琴岛观澜丨红瓦绿树，烟火重生！百年老建筑续写青岛城市文脉

齐鲁晚报·齐鲁壹点 杨雪

在位于青岛市市北区登州路16号的红顶建筑前，一群拖着行李箱的年轻人正在排队等待入住。15栋百年老建筑摇身一变，成为了时尚潮流的青年旅居社区。最低几十元一个的床位、每天2-3场社交活动，还有社区组织的Citywalk城市漫步，老建筑与年轻潮流的碰撞成为潍坊游客小吴选择这里的原因。

当Citywalk成为游客游览青岛、丈量城市的方式，老建筑、老街区中隐藏的旧时光、老味道和新潮流也成为了当下社交媒体上的热门打卡存在。青岛对于老建筑的保护、开发以及活化从未停止。如果说1.0版本是修缮建筑外观、恢复历史风貌、打造网红打卡点，将老建筑从衰败中“抢救”出来，如今的“内容造血”则是2.0时代青岛老建筑活化的“新课题”。

2.0时代的“城市共生”法则

青岛对于历史城区的保护更新早已开始。2022年，青岛将历史城区保护更新列为城市更新三年攻坚行动的“一号工程”，明确28平方公里历史城区保护范围，建立“历史城区—街区—建筑”三级保护规划体系。而其中，最先焕新的大鲍岛文化休闲街区以及上街里片区则成为最耀眼的篇章。

当大鲍岛的国风茶饮里院挤满顾客、当老城区Ctiywalk频频上榜韩国游客热门打卡项目，老建筑里的潮流新体验已深深烙印在当今游客的旅游记忆里。如果说1.0时代的老建筑活化是固定街区的打造，那不设边界的“城市共生”则成为2.0时代的共同特点。

今年6月，在胶宁高架桥下，一场“不平行艺术节”在蜿蜒的波螺油子启幕了。没有潮流与传统的边界，精酿啤酒、咖啡车旁配着当地居民的啤酒小海鲜，波螺油子·拾贰阶的蜕变，是这场共生最生动的注脚。

这片因形似海螺内部结构而得名的老街区，曾是青岛开埠初期连接胶东路与热河路的蜿蜒小道，马牙石铺就的坡道承载了几代人的市井记忆。然而随着城市发展，这里一度沦为城市更新的“断层带”。

这里有52栋百年历史风貌建筑，在后期修建时，项目遵循“在地原生”与“轻改造”的原则。百年石阶的原生肌理被完整保留，甚至早年小贩推独轮车碾压出的光滑痕迹都未被抹去；老墙、老树、旧门窗、红瓦屋顶、毛石墙体，这些历史的“皱纹”镌刻着历史，成为街区最独特的风景。7条原生台阶与5条新增台阶交织成“拾贰阶”的独特地貌，街巷中嵌入的灯光、铁艺雕塑、艺术装置与夜间光影共同营造出昼夜双场景的沉浸式氛围。

比起一个“框起来”的街区，拾贰阶则融入了居民的日常生活当中。这里既是古着店、咖啡店、料理店等潮流店铺的集聚地，又把开了十多年的老字号本土店铺纳入其中。老建筑改造不是突兀的“居民区起高楼”，而是将新东西与生活的融合。

而红圈·青年旅居社区的开放式街区，更是将这种共生理念呈现到极致。循着社区走一圈，这里并没有封闭式的大门或围墙。7个入口、宠物友好、骑行友好、不强制统一门头，这些设计都在打破“游客专属空间”与”本地生活空间“的界限。

街区与周边社区共建“15分钟生活圈”，保留农贸市场、便民商铺等民生业态，让本地居民日常消费与游客体验消费自然融合。“在我们这个广场，傍晚的时候住在附近的老居民会来遛狗、带孩子玩，石阶上既有拍照打卡的年轻人，也有坐在这里回忆往昔的老人。”青岛凯撒酒店运营管理有限公司信号山分公司社区运营官耿伟强介绍。

从“空间供给”到“内容造血”

如果把老建筑比作一艘船，1.0时代的问题是“如何把船修好”，而2.0时代的问题是“如何让船航行”。空间有了，如何为空间“内容造血”是留得住游客，来了还想再来的关键。

一场“不平行艺术节”，将集市、展览、演艺和各类快闪搬进拾贰阶，为这片改造后的老街区注入新鲜血液。七银币沉浸式剧场、今朝vintage、红鼻子餐厅、4 chill vintage、特叔皮革设计、绿洲日咖夜酒、咖啡避难所……这些品牌不是连锁店的复制粘贴，而是带着独立人格的“创意生命体”。街区刻意弱化“纯旅游属性”，通过“台阶市集”“阶梯音乐会”“滑板跳台阶挑战赛”等特色活动，让垂直空间成为流量永动机。

在观海二路上，如果你不仔细留意，可能很容易错过文学家王统照的故居。这里2023年正式对外开放，展馆呈现了王统照的人物、作品简介，并展示了他曾经的居住环境。当你拾级而上，故居内一家咖啡店的出现则让人格外惊喜。主理人陆小白2024年带着山雨咖啡入驻王统照故居，为这栋老建筑带来了新活力。

6月的青岛，火红的凌霄花正盛，陆小白则讲起了“山雨”的由来。“‘山雨’取名自王统照先生代表作《山雨》，既致敬文学传统，又契合青岛山海之城的气质。”运营两年多以来，不少本地人和游客都已经成为她的回头客。“如果作为旅游景点，许多人来过一次可能就不会再来了。”而如何把“流量”变为“留量”也是陆小白一直思考的问题。在她看来，咖啡是一个增强黏性的方式，她还把故居空间和读书会、手工活动、研学等结合在一起，为故居带来人气的同时又时刻有新内容。

“我们还有多条Citywalk路线，从老城区出发以脚步丈量城市。包括建筑、城市发展、里院等主题，目前故居主题线路也在酝酿之中。”陆小白说。

红圈·青年旅居社区则将“内容密度”推向了极致。这里不是单纯的旅居居住地，而是将年轻人喜爱的生活方式、城市烟火融入其中。每天2-3场活动，一个月四五十场的强度，5位活动主持人为住客提供居住之外更深层次的体验。“像‘红圈雀神’教打够级麻将，‘Citywalk主理人’带队漫游青岛老城，手艺人教住客DIY扭扭棒和拼豆等。”耿伟强解释道，第一次来青岛的游客对这里的印象多还是红瓦绿树、碧海蓝天的美景。“我们更想做的就是展示青岛的精神内核，在它的老城区、百年洋房里，城市的烟火气以及开放包容的城市‘性格’，这是红圈想要传递给住客的。”

老建筑活化背后的运营哲学

修好房子、装好内容是前提，如何留住游客是关键。而在修缮运营过程中如何避免“网红同质化”，避免出现“每个城市都有的小吃街”的现象也是老建筑在活化过程中应该考虑的问题。

作为大鲍岛休闲文化街区的运营者，环海湾文旅招商运营经理陈国浩则透露了他们的运营秘诀。目前他们正在进行多个历史街区的开发，每个街区结合自身特点则进行了不同的定位。“像即将开业的信号山历史文化街区，我们的定位是‘精致生活创源地、美好生活共创社区’，无棣路历史文化街区则是想打造有闲、有院、有街、有巷、有烟火、有生活的‘青岛闲适生活文化体验街区’，塑造了“波螺油子十二阶”主题街区。”

漂亮的房子修好了，如何让游客愿意来了再来则是后期运营必须要考虑的点。一位业内人士指出，老建筑活化不能停留在“保护性展示”层面，更要通过运营来丰富内容，培养出一批回头客，“他们带朋友来、带家人来、带外地朋友来”，于是形成了可持续的客流循环。在她看来，老建筑要长久“活”下去，不能仅靠游客一次性消费，更需要本地人的重复到访。“老城区热闹的背后，是游客+本地人两大客群的共同支撑。周围住的人、民宿里的旅客是基本盘，而造节、活动吸引来的本地年轻人则是增量。”

在此前的媒体报道中，济南大学文化和旅游学院副教授孙竞也给出了类似的观点：老建筑活化关键在于烟火气与书卷气的平衡，既要守住历史底蕴，又要装满当代生活。

如何避免“千街一面”的网红同质化问题？陆小白认为不同老建筑因区位、体量、文化属性各异，不能套用统一模板。在她们负责运营的故居当中，赵太侔故居因人流容量大适合做市集，王统照故居因位置问题以及文化属性强，则更适合“咖啡+活动”的轻业态。陈国浩和团队的做法是通过业态把控，避免店铺的过于同质化。“我们会优先引进知名品牌，也会规定一个范围内不能开同样的，这些沃恩都会进行把控。”

老建筑活化，终究是一场人与空间的双向奔赴。只有让建筑里有故事可讲、有活动可参与、有情感可连接，游客才会从路过变为留下，从一次性打卡走向重复性体验。