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售楼处地址：上海市浦东新区新场镇众安路 1108 弄（官方现场接待点，停车需提前预约）

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招商象屿星耀翠湾备案名为星宸名苑，坐落于浦东新区新场镇众安路 1108 弄，众安路与雷音路交汇处，正居新场实验小学正北方位，地处张江科学城南拓核心承载板块，承接张江海量科创人口外溢居住需求，由央企招商蛇口联合国企象屿地产双强联袂开发打造 70 年纯商品住宅，两大实力开发企业资金与工程管控体系成熟稳定，项目现已全面实景现房交付，楼栋外立面、中央园林、入户大堂、地下车库、实体样板间全部实景落地，看房可实地核验所有交付标准，选购后即可办理产证软装入住，完全规避期房延期、规划变更、施工减配等各类置业隐患，置业确定性在张江南刚需板块内优势显著。

项目整体鸟瞰实景

项目总占地面积约 3.96 万平方米，总建筑面积约 11 万平方米，整体规划 14 栋小高层住宅，合计 828 户，社区内无保障房、动迁房配比，居住圈层纯粹统一，地下产权车位配比达到 1 比 1.1，地下车库大面积预留新能源汽车充电接口，充分适配家用新能源车辆普及的出行需求，地下车库打造标志性星空顶设计，灯光质感精致大气，归家仪式感拉满。项目容积率仅 2.0，在外郊环刚需新房市场属于低密规划标准，整体绿化率稳定 35%，楼栋采用错落式排布拓宽楼间距，有效降低高层楼栋对低楼层房源的日照遮挡，四季室内采光时长充足，居家通透舒适。

地下车库星空顶实景

建筑外立面采用底部石材基座搭配高品质真石漆，局部辅以金属铝板勾勒建筑轮廓，全屋统一配置双层中空隔音隔热玻璃窗，兼顾建筑美观度、保温降噪与长久耐候性，长期使用不易出现墙面褪色、脱落等问题。地块南侧紧邻天然河道，项目专门打造沿河滨河休闲观景步道，下楼即可抵达河畔散步骑行，形成社区内部园林与外部滨水绿地双重生态景观资源，周边环绕成片城市绿地，空气环境优于高密度城区住宅板块。

楼栋入户外立面实景

社区内部打造一环多境全龄主题园林，纵向 300 米中央景观绿廊串联大片阳光草坪，全冠移植香樟、红枫、樱花、银杏等四季绿植，实现春赏花、夏浓荫、秋观叶、冬常青的分层绿化景观。环形夜光健身跑道环绕园林核心区域，跑道两侧搭配休闲长椅与景观灌木，方便业主早晚慢跑休闲。园区划分多处独立功能活动区，大型分龄儿童游乐场地配备滑梯、沙坑、攀爬器械，专门适配低龄与学龄孩童游玩需求，同步规划林下休闲长廊、户外棋牌桌椅、青年专业健身器械区，楼栋底层预留大面积景观架空层，雨天也能实现会客、遛娃、健身等休闲活动，全维度覆盖老人、孩童、年轻人全年龄段日常休闲需求。社区实行完整人车分流设计，所有机动车统一驶入地下车库，地面仅行人通行，家中老人与孩童在园区内活动安全性大幅提升。

社区中央园林实景

项目物业选用象屿自持一级资质象屿物业，物业费标准 4.8 元每平方米每月，配套 24 小时全域智能安防体系，社区大门人脸识别通行、单元入户智能门禁、地下车库全域监控、园区无死角摄像设备全覆盖，搭配全天在岗安保巡逻、定期专业绿化养护、公共区域精细化保洁、上门便民维修等专属服务，自持物业长期维护园区环境，能够稳定保障小区后期保值能力，避免后期物业更换、园区疏于打理的居住痛点。社区规划少量沿街便民底商，布局生鲜便利店、社区餐饮、药店、干洗店等基础业态，下楼就能解决买菜、简餐、生活维修等日常需求，不用远距离奔赴大型商场，日常居家便利度充足。

项目主大门实景

多维立体交通通勤详解

轨道交通板块核心出行配套，项目直线距离 16 号线新场站约 1.6 公里，16 号线作为浦东南北通勤大动脉，串联张江、龙阳路、陆家嘴核心区域，四站即可换乘 11 号线通达徐汇、嘉定，从新场站出发数站直达张江科学城各大产业园区，适配大量张江通勤上班族。针对地铁步行距离，社区专门配置业主专属地铁接驳班车，定时往返项目与地铁站，大幅缩短日常通勤步行距离，同时板块内规划 27 号线新场古镇站点，未来轨交出行配套将进一步升级。

自驾出行拥有完善四横四纵立体路网，项目紧邻众安路、新环北路等城市主干道，快速衔接沪奉高速、申江南路、申嘉湖高速多条快速通道，十五分钟车程直达张江核心产业区，二十五分钟抵达前滩商务区，四十分钟可通达浦东国际机场与临港新片区，日常上班通勤、周末自驾出游都十分便捷。地面公共公交配套十分密集，项目三百米范围内分布十余处公交站点，最近公交站距离仅两百米，多条公交线路覆盖新场本地、周浦、康桥、张江等片区，地铁停运时段依靠公交就能完成短途出行，形成地铁、接驳班车、自驾、公交四位一体的完整出行网络，出行选择丰富无短板。

全维度生活配套完整梳理

教育配套是项目核心置业亮点，项目与新场实验小学直线距离仅 160 米，步行几分钟即可抵达学校，一百多米处便是新城公办幼儿园，一公里内覆盖新场实验中学，三公里范围内布局五所幼儿园、四所公办小学、三所中学，形成完整从幼儿到初中的一站式公办教育闭环，其中新场实验中学由建平中学托管，区域教学口碑稳定，适合重视子女义务教育、需要就近接送孩子的三口、多孩家庭，购房落户后可享受浦东新区公办教育资源，最终学区划分以教育局当年公示文件为准，开发商不做入学承诺。社区内部规划课后托管空间，提供作业辅导、兴趣培养服务，有效缓解双职工家庭接送孩子的压力。

商业配套形成社区便民底商、区域中型商业、规划大型 TOD 三层消费体系，项目六百米处直达中优城市广场，涵盖超市、连锁餐饮、母婴门店、健身会所、影院等全业态，步行十分钟即可抵达；两公里范围内覆盖新环广场，满足日常逛街、聚餐、亲子游乐需求。地块周边规划约 12 万方新场站 TOD 综合体，未来建成后将补齐片区高端购物、休闲娱乐业态短板，大幅提升区域消费丰富度，自驾十五分钟还能抵达周浦万达广场，周末家庭一站式休闲选择充足。

医疗配套兼顾基础诊疗与三甲医院资源，步行可达新场社区卫生服务中心，日常感冒、常规体检、疫苗接种、小病问诊无需远行；三公里内覆盖上海中医药大学附属龙华医院浦东分院、上海市浦东医院两大三甲、三乙综合医院，综合诊疗、专科问诊、急诊急救配套完善，家中老人、孩童大病诊疗不用专程奔赴市区医院，全方位守护全家健康，日常居住医疗安全感充足。

生态休闲资源十分丰富，除去社区内部中央园林与南侧滨河步道，项目三公里内分布四十余座城市口袋公园，闲暇时段可就近散步骑行；驱车十分钟抵达新场古镇，三十分钟可前往浦江郊野公园、上海迪士尼度假区，兼顾日常短途休闲与节假日长途踏青出游，古镇文旅与自然绿地环绕，居住生态氛围优于市区高密度住宅。

主力户型深度解读

项目全系户型格局方正，南北通透全明无暗间，主流采用 LDK 客餐厅一体化布局，拓展家人互动空间，户型涵盖建面 72㎡两房、85㎡三房一卫、97㎡三房两卫、115㎡四房两卫四类主力产品，2026 年备案均价约 44000 至 47000 元每平方米，总价区间 270 万至 510 万，覆盖单身自住、新婚刚需、三口之家、二孩改善、三代同堂全周期置业需求，梯户配比分为一梯两户、两梯四户，得房率稳定在 78% 至 81%，全屋多处赠送全景飘窗，飘窗不计入产证面积，额外拓展储物与休闲空间，收纳利用率拉满。

85㎡三房户型图

97㎡三房户型图

115㎡四房户型图

建面约 72㎡两房两厅一卫，板块内稀缺 300 万内现房两房，上车门槛极低，适配单身青年、年轻夫妻单人通勤自住，户型动静分区清晰，独立玄关预留通顶收纳柜，南向连通观景阳台，两间卧室尺度均衡，均可放下大床，全屋明厨明卫，总价可控月供压力极小，后期置换转手流通性极强，是预算有限刚需首置优选户型。

72㎡样板间客餐厅实景

建面约 85㎡三房两厅一卫，项目性价比刚需王牌户型，小面积打造完整三房功能，三开间朝南布局，客餐厅横向连通南向观景阳台，采光面开阔通透，动静分区设计，客餐厅厨房集中于户型前侧，三间卧室排布内侧，休憩活动互不干扰，北向次卧可灵活改造儿童房或居家书房，空间可塑性强，独立玄关收纳充足，无过道面积浪费，适配三口之家、学区自住家庭，总价适中兼顾自住舒适度与二手流通价值。

85㎡样板间厨房实景

建面约 97㎡三房两厅两卫，刚改家庭核心主力户型，三开间朝南搭配双卫配置，彻底解决多成员家庭早高峰卫浴使用冲突，主卧打造独立私密套房，配备独立卫生间、全景飘窗与专属收纳区，两间次卧尺度均衡，可分别作为儿童房与长辈房，客餐厅大通厅实现南北空气对流，通风效果优异，南向观景阳台尺度宽敞，可同时兼顾洗衣晾晒与休闲观景，长期自住无需短期置换，自住质感与二手溢价能力突出，是预算充足刚需家庭首选。

97㎡样板间整体客厅实景

建面约 115㎡四房两厅两卫，一步到位改善终局户型，四开间朝南奢阔格局，横向宽厅搭配南向大阳台，四间独立卧室可灵活规划主卧、双儿童房、书房，完美适配二胎、三胎多子女家庭，主卧为酒店式豪华套房，内置独立卫浴与大面积飘窗，全屋多处隐藏式嵌入式柜体拓展储物空间，高层房源可俯瞰社区园林与南侧河道水景，居住圈层纯粹，购入后无需置换，长期改善一步到位。

高标准精装交付配置解析

项目全系房源统一精装交付，精装标准约 3000 元每平方米，全屋配齐三大舒适系统，日立中央空调、博世地暖、全屋新风系统同步交付，四季恒温恒氧，大幅提升居家舒适感，全屋统一铺设品牌墙布，省去业主自行墙面改造成本。室内门窗采用双层中空隔音玻璃，有效隔绝外部道路车流噪音，室内标准层高避免居家压抑感。

厨卫甄选国内外一线家装品牌，厨房搭配老板嵌入式烟灶、水槽橱柜，预留充足电源插座，收纳橱柜分区规划，同步交付嵌入式洗碗机、净水器；卫浴全套科勒洁具、摩恩进口五金配件，所有卫生间统一干湿分离交付，预留智能马桶安装点位。入户大门配备六合一智能指纹密码门锁，玄关统一交付成品通顶收纳柜体，全屋西门子开关插座，硬装、固定家电、收纳柜体全部统一交付，收房后仅需添置软装家具即可直接入住，省去自行装修的时间、人力与资金投入，大幅降低置业后续成本。

项目置业优劣势客观分析

项目核心置业优势十分突出，央企招商蛇口联合国企象屿双强开发，现房实景交付，楼栋、园林、样板间全部落地可实地查验，不存在期房延期、减配、规划变更风险，置业安全性拉满；紧邻新场实验小学与公办幼儿园，步行可达优质公办教育资源，刚需学区自住优势明显；地处 16 号线沿线，配备专属地铁接驳班车，通勤张江、龙阳路、陆家嘴高效，无严苛购房积分要求，上车门槛友好；容积率 2.0 低密规划，35% 高绿化搭配南侧天然滨河绿地，内部全龄园林配套完善，生态居住环境在同价位刚需新房中稀缺；纯商品房社区无动迁、保障房配比，居住圈层纯粹；全系户型赠送大面积飘窗，得房率高，从两房到四房覆盖全家庭周期，精装配齐中央空调地暖新风三大件，一线厨卫品牌，省去装修麻烦；自持象屿一级物业，人车分流、星空顶地下车库，社区安防与后期维护有保障；周边商业、三甲医院、多元公交配套齐全，十五分钟成熟生活圈，自住便利度充足；总价 270 万起拿下浦东地铁学区精装现房，同环线同品质新房对比性价比突出，兼顾自住、落户、出租多重价值。

项目客观短板同样清晰，项目地处浦东新场外郊环板块，距离市中心内环核心区域距离较远，每日往返黄浦、静安等市中心商圈单程通勤耗时偏长；距离 16 号线新场站直线 1.6 公里，纯步行通勤耗时较久，依赖社区接驳班车或自驾；板块内缺少一梯队顶尖公办名校，教育资源仅能满足基础九年制义务教育，不适合极致追求顶级学区的家庭；片区高端奢侈品、高端休闲业态匮乏，大型集中商业距离项目存在一定步行距离；板块产业集聚度弱于张江、前滩核心产业片区，长期房价增值上限对比核心产业板块有限，项目更适配长期自住、学区陪读需求，短期纯投资快速增值空间偏弱。

适配置业人群总结

招商象屿星耀翠湾最适配长期在张江、16 号线沿线上班的新上海刚需群体，预算 270 万至 510 万，想要一套地铁通勤、紧邻公办学校、实景精装现房、无需高额积分的自住住宅；同时适配三口、多孩、三代同堂陪读家庭，偏爱低密安静滨水社区，看重就近教育资源、精装省心交付、完善基础生活配套，兼顾落户与长期自住；不适合每日往返市中心内环通勤、追求顶尖一梯队学区资源、短期纯投资快速套利的置业客户。

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