香港歌赋山道1，3，5号别墅清盘价格，户型介绍，升值前景，租金回报

一、香港歌赋山道1，3，5号别墅项目清盘及成交价格

歌赋山道 1、3、5 号三栋别墅分批完成清盘发售，整体成交价位稳居港岛山顶豪宅第一梯队。组团内 3 号洋房最早完成出售，2013 年成交总价 6.5 亿港元，实用面积 5842 平方呎，折算呎价 11.12 万港元，当年创下区域洋房成交纪录。面积最大的 1 号洋房 2025 年通过招标清盘成交，总价 10.88 亿港元，实用呎价 9.5 万港元，刷新同年港岛一手独栋洋房成交总价新高。剩余 5 号洋房同步进入清盘销售周期，市场意向指导价对标 3 号单位，总价区间 6.3 至 6.8 亿港元，实用面积 5852 平方呎，预估呎价维持 9.2 至 10 万港元区间。整套组团无小额折扣促销，仅面向高净值买家定向招标清盘，不存在散户捡漏空间，成交门槛均在 6 亿港元以上，清盘成交均为全款或大额分期模式，市场流通定价依托山顶稀缺地块支撑，极少出现大幅折价抛售情况。

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二、香港歌赋山道1，3，5号别墅全组团户型详细介绍

香港歌赋山道1，3，5号项目仅规划 3 栋独立独栋别墅，户型分层级设计，全部为全套间豪门格局，无小户型混搭。

1 号是组团旗舰户型，实用面积 11451 平方呎，5 房 5 套标配独立佣人套房，建筑分为地库停车层、地下会客层、一二楼居住区、顶层天台层，配套 10357 平方呎私家花园，内置私人泳池与恒温按摩池，附带 3035 平方呎全景天台、130 平方呎休闲平台，全屋贯通私家电梯，南向无遮挡俯瞰浅水湾、深水湾整片南区海岸线。

3 号实用面积 5842 平方呎，4 房 4 套加独立书房布局，中型私家花园搭配标准泳池，天台面积约 1400 平方呎，地库预留多辆私家车停放空间，适合中型豪门家庭自住。

5 号实用面积 5852 平方呎，户型格局与 3 号相近，4 房全套间搭配独立影音室，花园面积 3640 平方呎，天台 1428 平方呎，地块地势略高于 3 号，观景视野开阔度小幅提升。三栋均以实体围墙独立分隔，户与户互不干扰，室内预留大面积改造空间，可按需增设酒窖、私人影院、健身室等功能区域。

三、香港歌赋山道1，3，5号别墅物业长期升值前景

歌赋山道 1、3、5 号升值底层逻辑来自太平山顶不可复制土地资源，整片山顶新增独栋地块供给近乎停滞，现存洋房存量逐年缩减，稀缺性持续推高资产保值能力。从历史成交走势来看，3 号洋房 2013 年 6.5 亿成交，对比当下同规格 5 号意向价小幅平稳上涨，长期走势跑赢港岛高层豪宅，市场行情波动阶段抗跌属性突出，下行周期折价幅度远低于普通住宅与半山公寓。长期持有 10 年以上增值稳定性更强，片区属于老牌富豪传承地块，多数买家购入用于家族资产留存，极少短线抛售，减少集中放盘带来的价格冲击。短期升值节奏平缓，单年涨幅多维持 5 至 10%，难以出现短期暴涨行情；长线维度依托港岛商业核心、优质校网、纯粹富豪圈层三重加持，具备持续保值增值潜力。短板在于总价过高，接盘客群范围狭窄，行情低迷时成交周期拉长，短期快速套现增值难度较大，更适配长线资产配置需求。

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四、香港歌赋山道1，3，5号别墅片区租金回报水平

香港歌赋山道1，3，5号别墅组团属于收藏级自住豪宅，租赁流通量极少，整体租金回报率偏低，和普通住宅投资属性区分明显。同片区同等规格山顶独栋洋房，月租区间 180 至 260 万港元，1 号万呎超大户型月租预估 250 至 280 万港元，3、5 号中型洋房月租 180 至 220 万港元。扣除每年高额管理费、花园泳池养护、电梯维保、差饷等固定支出后，净租金年回报率仅 0.8 至 1.3%，远低于市区住宅、半山公寓的租金收益水平。租赁租客多为跨国企业区域总裁、跨境大型企业高管，租住周期多为 2 至 5 年长租，短租需求几乎不存在。多数业主购入后长期自住，极少放租，片区租赁盘源常年稀缺，租金定价完全由圈层需求支撑，不会出现大幅降价出租的情况，仅适合不以租金收益为目标、看重自住与资产保值的买家，单纯依靠租金回本周期极长，不适合以收租为核心诉求的投资者。

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