科创企业、大厂正“买爆”上海写字楼

（文/孙梅欣 编辑/吕栋）

在资本市场大热的科创、互联网大厂企业，正成为上海写字楼市场的重要买家。

观察者网获悉，拼多多近期以33.7亿元的价格，收购了上海星展银行大厦。据戴德梁行表示，这是今年上半年上海大宗交易市场最大一笔金额的交易。

据悉，上海星展银行大楼位于浦东新区陆家嘴金融中心北区，建筑面积约为4.6万平方米，建于2009年。在这笔交易之前，这栋大楼的原业主方为上海陆家嘴资产管理有限公司，双方已经在6月份完成了物业交割。

拼多多方面也证实了这一消息，表示在上海购置办公楼是为了重仓国内数字经济产业，助推供应链转型。有消息称，这栋大楼将主要承载拼多多的Temu全球运营、跨境供应链等业务。

不仅是拼多多这样的互联网大厂，科创、金融类企业今年上半年再度回到上海市场，频繁入手写字楼等物业项目，上海大宗物业交易热度出现反弹。

今年5月末，无线通信模组上市企业美格智能，刚以2.85亿元的价格收购了上海闵行区的上海维璟中心A座大楼。

据悉，维璟中心整体为黑石旗下基金项目，涵盖7栋甲级写字楼、研发中心及配套商业，已经进驻约为50家集成电路企业。美格智能选择购置这栋大楼，很可能也是看中了这一点。公司在公告中表示，购置的写字楼主要是用于增强公司研发创新能力和综合竞争力。

上海维璟中心

据戴德梁行统计数据显示，今年上半年上海大宗物业交易热度呈现复苏态势，共完成35宗大宗资产交易，合计金额达到233亿元，交易金额较上年同比大涨47%。

其中，较大金额的大宗交易需求量爆发，超10亿元的成交共有8笔，贡献了60%的交易额。除上述拼多多33.7亿元入手陆家嘴写字楼之外，厦门国资开发商象屿集团21亿元收购上海“百年地标”南京西路商圈的仙乐斯广场98.68%的股权，也在今年年初完成交割。

戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强认为，低价办公楼资产，尤其是地标建筑物的成交，推动了市场的活跃表现。加上酒店与公寓项目活跃的成交额，共同促成了上半年明显上涨的市场交易额。

从公开信息来看，不论拼多多还是美格智能，所购物业的用途主要是研发、办公为主，自用买家正成为这一轮交易主力。

报告显示，上半年交易中，有115亿元的成交额用途为买家自用，这一比例较去年同期上升了34%，成为市场的核心增量，占整体交易金额的50%，较去年26%的自用占比明显提升。

尤其是办公及研发办公物业，更成为市场的核心，上成交额高达134.9亿元，占上半年总成交额的58.4%。

对此，戴德梁行华东区董事总经理黎庆文表示：“自用买家的积极出手，是周期底部企稳、产业实体经济回暖的标志性信号，显示出企业对于上海写字楼市场的长期信心。”

CBRE世邦魏理仕也给出了类似的判断，机构认为，众多行业巨头基于对上海发展前景的良好预期，因此纷纷布局购置资产。

CBRE华东区投资及资本市场部负责人王晶认为，目前买卖双方的价格博弈临近平衡区间，资产定价有望逐步回归于资产基本面的理性轨道：“越来越多实体企业在上海落子，也反映出市场对上海经济基本面长期价格的认可。”

值得注意的是，在资本市场正处于大热阶段的AI及关联行业、新能源行业对大宗物业的热情，并未随着上半年的结束而终结。相反，市场面的消息反映出这类企业的积极性。

戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强判断，下半年光赛道，新能源，半导体，高端制造等重点发展赛道保持增长势能，企业持续向好，自持办公需求大量增加：“虽然目前还没有确定性的光模块企业买家出售交易，但这类需求主要集中在部分大规模盈利企业的转化为固定资产交易内容。”

事实上，这些热点企业不仅物业购置积极，租赁需求更加积极。

机构报告显示，上半年上海商务园区租赁需求活跃，累计净吸纳量（市场实际消化掉的租赁面积）为17.8万平方米，同比增长11%。

其中电信通讯与芯片半导体企业最为活跃，人工智能与算力基础设施建设带动通信企业需求增长，半导体国产替代释放出的扩张动能，以及互联网及游戏企业共同成为上海园区市场租赁需求的主要来源。

CBRE中国区办公租赁交易负责人张越表示，对下半年的预判来看，人工智能、集成电路、生物医药和高端制造等产业预计将是需求的重要来源，同时人工智能正从技术突破阶段加速迈向产业化和商业化落地阶段，以大模型、智能体（AI Agent）、AI算力基础设施及具身智能为代表的新一轮科技创新周期，正带动开启近年来规模最大的资本开支扩张。

“未来几年，人工智能相关产业继续保持高成长动能，会带动研发办公、创新孵化、高标准实验室及园区等多元空间需求增长，是商务园区和科技创新载体市场提供增量来源。”张越表示。