要做好“潮水退却”的准备，房价或将超出想象

普通人看待房产，大多还停留在早年普涨阶段形成的固有认知。过去二十余年，不管身处什么城市，只要购入房产，长期持有就能实现资产增值，持有多套房源的家庭更是依靠房产完成财富积累。这套增长逻辑，正在2026年彻底发生改变。

行业高速扩张带来的增量红利已经消退，支撑房价持续上行的人口、土地、信贷三重动力同步弱化，市场正式进入存量深度调整周期。潮水退去代表行业脱离单边上涨的泡沫环境，回归居住属性，不同城市、不同地段、不同户型的房产价值会出现极端分化，价格走势会打破所有人过去形成的固有判断。结合2026年国家统计局、多家房产研究机构公开统计数据，客观拆解市场底层变化，区分具备保值能力的房源与持续承压的房源，给刚需购房者、存量房产持有者清晰的长期规划参考。

一、读懂“潮水退却”的真实含义，楼市增长底层逻辑彻底改写

潮水对应的是过去房地产高速扩张的增量行情。那段周期里，城镇化快速推进、青年购房群体持续扩容、土地出让规模逐年走高、信贷政策宽松，多重利好叠加，催生全民买房、囤房的市场氛围，房产被赋予强金融投资属性，价格持续单边上行。

退却代表支撑普涨的外部红利全部消失，市场切换至全新运行规则，核心体现在四个不可逆的变化。

第一，需求总量见顶。全国总人口连续多年负增长，25至44岁主力购房人群规模逐年收缩，大规模进城置业的阶段已经结束，整体住房需求总量不再扩张。人均住房建筑面积达到41.76平方米，总量供给充足，多数家庭已经拥有自有住房，新增刚需持续减少。

第二，供给端持续收缩。2026年1至5月全国房地产开发投资同比下降16.2%，住宅新开工面积同比下降23.4%，房企主动缩减拿地、建房规模，不再盲目扩张增量房源，行业进入持续出清阶段。多地收紧住宅土地供应，不再大规模新增远郊地块，新房供给从全面放量转为精准匹配刚需、改善需求。

第三，财富逻辑重构。过去居民家庭资产七成集中在房产，房价上涨带动家庭财富同步增值。持续数年的市场调整，让房产增值预期弱化，居民减少多套房产囤积，资金逐步分流至储蓄、稳健理财、保障性住房等渠道，单纯依靠房产增值的财富路径不复存在。

第四，制度回归居住属性。租购并举、保障性住房大规模落地、多城推行住房以旧换新，政策导向明确弱化房产投资功能，建立商品房、保障房双轨并行的住房体系，抑制投机囤房行为。

潮水退却不代表所有房产同步贬值，而是抹平普涨行情，真实区分房产内在价值，市场分化会超出过往所有周期，优质房源保持稳定韧性，缺乏配套、人口流出区域的房源价格持续承压。

二、潮水褪去后，房价分化会超出固有认知，两类行情同步显现

2026年5月70城房价统计数据清晰展现分化格局：一线城市新房、二手房价格环比全线小幅上涨，上海、深圳二手房环比涨幅达到0.6%；多数二线城市价格小幅下行；三线城市新房价格环比下降0.4%，整体承压幅度持续扩大。全国仅十分之一城市二手房价格保持环比上行，剩余九成城市处于调整区间，两极分化成为长期常态。

1. 一线、人口净流入强二线核心优质房源，价格具备稳定支撑

人口持续流入、产业完善、土地供应稀缺的城市核心板块，供需关系长期偏紧，不会出现大幅降价，部分配套完善的改善房源还会保持平稳小幅上行。

这类城市包含北上广深，以及杭州、成都、南京、武汉等人口常年净流入的强二线城市。核心城区、成熟学区、轨道交通沿线、配套完整的三居室改善住宅，流通性强，置换需求稳定，库存去化周期维持在18个月以内合理区间，议价空间有限，长期保值能力突出。

以上海2026年上半年市场为例，二手房成交连续四个月同比增长，300万至800万改善户型成交占比持续提升，核心地段房源挂牌价几乎没有大幅下调，仅有远郊配套薄弱房源出现价格松动。

2. 远郊、人口流出三四线、县城普通住宅，价格持续承压，调整幅度超出预期

大量中小城市、县域、大城市远郊板块，存在三大无法逆转的利空，房价长期走弱，调整幅度会打破大众预期。

首先是人口持续外流。本地青壮年前往大城市务工定居，长期留存的多为老年群体，新增购房需求近乎停滞，二手房挂牌量持续走高，接盘人群稀缺，库存去化周期普遍超过十年。

其次是供给过剩。过去多年大规模新建商品房，新区楼盘集中交付，存量房源总量远超本地刚需容量，开发商持续打折促销新房，二手房业主只能不断下调挂牌价才能达成成交。

最后是配套薄弱。缺少优质教育、医疗、商业资源，通勤成本高，没有长期自住与置换价值，除本地刚需自住外，不存在外来购房需求，流通性持续萎缩，即便小幅降价，也很难快速完成交易。

部分县域新区房源，相较峰值价格降幅达到三成至四成，依然难以找到买家，持有多套此类房产会面临资产缩水、出租空置双重压力。

3. 同一城市内部分化加剧，房源价值差距持续拉大

同一座城市内，不同板块、不同产品的价格走势完全割裂。核心城区小户型学区房、改善大三房保持稳定；远郊刚需盘、老旧无电梯多层住宅、户型设计落后的超大户型持续折价。

同一小区内部也会出现价格分层，采光、楼层、户型优质的房源挂牌成交价稳定，低楼层、临街、户型不合理房源，需要降价十至二十个百分点才能成交。过去全城同步涨跌的行情彻底消失，同一城市房价走势出现两种完全相反的走向。

三、催生极端分化的四大底层因素，短期无法逆转

市场分化超出大众想象，不是短期政策调整带来的临时波动，而是人口、供需、政策、居民需求四大长期因素共同作用，周期会持续五年以上。

1. 人口结构长期拐点，需求总量持续收缩

国内人口总量进入负增长阶段，青年购房主力逐年减少，新增刚需规模逐年下滑。过去支撑房价上涨的婴儿潮群体逐步进入老年阶段，大量多余住房进入二手市场流通，形成持续性抛盘供给，接盘人群不足，供需天平持续向供给端倾斜。

城镇化进度接近尾声，新增进城置业人群大幅减少，人口不再均匀分散流向所有城市，而是集中向头部城市群聚集，中小城市持续流失人口，住房需求同步萎缩。

2. 住房总量饱和，市场正式进入存量时代

全国居民人均住房面积达到较高水平，绝大多数家庭拥有自有住房，市场需求从“有无住房”转向“置换优质住房”，单纯新增购房需求大幅减少。2024年全国二手房交易占住宅总交易比重突破四成，新房市场规模持续收缩，存量房源流通成为市场主流，增量开发不再支撑整体房价上行。

部分三四线城市、县城新房库存高企，开发商为加快回款持续推出降价、送车位、补贴装修等优惠，持续拉低区域整体房价基准。

3. 政策持续弱化房产投资属性，抑制囤房行为

多城落地租购并举、保障性租赁住房、共有产权房供给，满足低收入、新市民基础居住需求，减少刚需商品房的购买压力。住房以旧换新政策全面铺开，引导居民处置闲置老旧房源，盘活存量住房，增加二手市场供给。

各地持续优化信贷、税费政策，仅支持刚需、合理改善购房，不再提供宽松信贷支撑多套房产囤积，持有多套闲置房产的持有成本、流通难度同步提升，投资购房需求持续降温。

4. 居民消费观念转变，不再将房产作为唯一资产配置

经历数年市场调整，居民对房产增值预期回归理性，不再盲目囤房。家庭资产配置更加多元，更多资金存入银行储蓄、低风险理财，减少大额资金投入多套房产。

居民购房更加看重居住实用性，优先考量通勤、教育、医疗配套，放弃单纯赌涨价的远郊楼盘，配套薄弱、无自住价值的房源彻底失去需求支撑，价格持续下行。

四、潮水退却后，不同人群对应的理性应对方案

市场环境彻底改变，刚需购房者、多套存量持有者、计划置换人群，需要匹配全新的规划思路，顺应存量市场运行规律，规避资产缩水风险。

1. 刚需自住群体：只选择具备长期配套的优质房源，避开远郊过剩板块

刚需购房核心逻辑回归居住，优先选择主城区、轨道交通沿线、教育医疗配套成熟的现房或准现房，兼顾日常通勤与长期置换流通性。

三四线、县城刚需，优先选择城区核心成熟小区，避开人口外流新区、大规模远郊楼盘，这类房源后期流通难度大，资产缩水幅度更高。

购房控制总预算，合理规划房贷比例，不盲目加杠杆购入大面积闲置房产，优先满足家庭基础居住需求，不抱有短期增值预期。

2. 持有两套及以上房产人群：优化房产结构，出清弱势房源

名下持有多套房源，优先处置远郊、县城、老旧无配套的弱势住宅，保留核心城市优质自住或改善房源，减少闲置房产带来的资产缩水、空置损耗。

闲置房源优先对外出租，依靠租金覆盖物业、折旧成本，长期无人租住、持续折价的房源择机挂牌出售，避免长期持有持续贬值。

不新增购入投资类房产，不再依靠囤积房产实现财富增值，多元配置家庭资产，降低房产在总资产中的占比。

3. 计划置换改善的人群：以旧换新盘活存量，锁定优质改善房源

多地推行住房以旧换新专项政策，置换家庭可享受税费减免、贷款提额、补贴等配套福利，先出售手中弱势旧房，再购入核心区域改善住宅，优化家庭住房配置。

置换优先考虑流通性强的三居室、四居室改善户型，适配家庭长期居住需求，兼顾未来二次置换的市场接受度，避开小众超大户型、配套薄弱远郊改善盘。

五、客观看待市场调整，政策持续托底避免单边大幅下行

潮水退却不代表市场无序大跌，相关部门持续出台稳定市场的组合政策，保障刚需、合理改善购房需求，防范房价单边大幅波动，推动行业平稳转型。

信贷层面持续下调房贷利率、降低首付比例，提高公积金贷款额度，减轻刚需、置换家庭购房成本；供给层面坚持因城施策，人口流入城市合理供应土地，库存高企城市缩减新房开发规模，平衡区域供需关系；风险化解层面持续推进房企存量项目交付，保障购房者合法权益，避免期房交付风险。

政策的核心目标是稳定合理自住需求，挤出房产投机泡沫，引导市场回归居住本源，不会放任中小城市房价无序大跌，也不会重启过去普涨的增量行情，结构性分化是未来长期稳定的市场格局。

话题讨论

行业增量红利褪去，楼市进入存量分化周期，不同城市、不同配套房源的房价走势出现明显割裂，价格变化幅度会超出过往市场周期的认知。你目前身处哪座城市，名下持有几套房产？所在区域新房、二手房价格是否出现明显调整？对于当下分化的楼市行情，有哪些理性的规划思路可以分享？

免责声明

本文依据2026年国家统计局房产数据、各地住建市场报告及行业公开研究资料客观解读，各地供需、配套、人口存在差异，文中价格走势判断仅作参考，不构成购房、售房投资建议。

参考文献

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