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历经1092条业主反馈热议后，海开上地0702地块【宸海澐颂】真实户型图正式落地。

项目占位海淀上地核心板块，坐拥成熟产业、优质教育配套，是当下海淀核心为数不多的全新住宅地块。

虽然没有传统意义上的“牛小”，但是不管你上哪个小学，最后都会指向海淀几个最强的初中。

而且两大主力初中上地实验学校、清华附中上地学校，是海淀校额到校名额最多、最稳的一批学校。

在上地学区通过校额到校、集团直升、中考裸分，进六小强的综合概率超55%。

而在海淀普通学区进六小强的概率不到20%。所以啊，上地学区常年被海淀妈妈们疯狂追捧。结合11万/㎡的最新吹风价，这个海淀核心稀缺新盘，彻底打破了往年“地段即王道”的买房逻辑，不再单纯依靠地段红利取胜，成为海淀楼市从信仰红利转向产品内卷的鲜明分水岭。

从购房者视角来看，项目五大户型梯度清晰，精准适配刚需到终极改善全圈层，性价比差异十分鲜明。

98平三面宽朝南、南北通透、得房率近90%，在1100万这个总价段，海淀核心区没对手。

如果加上设备平台和半步阳台，使用率能到93%左右，也很绝了隔壁利用率77%，还算上赠送。

但是因为在建学校北边是保密社区（0702-15在建），所以98平户型整体都有防直视的设备，讲真参观过的人反馈影响采光……跟竖着的百叶窗似的，但是不是紧挨着窗户，有半臂的距离。

△户型分布图

116平全明三居带花池，落地窗打开后室内外连通的感觉确实舒服，主卧还能做L型衣帽间。

139平更宽敞一点，四叶草四居，四个卧室互不打扰，三代同堂也能住得舒服。和隔壁PK也不怂，主卧和北侧次卧面积更大。

海开在产品设计上确实用心了，花池、设备平台、飘窗这些赠送空间能给的都给了，架空层、下沉庭院、会所这些高端配置也给安排上了。但因为限制，动作多少有变形，跟全北京优秀案例没法比，但谁让这里是上地。

而且，116平的餐厅偏窄，实际用起来会有点憋屈。139平四叶草北向两个卧室无法打通改造，需要灵活空间的家庭不太友好。

而且项目整体以 116㎡和 139㎡为主力，两者合计占比超过 60%，

如此社区主力总价1200-1500万+，圈层上限和功德寺那批1500万+的业主群体有差距。

刚需核心看98㎡三面宽三居，仅限南区排布，总价约1078万，是当下海淀核心区唯一千万级新房三居。88%-90%的超高得房率，碾压同片区老二手房，但北侧防对视设施会轻微影响采光，且无落地窗、无餐边柜，适配纯自住刚需，投资属性偏弱。

刚改首选116㎡三居，补齐了98㎡的短板，配备明卫、独立家政间与餐边柜，主卧可打造衣帽间，空间舒适度大幅升级，北侧设备平台可拓展晾晒，实用性拉满，是兼顾性价比与居住质感的稳妥选择。

改善群体聚焦139㎡、159㎡户型，四叶草格局兼顾居家私密，入户偏北的设计优化了南向进深，空间利用率出众。

139平四居就是个标准的四叶草户型了，约10.8米南向面宽，客厅带一步阳台，主卧面宽约3.6米，带步入式衣帽区。

这个户型和功德寺两兄弟同面积段的户型很像，就是哥们儿多了阳台，羡慕吧？很舒服的四居格局，没什么槽点~

159平四居在139平的基础上又做了升级，南边做了个双套房，两代人同住这不是瞬间感觉就爽了吗！啊？

不过啊，这次卫是个暗卫，小瑕疵小瑕疵~这个客厅面宽5米2，餐厅可以放下大圆桌了。

而且159平和179平做的独立入户电梯厅，尊贵感瞬间上来了！

179平四居估计也是手慢无的节奏。这个户型只有32套房源，东区的18号地块，4、5号楼做了。

两栋楼王，楼下就是下沉庭院和首层架空，南北双园林。这个户型面宽豪横啊，客厅6米2，比安澜北京210平的户型都大，谁看谁爽。

而顶配179㎡楼王户型诚意十足，6.2米超大客厅面宽，可改造北侧设备平台拓展室内空间，对标安澜210㎡产品，总价直省千万，是上地板块改善性价比天花板。

楼市专家解读：当下海淀新房供应激增、学区红利弱化，过往闭眼入地段的时代已然落幕。

虽然项目坐拥上地核心硬核地段，产业集聚、生活配套完善、地段保值基底扎实，但如今买房逻辑彻底迭代。宸海澐颂11万/㎡的定价，核心支撑不再是单一板块溢价，而是全面升级的迭代产品力，也是它对标周边竞品、站稳海淀楼市的核心优势。

整体来看，98㎡小户型流通性最强，适合刚需上车；116-139㎡主力户型适配主流自住；179㎡大户型主打高端改善。项目7月将开样板间、9月开盘，是当下海淀核心区最值得蹲守的自住型新盘。

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