成都市72套办公房产打包731万起拍卖，被人以1671万元竞得

7月11日，成都市司法拍卖市场上一场竞拍持续了挺久。 标的物在金牛区蓉北商贸大道一段48号蓝光中央天地3栋，17层、18层、19层，整整三层楼，一共72套房产。 这些房子规划是办公用途，实际被一家酒店租下来做了客房。 1920.3平方米，精装修，起拍价731万出头。

11个人交了保证金。

然后就是137轮加价。 最终价格停在1671万。 比起拍价高了940万。

蓝光中央天地这个楼盘，2017年竣工，按5A级写字楼标准设计，总建筑面积约12.1万平方米。 位置在蓉北商贸大道与五块石路交汇处，北二环和北2.5环之间。 南边挨着五块石19个专业批发市场群，北边隔着一条街就是龙湖北城天街综合体。 距离地铁5号线五块石站大概100到200米，步行能到1号线、6号线、7号线、27号线的多个站点。 离成都火车北站枢纽大约1.5公里。

这块地方，做酒店生意的逻辑不难理解。 周边专业市场多，批发商、进货的、谈生意的，来来往往，住宿需求一直有。

731万的起拍价，折合每平方米3800元。 这个价格在成都主城区，确实低。 但法拍房的起拍价本来就普遍低于市场价，2026年上半年成都法拍成交均价约6391元/㎡，成交折价率约76%。 3800元的起拍价，相当于市场价的六折左右，确实给了竞拍者足够的想象空间。

11个人报名，说明盯上这个标的的人不少。

137轮竞价之后，8702元/㎡。

2026年4月，成都写字楼新房成交价是8452元/㎡。 8702元/㎡的成交价，略高于全市新房成交均价。 但跟周边同类物业比起来，仍然有差距——城北TOD板块写字楼均价在13000到19000元/㎡区间。 当然，那是挂牌价，不是成交价。 法拍房的成交价天然会比正常市场交易低一些，毕竟带着租约、带着产权风险。

那这个价格到底划不划算？ 得算一笔账。

蓝光中央天地周边的办公租金，有房源挂到了2元/㎡/天。 也有1元/㎡/天的。 五块石板块写字楼日租金均价1.78元/㎡。 取个中间值，按1.8元/㎡/天算，一个月就是54元/㎡。 1920.3平方米，月租金大约10.3万，年租金约124万。

1671万的总价，年租金124万，回报率大概7.4%。

这个数字放在2026年的成都商办市场，不算低。 根据仲量联行2026年一季度的报告，城北TOD核心区甲级写字楼平均租金是72元/㎡/月。 按这个标准算，年租金约165万，回报率接近9.9%。 但那是甲级写字楼的租金水平，蓝光中央天地虽然按5A标准设计，毕竟不是纯甲级写字楼，租金要打个折扣。

7%左右的回报率，在当下的市场环境里，比存银行强，比买住宅租出去强。 成都住宅的租金回报率普遍在2%到3%之间。

但有个事情得说清楚——这笔投资没那么简单。

标的物目前有租赁，租给一家酒店在做客房。 买受人要承继现有的租赁合同。 租约什么时候到期？ 租金是多少？ 续约条件怎么定的？ 这些细节直接决定回报率。 如果现有租金低于市场价，买受人短期内没法调价，只能等租约到期。

法拍房的另一层成本是税费。 商办物业的交易税费比住宅高不少，增值税、土地增值税、契税、所得税，加起来是一笔不小的数目。 虽然买卖双方按规定各自承担，但实际操作中，买方往往要垫付卖方的税费，再去找法院报销，流程长，资金占用成本高。

还有物业费。 法拍公告里通常会注明欠费情况由买受人自行了解。 72套房产，如果前业主欠了几年物业费，这笔钱也得新房东来扛。

2026年第一季度的数据显示，城北板块写字楼整体空置率22.4%，比去年同期下降了4.8个百分点，是成都五城区里空置率降幅最大的。 说明这个片区的商办物业确实在回暖。 空置率下降，租金就有支撑。

但整个成都的写字楼市场并不均衡。 截至2026年6月，成都写字楼整体空置率约24%到28%，甲级写字楼空置率更高一些，约25%到30%。 金融城最低，20%到25%；天府新区最高，30%到40%。 城北板块的22.4%，已经低于全市平均水平了。

这个趋势对买受人来说是好事。 片区商务氛围在起来，酒店的客源基础在扩大。

回到这笔交易本身。 11个人报名，137轮竞价，最终以起拍价2.28倍的价格成交。 市场对这个标的的认可度是明确的。 8702元/㎡的单价，放在城北TOD板块，不算贵，也不算便宜，是一个经过充分博弈后形成的价格。

买受人看中的是什么？ 地段。 五块石商圈+地铁上盖+火车北站枢纽，这三个条件放在一起，在成都主城区不算多见。 现房。 2017年竣工的房子，不用等，买下来就能收租。 稳定租约。 酒店已经在经营了，不是空置的毛坯房，现金流是现成的。

风险也摆在明面上。 租约的具体条款不清楚，税费成本不确定，酒店经营状况好不好也不知道。 法拍房的惯例是“现状拍卖”，法院不承担瑕疵担保责任。 买受人得自己去做尽调，去查租约、查欠费、查产权。

1671万不是一个小数目。 敢拿出这笔钱的人，应该已经把这些账算清楚了。