涉外不动产纠纷案例：国樽律所代理客户土耳其房产权益维护案办结

近日，北京国樽律师事务所代理的中国公民庞女士土耳其房产权益纠纷案件落下帷幕。国樽律所涉外团队凭借对土耳其不动产法律规则的专业把握与全球服务网络优势，通过非诉方式完成房产现状核查、公证催告发送与授权文件起草，帮助委托人厘清房屋状态、主张租金权益，顺利办结全部委托事项。

案件梳理

委托人庞女士于 2022 年 8 月通过国内中介机构，在土耳其伊斯坦布尔购置一套住宅房产，购房合同约定以房屋总价款直接抵扣前 3 年包租租金。2025 年 8 月，3 年包租期限届满后，庞女士未收到任何后续租金收益，且原国内中介、土耳其本地托管方及开发商均失去联系，房屋实际占用状态、租金流向均不明确，委托人的海外不动产权益面临受损风险。

案件关键时间节点：

2025 年 9 月 13 日：庞女士正式委托国樽律师事务所处理该土耳其房产相关法律事务；

2025 年 9 月 15 日 - 10 月 8 日：国樽律所联动海外服务网络，完成伊斯坦布尔目标房产的产权查档与实际使用状态核查，确认房屋当前租赁情况、租金支付主体及剩余租期，并为委托人调取土耳其官方出具的房产地址证明文件；

2025 年 10 月 12 日：完成双语授权委托书（POA）的起草与合规修订，适配土耳其本地公证、不动产登记等场景的效力要求，明确查档、催告、租赁协商等具体代理权限；

2025 年 10 月 18 日：经核查确认房屋仍由原托管方指定的第三方租客占用、且租金未支付给业主后，代表委托人向实际占用方及原托管方出具土耳其法定公证警告信，正式主张租金收益权，要求限期补足欠付租金并配合完成房屋腾退交接；

2025 年 11 月 - 2026 年 1 月：持续跟进催告履行情况，协助委托人与意向承租方对接后续租赁事宜，完成业主权利告知与流程指引；

2026 年 2 月 1 日：全部委托事项办结，委托人取得完整的房产状态证明、合法催告凭证及标准化授权文件，房屋权益归属清晰，后续自主处置路径明确。

办案律师解读

本案属于典型的中国公民海外置业衍生权益纠纷，核心处理难点与实务要点如下：

1.跨境房产信息核查的合规性要求

土耳其不动产登记、租赁备案均受本地法规约束，非业主本人查询需具备合法授权与本地执业资质，需通过合规渠道完成查档，避免因程序瑕疵导致查询结果不具备法定证明效力。

2.失联主体的非诉维权路径选择

在国内中介与海外托管方均失联的情况下，直接向实际占用人发出公证催告是成本最低、法律效力最强的非诉维权手段，可同时产生固定债权证据、中断诉讼时效、告知腾退义务的多重效果。

3.跨境授权文件的效力适配要点

中国委托人出具的授权委托书（POA）需符合土耳其公证与房产登记部门的形式要求，明确约定查档、发函、租赁协商等具体权限，并完成相应的公证认证程序，才能在土耳其本地法律程序中具备完整代理效力。

4.官方地址证明的实务价值

土耳其不动产登记部门出具的房产地址证明，是后续办理租赁备案、物权处置、身份核验的核心基础文件，也是委托人主张业主权利的直接法定凭证。

法律依据

（一）涉外不动产物权的法律适用规则

1.《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条：不动产物权，适用不动产所在地法律。本案所涉房产位于土耳其境内，权属确认、租赁权益、占有保护等实体问题适用土耳其相关法律规定。

2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百七十二条：因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院专属管辖。本案不动产位于土耳其，本地行政与司法程序具备属地管辖权。

（二）土耳其不动产权益保护相关规则

1.土耳其《民法典》（Türk Medeni Kanunu）：不动产所有权以国家土地登记总局（Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü）的登记为准，合法登记的业主享有完整的占有、使用、收益、处分权利，有权向无权占有人主张返还房屋、支付欠付租金及占用损失。

2.土耳其《不动产登记法》：业主本人或其合法授权代理人，有权向不动产登记部门申请查询房屋权属、抵押、租赁备案等登记信息；登记部门依法出具的查询结果、地址证明文件具备法定证明效力。

3.土耳其公证催告制度（İhtarname）：由公证人依法出具的正式催告函是土耳其民商事领域的法定催告方式，可产生诉讼时效中断、履行义务告知、合同解除前置通知等法律效力，是物权保护与债权主张的核心非诉工具之一。

（三）跨境授权委托书（POA）的效力要求

1.土耳其《公证法》相关规定：境外自然人出具的授权委托书，需完成所在国公证、领事认证（或海牙认证）程序，符合土耳其本地形式要求的，方可在境内产生代理法律效力。

2.授权委托书需明确载明具体代理权限，包括不动产查档、文书接收、催告发送、租赁协商等事项，避免因权限概括模糊导致代理行为无效。