保费刚破百亿，大家财险为什么急着卖楼？

【文/羽扇观金工作室 李丽梦】

深圳市南山区粤海街道，这是“全国百强区之首”南山区下辖的街道，被誉为“中国硅谷”的核心地带，腾讯、华为、中兴、大疆等巨头均从这里成长起来。

2017年1月5日，安邦财险以30.19亿元底价摘得深圳后海中心区T107-0081宗地，计划建设总部大楼。该宗地由C11、C12、D06三个地块组成。安邦被接管后，项目由大家保险承接并继续建设。如今，主楼C12已建成273米的大家财险深圳总部大厦，而C11、D06两处附楼正通过产权交易所寻找新的主人。

图为大家财险部分资产在上海联合产权交易所挂牌信息

7月9日，大家财产保险有限责任公司通过上海联合产权交易所挂牌转让位于深圳南山后海的两处商业房地产，披露截止日期为2026年9月9日。一边在总部大厦挂招牌、喊“后百亿时代”战略，一边悄悄把隔壁商业地产摆上货架。大家财险的“总部落成”和“资产处置”发生在了同一年。

从安邦到大家，一笔写了七年的账

这次挂牌的两处标的C11地块写字楼、D06地块独栋商业，均属财富金融大厦一期项目，已取得不动产权证书。这是该资产首次通过产权交易所这类公开平台进行转让，但市场对这宗交易的关注，远不止一天两天。

图为安居客、抖音等平台传出的招商信息

观察者网注意到，早在2025年9月，抖音平台上便已流传出“大家财险总部大厦写字楼发售”的招商信息，招商方已开始以非公开方式接洽潜在买家，当时C11整栋报价25.85亿元，D06四栋独栋报价合计逾10亿元。而就在本次挂牌公告发布次日（7月10日），房产信息平台安居客同步对该资产进行了信息更新，C11整栋19层写字楼标价25.85亿元，D06独栋C座标价2.35亿元。

尽管上海联合产权交易所的正式公告中并未公示具体的转让底价，仅表示“尚待取得有权批准单位批准”。但安居客的数据无疑为市场提供了一个重要参考锚点，虽然不是官方底价，至少给市场画了一个大致范围。这宗交易更值得看的，不是最终能卖多少钱，而是它终于被摆上了台面，从安邦时代遗留至今的资产，进入了公开处置阶段。

要理解这宗交易的分量，得把时间拉回2018年。那年2月，原保监会对安邦集团实施接管，理由是违法经营严重危及偿付能力。彼时安邦资产规模近2万亿，在国内保险业仅次于国寿和平安。它的模式叫“资产驱动负债”，即用激进的保费扩张积累资金池，然后举牌上市公司、扫货海外资产、在国内疯狂拿地。高峰期，安邦在纽约买下华尔道夫酒店，在韩国控股东洋人寿，在国内持有大量商业地产。

图为大家保险集团股权架构

2018年，保险保障基金向安邦发起了中国保险业历史上最大的一笔风险救助，注资608.04亿。2019年6月，大家保险集团正式注册成立，股权结构清晰：保险保障基金持股98.23%、中石化持股1.22%、上汽集团持股0.55%。大家财险作为子公司，承接安邦财险部分资产、负债和业务。安邦的名字从市场上消失，“大家”接手。

此后七年，大家保险一直在做一件事：清产。7家境外金融资产，从2019年开始逐步处置，2025年7月以韩国东洋人寿及ABL人寿交割给韩国友利金融为标志，全部处置完毕。据新华财经报道，大家保险的境外金融资产处置工作充分抓住了当地市场利率上行的有利时机，总体实现了大幅处置盈利。这一次，深圳后海C11和D06被摆上了货架。

保费刚破百亿，为什么急着卖楼？

大家财险2025年的成绩单不算差。保费收入106.48亿元，首次突破百亿大关，七年复合增速14.8%。净利润1.37亿元，同比增长448%。综合成本率降至99.83%，意味着承保端开始赚钱了。对一家2019年才重组设立的财险公司来说，能走到这一步并不容易。

图为大家财险2025年年度报告截图

但另一条线索也值得关注。2026年一季度偿付能力报告显示，公司拟增加注册资本15亿元，由全资股东大家保险集团以自有资金全额认缴，完成后注册资本将从40亿元增至55亿元。不过，这笔增资尚待国家金融监督管理总局批准，截至目前仍未到位。

为什么要增资？2024年四季度偿付能力报告披露，公司将财富金融大厦由“在建工程”转为“投资性房地产”，仅这一项会计处理就导致偿付能力充足率下降了17.43个百分点。截至2025年三季度末，公司累计净现金流出2.18亿元。15亿增资是从股东端要钱，挂牌卖楼是从资产端变现，同一个逻辑的两条腿：这家公司需要补充资本。

但准确地说，这不是财务危机，更像是增长焦虑。保费破百亿之后，竞争格局完全不同了。对手从区域性中小险企变成了全国性头部公司，产品、渠道、科技、品牌都需要持续投入。百亿保费对应的是151亿总资产，资产规模偏小，杠杆率偏低，而竞争烈度在上升。

29.1%的空置率，持有不如套现

再看深圳写字楼市场的整体环境。戴德梁行2026年7月1日发布的《2026上半年深圳写字楼及零售市场报告》显示，上半年深圳甲级写字楼空置率为29.1%——差不多每三间办公室就有一间空着。租金还在跌，全市甲级写字楼平均租金降至144.2元/㎡/月，较2025年末下跌3.4%。后海片区稍好一些，月均租金约159元/㎡，但这个数字两年前还要高不少。

在这个市场里，持有一栋产生不了多少租金收入的商业地产，不如趁早套现。更何况，后海片区的供应还在增加。大家财险总部大厦本身体量就达21.7万平方米，办公面积11万平方米、商业面积2.6万平方米。总部自用一部分，剩余面积要出租。在29%的空置率面前，租金压力不会小。

C11和D06就在总部大厦旁边，属于同一项目群。自己手上有那么多楼要消化，周边写字楼又供大于求，与其被动持有等租金下行，不如趁市场还有流动性的时候卖掉。这不是“卖在最低点”，而是“比卖不出去强”。25.85亿元的报价能不能成交是一回事，但至少挂出来，还能测试市场水温。等到空置率突破30%、租金再跌一轮，买家只会更少。

一家经历过母公司破产重组的保险公司，七年时间做到保费破百亿、承保盈利。从风险处置的角度，这是一个成功的样本。

但“成功处置”不等于“市场认可”。保险保障基金98.78%股权2021年两次挂牌，335亿元的底价无人问津，就是市场给出的真实反馈。这次后海卖楼，可以看作是一笔技术性的资产处置。但也是一个隐喻：七年前安邦留下的账单，还没有完全付清。