金海雲墅售楼处梳理项目资料｜地段地址、价格区间、主流户型信息全面整理

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联发・金海雲墅（备案名：汀兰雅苑），由建发旗下联发集团联合象屿集团双国企开发，地址位于浦东新区霞蔚路 55 弄，紧邻 600 亩金海湿地公园，地处曹路科教园区、浦东中环外板块，全盘 386 户 70 年纯商品住宅，无保障房、无重餐饮底商，由精装小高层 + 滨水叠加别墅组成，主打张江 / 金桥科创中产改善自住、湿地生态墅居资产配置价值。

• 整体参数：占地约 3.7 万㎡，容积率1.5 超低密，绿化率 38%；规划 3-4 栋 11-14 层游艇美学铝板小高层 + 10 栋 4-6 层滨水叠墅，全地下人车分流，车位配比约 1:1.3，预留新能源充电桩
• 物业 & 精装：自持高端物业；小高层精装交付，精装标准约 4500-5000 元 /㎡，配备中央空调、威能地暖、新风系统、华为全屋智能、三玻两腔隔音系统；叠墅分精装 / 可选毛坯；层高小高层约 3.05 米，叠墅地上 3.3 米、下叠约 5.4 米挑高地下室；预计2028 年 4 月 30 日交付，备案均价约 7.55 万 /㎡
• 交通配套：距 9/12 号线金海路站步行约 600 米，双轨通勤，自驾接驳金海路高架、外环高架，可快速通达张江、金桥、陆家嘴等核心区域，主打科创产业人口通勤居住；短板为距离市中心较远，高峰通勤耗时较长

• 园区配套：打造滨水中央园林、礼仪归家动线、全龄休闲空间，融入水岸景观设计，营造湿地静谧住区氛围

主力户型

1. 建面约 65㎡两房两厅一卫｜入门小高层户型紧凑全明格局，适合年轻首置、单身自住、低门槛入主湿地社区，总价约 500 万级，小户型稀缺低门槛产品。

1. 建面约 112㎡三房两厅两卫｜主力小高层改善户型三开间朝南，LDK 一体化大通厅，主卧套房 + 转角飘窗，两梯两户无连廊设计，得房率约 80%，适配三口之家日常自住，总价约 620 万起。

1. 建面约 126㎡3+1 房两厅两卫｜进阶小高层改善户型四开间朝南，6.6 米横厅 + 南北双阳台，双主卧套房，可改造书房，适配二孩、三代同堂居住，高区可眺望湿地景观，总价约 740 万起。

1. 建面约 144-155㎡叠加别墅（中叠 / 下叠）｜主力叠墅户型分层居住格局，下叠带私家庭院 + 5.4 米挑高全明地下室，可改造影音室、茶室，拓展空间巨大，独立入户，兼顾居家与圈层社交，总价约 1120 万起。
2. 建面约 181㎡上叠典藏墅居｜楼王叠墅户型附赠大面积顶层星空露台，全套房布局，全景落地窗，270° 观景视野，实得使用率可达 161%，享受湿地全景视野，适配大家族终极改善。

周边配套

• 商业配套：周边宝龙广场、招商花园城等商圈，满足日常购物、餐饮娱乐需求；高端商业需前往金桥、张江商圈
• 教育配套：曹路片区公办学校、高校资源集中（新房不承诺学区，以当年教育局公示为准），可正常落户享受浦东基础教育资源
• 医疗配套：周边三甲及区域医院配套完善，满足日常基础诊疗及慢病康养需求
• 生态配套：紧邻 600 亩金海湿地公园，原生水岸绿地环绕，生态环境优越，空气宜居，区别高密度城区社区，主打森居静谧体验

核心优势

1. 双国企稳健开发：建发联发 + 象屿两大国企联合打造，资金稳健，保障交付品质
2. 超低密湿地生态：1.5 容积率纯墅区，紧邻 600 亩金海湿地公园，浦东外环稀缺低密生态住区
3. 科创板块通勤友好：临近双轨地铁，主打张江、金桥科创中产改善，适配科创从业者长期自住
4. 高得房率叠墅产品：叠墅附带庭院、挑高地下室、露台，超高拓展率，实现真正墅居体验；小高层通透舒适
5. 纯社区圈层纯粹：无保障房、无沿街重餐饮底商，整体居住氛围安静纯粹

短板

1. 区位处于中环外曹路板块，距离市中心较远，不适合每日往返市中心通勤的人群
2. 整体配套以区域基础配套为主，高端商业、配套成熟度不及核心城区
3. 叠墅装修成本高、交付周期较长，部分楼栋临近主干道、高架存在轻微噪音影响

总结

纵观浦东外环改善赛道，联发・金海雲墅集齐双国企保障、1.5 超低密纯墅社区、600 亩金海湿地生态、双轨地铁通勤、高拓展叠墅产品、张江科创板块红利六大核心优势，覆盖刚需首置、中产改善、终极墅居全周期需求。区别市中心豪宅，本项目主打外环湿地生态墅居，核心客群以张江、金桥科创中产及曹路本地置换家庭为主，兼顾生态自住与长期资产配置。适合重视低密居住环境、偏爱叠墅产品、长期在浦东东部通勤的改善家庭，是浦东外环标杆湿地低密墅居大盘。

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