陕西
作者：周军律师.
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房产执行实务中经常会有，房屋已网签备案至买受人名下，但买卖双方又解除可购房合同的情形。
那么，房屋买卖合同解除后，出卖人能排除另案强制执行吗？
最高院入库案例《台州某都房地产开发有限公司与徐某兵执行异议案》中明确：
人民法院预查封预告登记在被执行人名下的不动产，出卖方作为案外人以查封之前向法院起诉解除买卖合同并取得胜诉判决为由提出异议主张阻却执行的，待其将应返还被执行人的买卖价款交由执行法院后，可依法予以支持。
本案焦点主要为：房屋买卖合同解除后出卖人对标的物是否享有排除强制执行权利。
案外人台州某都房地产开发有限公司作为案涉不动产的开发建设单位，案涉不动产仅办理了预告登记，尚未办理产权登记。
台州市路桥区人民法院（2020）浙1004民初4553号民事判决已判令确认案涉的商品房买卖合同及其补充协议已于2020年10月15日解除，在案涉商品房买卖合同解除后，案外人就案涉不动产享有的是物权性质的返还请求权，其权利可排除普通金钱债权的执行。
但又因商品房买卖合同为双务合同，双方互负返还义务，在案外人未返还价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。
为了保护预查封权利人的权利，平衡各方当事人的利益，只有在案外人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权的执行。反之，案外人未返还价款的情况下，则不能排除执行。
【裁判观点简析】
房屋仅备案/预告登记在买受人名下，不产生物权变动；合同解除且房款全额退还后，买受人丧失合法占有及权属基础，出卖人基于物权回转权利优先于普通金钱债权，可依法排除另案查封、拍卖。
法院三大核心裁判逻辑
1. 网签备案≠物权转移。案涉房屋仅完成行政备案与预告登记，未完成不动产过户登记，物权始终归开发商所有，预告登记仅具有债权公示效力，不能改变原始权属状态。
2. 合同解除后权属基础灭失。双方合意解除合同合法有效，买受人依据合同取得的占有、过户请求权全部归于消灭，不再享有任何物权期待利益，无权将房屋作为自身责任财产偿债。
3. 出卖人权利优先于普通金钱债权。买方已全额退款，对价关系闭环，其房屋返还请求权属于物权性质权利，效力优先于买受人另案普通金钱债权，符合执行异议排除执行的权利顺位规则。
周军律师提醒，卖方解约时务必留存书面解除协议、全额退款转账凭证、房屋收回交接单等相关证据，如房屋被另案查封的，可援引本案观点提起案外人异议，以权属未变动、对价结清、权利优先为由申请解封。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。
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