目标就是保交房、保主体。
转机是2025年。全年权益销售额330亿，净利润16.2亿，终于扭亏为盈，成了最早完成系统性债务重组、还账面盈利的民营房企之一。更实在的是交付，2025年交了约17万套，2023到2025三年累计交付接近115万套，在第三方榜单上一直是行业第一。债务重组落地后，有息负债比2024年底砍了大约1055亿。到这一步，碧桂园自己说，2026年目标要从"保交房""保主体"走向"正常经营"。
就在这个"转段"的当口，杨惠妍把产品力摆到了核心位置。这其实是个很清醒的判断。总裁程光煜说得更直白："丧失市场竞争力，资产盘活就失去了前提。"这话比很多券商研报都到位——你就算攥着再好的地，产品卖不动，业主、银行、债权人那一连串信心就全断了。所以产品力提升，表面看是为了去化卖房，根子上是为了修复市场预期、提振重组信心。莫斌则把它落到三大竞争力上：产品力、成本力、服务力，根子还是那句"以客户为中心"。
杨惠妍这次说得不飘。她把"产品研发及设计"PMO小组亲自挂了帅，6月中下旬跑去粤海区域实地巡视，要求总部牵头、PMO统筹、设计和营销一起上，打造标杆案例。大公司最怕的是老板坐在办公室里听汇报，而碧桂园现在的解法很朴素：老板自己下去看，现场把脉，再派突击队式帮扶小组驻场，配KPI和激励机制，把这当成筛选人才的实战考场。这套自上而下的推法，比开一百个动员会都管用。
落到上半年的盘面上，这个打法在局部是验证过的。碧桂园34年攒下的下沉市场根基，上半年在广东、江苏、河南撑住了底盘，韶关、惠州、郑州、佛山、太原、海口、苏州、常州、宿迁、西安这些地方的项目，靠产品力拿到了市场认可，超500万户老业主的推荐，成了重要的销售来源。一个已经收了房的人愿意把亲戚朋友介绍过来，这比任何广告都硬。
程光煜还给了张清晰的路线图：短期靠PMO专项提升、用AI深化前策，以市场需求倒推产品规划，先把销售端的信心立起来；中长期重新搭产品库、更新材料供应链、做模块化研发、升级板房示范区验收。分阶段、有销项清单，这说明不是喊口号，是有路径图的，每一步怎么做都详细清晰。
但我也不替它吹票。142.5亿放在2020、21年的碧桂园身上，连一个月的销量都不够，体量回不去是事实。产品力能决定它未来活得好不好，但活不活得下来，最终还是楼市水温说了算——老百姓愿不愿意重新掏钱买房，这个变量不是杨老板一个人能定的。
我写碧桂园写了好几年，挨过的骂比点赞多。但一个年销七千亿的巨头，摔下来之后能咬着牙把交付和债务重组这两件最难的事办成，现在又开始认真琢磨"怎么把房子盖好、卖好"，这件事本身，值得一句公道话。最黑的夜应该是过去了，而天亮之后的路，得靠一个个能打动购房者的产品，一步一步趟出来。
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