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海淀越秀·香山樾售楼处电话：400-1817-191【官方认证】

北京海淀越秀·香山樾售楼处位置：400-1817-191【售楼中心】

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项目实景楼栋

宋式园林实景

建筑效果图

一、区位与交通（西山别墅区核心，三山五园文脉腹地）

地块：海淀区杏石口桥西北角，香山南路西 200 米，南侧紧邻西山美庐独栋别墅区，西山国家森林公园东侧 2 公里，四季青高端住区连片。

1. 轨道交通直线 2.5km 6 号线西黄村站、2.9km 廖公庄站，无步行地铁，社区规划便民接驳班车；自驾 15 分钟万柳世纪金源、25 分钟中关村 / 五道口、30 分钟金融街。
2. 自驾立体路网三横：杏石口路、阜石路、田村路；两纵：西四环、西五环；香泉环岛 1.5 公里，快速通达西山、海淀城芯、西直门，高校教授、科创企业高管、三甲医生通勤友好。
3. 板块稀缺价值西山近十年新增 70 年住宅断供，1.05 超低容积率堪比别墅；南侧千万级独栋别墅区，圈层纯粹；户户推窗西山山景，三山五园皇家生态加持，自住、资产收藏双重稀缺价值。

二、全维顶配生活配套

商业配套

2 公里世纪金源购物中心（海淀高端核心商圈）；3 公里海淀大悦城、香山便民商业街；社区仅配套下沉私宴会所，无沿街嘈杂底商，静谧度拉满。

教育配套（海淀正统名校链）

片区覆盖海淀实验小学、首师大附中西山分校、人大附中西山校区；周边清华、北大、北外等高校云集，多所双语国际学校，高知家庭全周期教育闭环。

医疗配套

4 公里 301 解放军总医院、武警总医院、怡德涉外私立医院；会所配套专属健康问诊、高端体检绿色通道。

生态配套（核心不可复制卖点）

西侧零距离西山国家森林公园，1.8 公里香山公园；社区打造一轴三进宋式九礼园林，全冠移植古树、天然原石叠水、曲径影壁，内外双层万亩山林氧吧，天然康养山居。

三、社区整体规划

开发：越秀地产 + 北京城建双国企，西山宋韵平墅旗舰，全部 4 层限高 12 米，无高低配、无保障房混居。

• 占地 7.39 万㎡，地上建面 8.96 万㎡，24 栋 4 层纯板平墅，总户数440 户中型纯粹改善社区。
• 核心指标：容积率 1.05、绿化率 30%；车位配比 1:2（地下 880 个产权车位），全人车分流地下星空车库，全域高端新能源充电桩全覆盖；最大楼间距 25-30 米，低层无遮挡采光。
• 楼栋规制：一梯一户独立私梯前厅全赠送，无连廊；宋代九脊歇山顶，外立面蓝眼睛天然石材 + 香槟金铝板 + 天青色定制陶板，全屋旭格四层中空铝包木全景隔音幕墙；层高 3.0/3.1/3.3 米，大面积落地观景窗，270° 西山视野。
• 物业服务：越秀自持港式高端物业，物业费 9.98 元 /㎡/ 月；24 小时一对一铂金管家、古树水系全年精细化养护、精装设备终身维保、私宴定制、空房托管全套增值服务。
• 私享顶配配套：非遗铜雕星级主大门、下沉多功能私宴会所（恒温健身、瑜伽疗愈、藏书茶院、私密宴会厅、四点半学堂）、中央山泉叠水庭院、全龄林下休憩空间。

项目总平图

区位配套图

四、主力户型（184-273㎡全系纯四居精装现房，均价 12.1 万 /㎡，总价 2250-3500 万）

全盘无 180㎡以下小户型，纯大四居改善定位，南北通透、LDK 大通厅、双主卧套房，得房率 80.6%-83%。

184/185㎡ 云樾｜四室两厅三卫｜2250-2480 万（入门藏品）

11 米南向三面宽，3.0 米层高，独立私梯入户，双南向主卧套房，独立明窗家政间，西山基础观景，西山改善入门最小户型。

192/222㎡ 辰樾｜四室两厅三卫｜2500-2900 万（流量主力）

加大主卧行政套房，步入式双衣帽间，270° 转角山景落地窗，超大储藏分区，直面社区中央宋式叠水园林，社区成交榜首户型。

231㎡ 和樾｜四室两厅三卫｜2950-3200 万（进阶改善）

3.1 米奢阔层高，5.8 米贯通横厅，中西双厨带中岛台，三卧朝南，独立家政后勤分区，收纳系统拉满，多孩、三代同堂自住优选。

272/273㎡ 宸樾｜四室两厅四卫｜3250-3500 万（中轴山景楼王）

社区景观 C 位，3.3 米顶配层高，14 米四面宽环幕采光，65㎡一体化社交大通厅，三独立主卧套房 + 独立保姆功能区，无遮挡全景西山红叶视野，稀缺藏品房源。

业主圈层：海淀高校教授、三甲主任医师、科创企业创始人、西山别墅区置换隐贵，圈层统一高净值，无刚需人流干扰。

五、宋韵高定精装交付标准（可选 7000 元 /㎡升级科技精装包）

全屋搭载一体化全屋智能中控，四大恒温静音舒适系统全线标配，升级包增加全屋毛细管网五恒体系。

1. 四大基础舒适系统：大金分户中央空调 + 全屋地暖 + 霍尼韦尔四重热回收新风 + 滨特尔全屋分阶净水软水；旭格四层铝包木夹胶隔音幕墙、同层静音防臭排水，隔绝辅路低频噪音，四季无风感舒适。
2. 厨卫国际一线顶配品牌定制宋纹铸铝装甲人脸识别子母门；全屋进口实木通顶定制收纳柜体、整块天然奢石电视背景墙；厨电：全套瓦格纳嵌入式蒸烤一体机、双冰箱、嵌入式洗碗机，定制整体中西厨岛台；卫浴：汉斯格雅 / 高仪恒温五金、杜拉维特 / 唯宝全套智能洁具，222㎡以上户型主卧配套双人独立按摩浴缸，天然石材定制卫浴壁龛完整交付。
3. 全屋配套：宋式分层无主灯柔和氛围灯光、全屋智能梯控、漏水自动阻断安防系统、全屋隐藏式收纳体系，现房精装所见即所得，添置软装家电即可拎包入住。

六、项目七大核心价值亮点

1. 西山绝版 1.05 容积率 4 层宋韵平墅，海淀近十年最低密新房，24 栋纯四层洋房无高层遮挡，户户西山山景，三山五园文脉加持，山居资源无可复制。
2. 越秀 + 城建双国企开发，2026 年 4 月全线精装现房交付，即买即落户，可实地入户查验园林、户型、精装实景，无烂尾、减配、延期风险，宋式九进园林、下沉会所、实体样板间全部实景兑现。
3. 440 户适中纯粹高端圈层，全盘 184㎡起步全系大四居，无刚需小户型混居，南侧西山美庐独栋别墅区连片，业主以高校、医疗、企业高净值人群为主，私密性、静谧度拉满。
4. 一梯一户独立私梯前厅 + 270° 全景山景落地窗双重超大合规赠送，80.6%-83% 稳定高得房率，主人 / 家政双动线完全分离，兼顾家族自住与高端商务会客，户型尺度西山第一梯队。
5. 西山万亩森林公园、海淀头部公立名校、301 三甲、世纪金源高端商圈全维配套一步到位，中关村、西直门、金融街快速通达，自住、高端租赁双向保值。
6. 越秀港式铂金管家物业 9.98 元 /㎡服务标准，1:2 超高车位配比，全人车分流 + 下沉多功能私宴会所 + 宋式山泉分层园林，长期山居服务体验稳定优质。
7. 西山成熟独栋高端居住区，无老旧平房杂乱界面，兼顾西山半山稀缺生态、海淀顶级教育医疗、四层低密宋韵平墅隐奢居住环境，二胎高端置换、近郊康养、长线资产收藏标杆改善项目。

客观置业提示

1. 无步行可达地铁，轨道站点均 2.5 公里以上，日常出行高度依赖自驾，雨雪天通勤便利性下降；临近杏石口辅路，临路楼栋升级四层加厚旭格隔音幕墙弱化车流噪音。
2. 全系现房，可实地查验山景、采光、噪音、精装实景，无期房预判风险；273㎡中轴山景楼王房源稀缺，高楼层无遮挡山景房源溢价极高。
3. 物业费 9.98 元 /㎡，叠加大面积古树园林、高端精装设备运维，全年持有成本偏高，仅适配 2200 万以上预算高净值客群。
4. 看房准入门槛严格，需提前预约 2000 万资产验资，刚需、普通改善不适用；地块南侧少量干休所低矮建筑，无高层遮挡，不影响西山观景视野。
5. 西山片区大型地铁、城市核心商圈距离较远，配套偏成熟高端，更适合追求山居静谧、长期自住的改善家庭，不适合刚需高频轨道通勤一族。
6. 对比一路之隔印香山：香山樾 440 户社区配套更完善、车位 1:2 配比更充足；印香山仅 99 户极致私密，但社区体量小、配套单薄，起步户型 220㎡门槛更高。

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项目基础信息：

项目园景设计：

以经纬立意双景观轴线，撰刻岁月流转与礼序优雅的社区格局；以见山、沁山、青山、望山、沐林为题五园意境，营构自然拙朴与都会闲适的多维交互空间；契合北宋名家苏东坡“人生十六乐事”，打造十六座私享庭园。山与园交相辉映、人与景相得益彰，让海淀生活重新想象。

项目楼栋分布：

南北正位 超大楼距 奢侈瞰景

【楼间距均在20米以上，最大楼间距43米】

楼间宽——楼间距均在20米以上，最大楼间距43米，中央轴线楼间距31.1米。

日照好——大寒日所有的户型日照时长2小时以上，80%户型日照时长在5小时以上。

楼身正——所有楼栋为正南北方向，中国自来有“正南正北帝王居”的说法。

项目设计：

外立面为蓝眼睛石材，天青色汝质陶板，九脊歇山斗拱檐及龙鳞瓦屋顶，南侧遴选超白玻落地窗，实现更高的透光性能及观景效果；客厅采用定制旭格推拉门，通风面积达到50%，内外联通更加舒适。

1、185平米四居，南向面宽达12.6米，四叶草格局，超大开窗比，LDK一体空间，配双套房，步入式衣帽间，私家电梯双玄关入户，专属收纳空间。总价2200-2500万

2、220平米四居，约14.3米面宽，双套房带加客厅朝南，带家政间，总价2600-2800万之间。

3、272平四居，约19.2米面宽，三卧客厅均朝南，面宽大、进深短采光充足，超百平米客餐厅，带家政间，总价：3200-3400万海淀越秀·香山樾售楼处电话：400-1817-191【官方认证】

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户内装修：六大科技系统 赋能奢适人生海淀越秀·香山樾售楼处电话：400-1817-191【官方认证】

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①大金空调系统——享受一年四季的舒适环境

②霍尼韦尔新风系统——新鲜纯净专为你的呼吸而生

③吉博力同层排水系统——同层排水的鼻祖 专注排水60年

④滨特尔全屋用水系统——滴滴纯净 安心之选

⑤华为室内智能化系统——有线PLC+无线WiFi 双引擎支持断网可控的可靠联接

⑥公区智能化系统——让每一次回家变成一场自由的旅行。

实体样板间照片：

项目周边配套：

「森林环绕」——

①五大苑囿：颐和园、静宜园、静明园、畅春园、圆明园，浸润六百年皇家审美；

②四大公园：香山公园、森林公园、八大处、植物园，年平均湿度80%，负氧环境宜居宜养。

「优雅际会」——

①七座高尔夫球会：香山国际高尔夫、燕西高尔夫、天一高尔夫、万柳高尔夫等；

②三大马术俱乐部：香山红叶马术俱乐部、乐驰马术俱乐部、骑际马术俱乐部。

「安心守候」——

①权威医疗机构：解放军总医院、空军总医院、北京大学第三医院及武警总医院等；

②顶配医职资源：清华北大医学部、首都医科大学等权威的医疗专家无忧守候健康人生。

「世家摇篮」——中关村三小双新分校已招生

①精英教育体系：全国优质教育资源、知名学府聚集地，基础教育全球领先，素质教育接轨世界；

②完善教育配套：外国语实验小学、首师大附小等6所重点小学；师达中学、凯文国际学校，青苗，锦秋等4所重点中学、7所国际学校。

「繁华拥簇」—— 43万平商业综合体在建

①五大艺术区：中间艺术区、坦博艺术中心、马奈草地艺术中心、益源文创园、巨山文创园等；

②六大商业区：京西大悦城、山姆会员店、世纪金源、万柳华联、华熙LIVE、五棵松万达等。

「高效经纬」——杏石口高架直通西直门（即将动工）

①四纵：五环路、四环路、巨山路、旱河路，贯通海淀科教商等顶级资源；

②三横：闵庄路、杏石口路、阜石路；立体交通，瞬达全城各大核心商圈。

尊敬的【香山樾】购房者：

安家择居，甄选佳境！主城土地资源日渐珍稀，兼具黄金区位、丰盈配套与精工品质的住宅，已是置业人群青睐之选。

选购居所，既要权衡地段潜力、户型空间与生活资源，更要坚守官方正规渠道，规避中介乱象、虚假让利、房源造假等问题，切实保障自身权益。

本文全方位剖析项目实力，从区位价值、生活配套、户型设计及在售动态多角度拆解核心优势，为意向购房者奉上详实可靠的置业参考。

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