广渠路70亿地块入市前瞻：累计大量置换需求，周边二手房单价破9万元

在连续推出第六、七、八三批次供地，新房市场持续走高后，北京土地市场的热度不断攀升。其中朝阳广渠路地块在挂牌前就因"断供十年"的稀缺标签备受瞩目。

7月12日，北京商报记者实地探访发现，该地块城市资源堪称顶配——步行可达合生汇、芳圆里ID Mall两大商业综合体，地块东侧50米为7号线与在建28号线大郊亭换乘站，规划地下通道连通约2000平方米地下商业，实现轨交与商业无缝衔接。周边珠江帝景、广渠金茂府等高端社区二手房挂牌均价已突破9万元/平方米。优质的城市界面、成熟的配套体系与扎实的二手房价，为地块高端改善价值提供了强力支撑。

地下商业衔接轨道交通，地块交通出行优势明显

北京市朝阳区南磨房乡广渠路城中村改造项目0409-10地块（以下简称"广渠路地块"）用地规模约3.68万平方米，建筑规模约10.32万平方米，容积率2.8，位处核心成熟板块，周边配套极为齐全，居民日常购物、娱乐需求步行可至。

北京商报记者实地探访发现，该地块南侧仅隔一条市政道路即为芳圆里ID Mall，商场聚合盒马鲜生、博纳国际影城、亲子体验等多元业态，可一站式覆盖全周期居家生活所需。地块东侧直线距离不足1公里即为朝阳合生汇，步行十分钟可达。

东侧50米内规划有地铁7号线与在建28号线换乘站大郊亭站，轨道交通可快速通达全城各大商圈。

值得一提的是，出让文件中明确，根据朝阳区政府批示的《关于朝阳区南磨房乡广渠路城中村改造项目0409-09、10地块轨道一体化有关情况的请示》，在广渠路地块东侧的0409-09地块地下部分可进行综合利用，建设地下商业（建筑规模约2000平方米，最终以审定方案为准），并采取地下通道的方式与地铁28号线实现连通，同时设置28号线与大郊亭北街的连通通道。这也意味着，未来广渠路地块业主下楼即达地铁、商业，出行生活便利性大幅提升。

地面交通同样通达性突出。地块北侧紧邻城市主干道广渠路，东侧衔接东四环主路，驾车可快速抵达国贸CBD。

合硕机构首席分析师郭毅表示，该区域配套与存量住宅水准位居朝阳区前列。广渠路地块周边配建陈经纶中学分校，教育资源突出；合生汇为全市头部商业综合体，叠加地铁、四环主干道形成完善交通路网。地块向北直达SKP商圈，聚集高端商场、五星酒店与甲级写字楼，承接国贸、大望路产业客群置业需求。

周边二手房价破9万，城市界面撑起地价天花板

尽管广渠路地块东侧临近东四环、部分楼栋存在噪声超标问题，但依托优越的城市区位，地块挂牌起始总价达70.5亿元，折合起始楼面价约6.83万元/平方米，一经入市便引发行业高度关注。

市场热议的焦点不仅在于广渠路地块本身的地价水平，更在于其与去年末懋源地产高溢价拿下的松榆里地块形成的鲜明对比。彼时松榆里地块经过多轮竞价，以18.21%溢价率成交，对应成交楼面价仅6.2万元/平方米。两宗地块同处四环内，直线距离仅2公里，广渠路地块起始楼面价已较松榆里地块成交楼面价高出6300元/平方米。

两宗地块的楼面价差，核心源于商业配套完善度与城市居住界面的层级差异。北京商报记者实地走访对比发现，广渠路地块步行十分钟可达芳圆里ID Mall、朝阳合生汇等大型商业综合体，多元业态可充分匹配年轻群体消费、休闲全维度需求；懋源·騴橒臺周边仅分布松榆里市场与社区便民商超，缺少规模化商业载体，仅能满足基础日常消费。

合硕机构首席分析师郭毅表示，广渠路地块价格兑现能力十分突出，均价可稳定维持在11万—12万元/平方米区间。若项目在产品打造上塑造差异化、高品质亮点，价格仍有进一步向上突破的空间。依托优质住宅政策优化户型格局、提升空间得房率，将精准击中区域客群需求，对周边注重居住舒适度与品质的改善型家庭形成极强吸引力。

商业配套之外，两宗地块周边居住社区面貌同样分化明显。北京商报记者实地探访懋源·騴橒臺周边，区域聚集松榆里、武圣东里、磨房南里、松榆东里等多个2000年前后建成的小区，整体城市界面偏陈旧；反观广渠路地块周边，珠江帝景、广渠金茂府均为2005年后建成的成熟高端住宅社区，居住氛围与城市界面更优。

居住环境的差异，直接导致两宗地块二手房价格支撑力度悬殊。以懋源·騴橒臺一墙之隔的松榆东里为例，小区建成年代为1985—2008年，当前二手房挂牌均价约4.02万元/平方米。据北京市住建委信息，懋源·騴橒臺已取得预售许可的11栋楼栋，拟售均价约13.09万元/平方米，大幅高于周边存量二手房价格。项目均价突破10万元/平方米，能否获得区域高净值客群认可，仍有待开盘后市场验证。

而广渠路地块周边二手房价值基础更为扎实，珠江帝景二手房挂牌均价约9万元/平方米，广渠金茂府二手均价突破10万元/平方米。未来该地块项目入市后，即便定价超10万元/平方米，依托周边成熟高端二手房价体系，也更容易承接改善置换型客群需求。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，城市界面对楼盘价值影响分化明显：刚需产品受界面优劣影响有限，而改善及豪宅项目敏感度极高，即便产品标准相近，界面条件差距也可能带来数万元单价差，是高端楼盘定价的核心考量指标。

郭毅表示，从客群基础看，区域内现有二手房源房价高位稳定，但多数房源房龄已超15年，居住迭代需求迫切。这也为该地块沉淀了一批具备高消费能力、追求品质换新的地缘改善客群，成为地块独有的核心竞争优势。

太阳宫、酒仙桥候场，多重竞争与多种选择

作为北京核心城区中极具代表性的成熟居住板块，广渠路地块所在区域多年来几乎陷入"土地断供"状态，新房供应稀缺。

据克而瑞房价北京数据，广渠路地块位于南磨房板块，自2012年起的13年间，新房累计供应仅219套、3.26万平方米。直至2025年，能建东誉府95套现房房源开盘入市，套均面积125平方米，成交均价约10.6万元/平方米，目前已基本售罄。

谢逸枫表示，南磨房板块新房供应稀缺，一方面是区域发展成熟、新增土地极少，另一方面是板块以二手房交易为主，新房本就供应不足。在此背景下，广渠路地块可通过优化社区规划、完善内部配套提升居住质感，对标高品质住宅标准打磨产品，适配高端改善需求，实现差异化竞争。

广渠路地块是北京第六轮拟供地清单中第二宗激活的地块。此前，酒仙桥地块已成功挂牌，并将于7月28日拍出，起始价37.2亿元，起始楼面价约6.44万元/平方米。

截至目前，北京第六轮供地清单内3宗朝阳区住宅地块中，仅北菜园地块尚未启动出让流程。北京商报记者注意到，去年9月中建智地拿下的太阳宫地块，已于2026年5月公示规划设计方案，项目预计今年下半年入市。

叠加即将入市的懋源·騴橒臺，朝阳区下半年新房供应将集中释放，区域改善市场竞争加剧。此外，甜水园、永安里两宗待挂牌入市地块，也将对广渠路地块未来入市形成潜在竞争压力。

对于拿地企业是多种竞争，对于消费者而言则是多重选择。纵观朝阳区下半年集中入市的改善型新项目，郭毅认为，仅太阳宫地块可与广渠路地块对标。但太阳宫地块因地形及地铁上盖属性，存在规划局限，居住纯粹性不足。而广渠路地块条件规整、无明显短板，可打造纯粹高端住区，价值兑现与价格提升空间更优。

北京商报记者李晗