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从2004年天鸿集团拿地，到2025年底终于拿到预售证，整整22年。它见证了北京楼市从起步到巅峰再到调整的完整周期。

然而开盘4个月零网签的战绩，又给这个"内城孤本"的未来蒙上了一层阴影。

一、22年漂流记

1.1 天鸿拿地：黄金年代的"便宜地"

时间回到2004年。这一年，北京房地产市场刚经历了"8·31大限"，土地招拍挂制度正式确立。

也是在这一年，天鸿集团以1.27亿元的价格，摘得了朝阳区华侨村二期5号地——也就是今天建国门9号的前身。

按照最初的规划，项目计划2005年初动工，2007年底竣工交付。但谁也没想到，这块地会拖了整整22年才迎来开盘。

1.2 首开接盘：拆迁是个无底洞

2005年，北京地产圈发生了一件大事：天鸿集团与城开集团合并，组建了首开集团。建国门9号这块地，也随着企业重组划入了首开体系。

按说国企的资金实力不可谓不强。但拆迁这个事儿，钱只是必要条件，不是充分条件。这块地的拆迁难度，远超想象。

于是项目就这么一直搁置着。从2004年拿地，到2018年底才拿到施工许可证，中间整整耗了14年。

1.3 神秘金主旺泰地产入场

2020年底，项目迎来了一次关键的股权变动。

原股东中诚信托和自然人曹威，将持有的东银燕华（项目公司）合计49%的股权转让给了旺泰地产。

这个旺泰地产是什么来头？穿透股权，它的大股东是旺泰能源——北京规模最大的民营加油站运营商之一，实际控制人是张绍昆和程宝仁。

说白了，就是一个做能源发家的土豪，跨界来做地产。

1.4 22年磨一剑，开盘即哑火

2025年12月4日，建国门9号终于拿到了预售许可证。此时，距离2004年拿地，已经过去了21年零4个月。

"长安街沿线近20年来唯一的纯住宅新盘"——这个噱头足够响亮。但市场的反应，却冷得有些尴尬。

据北京市住建委数据，截至2026年4月16日，开盘4个多月，建国门9号网签数据为0。一套都没卖出去。

对比同期取证的顶豪：中海安澜北京网签40套收金13亿，华润北京润园网签229套收金51亿。为什么地段这么炸的项目，卖不动？

二、长安街旁的"豪宅"

平心而论，建国门9号的底子并不差。它的优势，非常突出。

2.1 地段：真·绝版

建国门9号最大的卖点，是地段。它位于东二环建国门桥东南角，北距长安街约300米。

这个位置有多核心？

• 向西3公里到天安门
• 向东1公里到国贸CBD
• 向北就是第一使馆区
• 旁边就是北京站

长安街沿线，近20年来几乎没有纯住宅新盘供应。物以稀为贵，"长安街沿线的住宅"本身就是稀缺品。

2.2 圈层：97户的纯粹

建国门9号小区共6栋楼，3栋住宅+2栋低层商业+1栋办公组成；

其中123号楼为住宅，总高16层&26层，共97套房源，产权车位292个，每户能均到3-4个；

在售标准层户型：267㎡三居，297/401㎡四居，510㎡五居；

5套跃层府邸，建面约410-900㎡。

建国门9号的住宅部分只有97户，户型270㎡起步，最大893㎡顶复。

按15万/㎡的均价算，总价门槛4000万以上，顶复最高可达1.9亿。

97户是什么概念？没有小户型混杂，圈层非常纯粹。对于顶豪来说，邻居是谁，有时候比房子本身更重要。

①270㎡南北西三居室

3室2厅3卫：套内面积为214㎡ ，180°观景视界，家藏世间大美；180°观景主次卧套房，植入步入式衣帽间、满配卫浴等全维功能。

②301㎡南北东四居室

4室2厅4卫：套内面积为239㎡，超五星主卧，恢宏画卷尽收眼底；180°观景卧套房，拥享共约14.6米观景界面。配以180°观景阳台，拥揽春华秋实四季人生景致。

③406㎡南北西/南北东四居室

4室2厅4卫：套内面积为320㎡，约110㎡无界场域，将巨厅与餐厅合而为一，约110㎡的社交场域，拥享约15.2米阔景面宽与180°观景阳台。

④510㎡砖石楼王户型

510㎡，终极王炸户型，真正一层一户，做到三梯一户，360度俯瞰北京城市繁华，纳世界为幕。

2.3 产品配置：堆料够狠

虽然户型设计有争议，但硬件配置上，建国门9号是下了功夫的。

1. 外立面：水立方、冰丝带总设计师郑方与奥雅纳联袂打造，雍正胭脂红定制陶板+超白玻璃
2. 会所：4000㎡高端会所，含玻璃天幕式阳光泳池
3. 物业：高力国际，物业费24.68元/㎡/月
4. 其他：三梯两户、私梯入户、双入户门、大尺度露台

三、卖15万，开发商赚吗？

3.1 价格体系

户型

面积

总价（约）

三居

270㎡

4000万起

四居

301/406㎡

4500-6100万

五居

520㎡

顶层复式

410-893㎡

6100万-1.9亿

备案价11.96万-21万/㎡，主力均价约15万/㎡。对比周边同档次项目，这个价格属于正常水平，不算特别贵，但也不便宜。

3.2 成本账：71亿投资vs 57亿货值

据首开股份2025年半年报披露：建国门9号计划总投资71.31亿元。计容建筑面积约5.5万㎡，折算开发成本已近13万元/㎡。

按15万/㎡均价算，住宅总货值约57.3亿元。算上商业和办公部分，总货值可能在70-80亿左右。

有业内人士测算："以71.31亿元总投资、21年周期计算，即使按保守的8%年化资金成本估算，财务费用已累计超过60亿元，实际沉淀成本可能已逼近或超过百亿元。"

成本13万/㎡，卖15万/㎡，看起来有2万的差价。但算上资金成本、营销费用、税费，这个项目大概率是不赚钱甚至亏钱的。

四、四大硬伤

零网签的背后，是买房人用脚投票的结果。建国门9号的问题，不是一句"贵了"能概括的。

4.1 户型设计：20年前的设计，今天的豪宅

户型设计，是建国门9号最大的硬伤。

以406㎡户型为例：面宽约17.7米，进深约25.6米，面宽进深比仅0.69。

现在主流豪宅的面宽进深比，一般都在1.2以上，甚至能做到1.5。0.69是什么水平？就是房子像一个竖长条，采光差、通风差、浪费面积多。

另一个问题：得房率低。建国门9号的得房率约70%-79%，而现在的新盘普遍在85%以上，有些甚至能做到95%+。

400㎡的房子，套内面积才280㎡，120㎡都公摊没了。相当于套内单价直接冲到14万+。

4.2 容积率：4.17的高密度

建国门9号的容积率是4.17（也有说4.62的）。

4.17的容积率是什么概念？刚需盘一般2.5-3.0，改善盘一般2.0-2.5，豪宅一般1.5-2.0，顶豪一般1.0-1.5。

4.17的容积率，放在刚需盘里都不算低的，更别说顶豪了。容积率高意味着楼栋密、采光差、人多、私密性差、居住舒适度低。

4.3 期房风险：2027年交付

建国门9号预计2027年底交付。现在是2026年中，还有一年半多的等待期。

对于一个开发了22年还没交房、开发商是加油站背景的民企+国企、项目公司净资产-10.06亿元的项目，买家心里打个问号，很正常。

首开股份2024年亏了81亿，2023年亏了63亿，连续三年亏损。虽然是国企，但交付会不会减配？没人敢打包票。

4.4 周边环境：北京站的嘈杂

项目西侧紧邻东二环，东侧是北京站，南侧是通惠河。

东二环的车流噪音、北京站的人流嘈杂，这些都是硬伤。对于顶豪买家来说，私密性和安静，是基本要求。

五、股权迷局：谁在博弈？

建国门9号的零网签，除了产品本身的问题，还有没有其他隐情？

5.1 股东博弈：50:50的僵局

股东

持股比例

背景

旺泰地产

49%

民营加油站运营商（旺泰能源）

北京燕华置业

40%

首开股份+首开集团（首开系）

首开亿信置业

11%

首开股份控股

这种50:50左右的股权结构，最容易出现的问题就是决策效率低。旺泰要效率，要赚钱；首开要合规，要稳定。两个股东诉求不一样，很容易在定价、销售策略、交房标准等问题上扯来扯去。

5.2 捂盘惜售？还是真卖不动？

有一种说法是：建国门9号不是卖不动，而是捂盘惜售。理由是：长安街的地，卖一套少一套，不急着卖。

但这种说法站得住脚吗？71亿的投资砸在里面，每年的财务成本几个亿。捂盘惜售的成本，谁来承担？

更可能的情况是：想卖，但卖不动；想降价，又觉得不甘心。毕竟13万的成本，降到12万就真亏本了。于是就僵在那里了。

六、值得买吗？谁适合买？

6.1 适合人群

1.有"长安街情结"的老北京

对长安街、建国门有特殊情感，就想住在长安街沿线。不介意产品设计老点，认地段。

2.极度看重内城核心地段的买家

工作生活都在东边，不想去郊区，去机场、高铁站方便。

3.资产配置型买家

核心地段的稀有资产，长期持有，作为家族资产配置，不追求短期涨跌。

4.办公+自住需求的企业主

项目有写字楼和商业配套，可以买套大平层自住，旁边办公。

6.2 不适合人群

1.追求居住品质的人

介意高容积率、长进深户型，看重采光通风、得房率，喜欢低密社区。

2.投资客

总价高、流动性差，产品设计过时，升值潜力存疑，持有成本高。

3.有孩家庭

社区小，没有儿童活动空间；周边环境嘈杂，不太适合居家；教育资源一般。

4.追求稳妥的买家

介意期房风险，看重开发商品牌和口碑，担心交付减配。

七、客户还“唯地段论”

最后总结一下建国门9号：

它是一个好地段，但不是一个好产品。

地段是真的好：长安街沿线、东二环核心、20年一遇的纯住宅新盘、97户纯粹圈层、硬件配置够顶豪。

但产品也是真的有硬伤：22年开发周期，产品设计代差明显；短面宽长进深，得房率低；容积率偏高，居住舒适度打折扣；期房交付，有一定风险。

它更像一个"收藏品"，而不是"消费品"。买它的人，买的不是房子本身，而是长安街的门牌、建国门的地段、97户的圈层。

但问题是，现在的顶豪买家，还会为纯地段买单吗？

建国门9号的故事还在继续。97套房子，最后会卖给谁？多久能卖完？我们拭目以待。毕竟，长安街的土地，从来都不缺故事。

部分图文来自网络，未做商业用途，侵删。

406平米样板间实拍

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一位英国客商介绍，其采购的中国制造模块化养老公寓共计63个模块，从中国工厂启运、抵达英国港口后，仅耗时两周便完成现场吊装施工。另有巴布亚新几内亚客商称，84个产自中国的建筑模块如同巨型快递，漂洋过海历时一月有余，落地组装后即成为一座功能完备的酒店。

海外客户的持续“复购”，是对“中国建造”新模式最直接的认可。除了酒店、养老公寓、宿舍和办公楼，全球数据中心的大量建设也助推了国产模块化建筑在海外走红。

江门中集数字能源装备有限公司负责人说，这两年模块化数据中心的业务需求，在全球范围发展迅猛，已经累计交付了超过1000兆瓦装机容量的模块预制数据中心项目，涵盖马来西亚、印尼、中东、意大利等国家和地区。

在位于广东深圳的中建海龙智能建造产业园，看不到脚手架，感受不到扬尘，只有4层楼高的立体工厂在忙碌生产，园区年交付能力约2万到3万个模块化建筑。简单说，就是把房子的天花板、地板、水电管线，甚至连卫生间的防水层，全部在工厂里流水线造好，再运到海外像搭积木一样现场拼装。

跟传统工地先搭架子、再砌砖、再抹灰、再装修的串联施工完全不同，工厂里是并行作业。加上自动化立体仓库和智能化生产线的运用，相比传统建筑，模块化建筑的施工周期能缩短60%以上。

从设计研发、智能生产到远洋物流、海外安装，中国正凭借全产业链优势，把“造房子”变成一门标准的工业品出口生意，迈向全球。