北京
原“中国私募股权投资”
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- 来源：PE星球
- 文：韦亚军
摄影：Bob
酒店改为268间学生宿舍，将于2026年下半年完成。
7月6日，港股上市房企远东发展发布公告称，集团拟将全资附属平台捷彩有限公司100%股权出售给京东集团，交易初步作价7.5亿港元（约合6.5亿元人民币）。
买方为英属维尔京群岛注册企业JD Fabulous Development XI Limited，公告明确该主体最终实益拥有人为京东集团。这是一家BVI离岸投资控股公司，是京东海外不动产投资的专用载体，全部权益归属京东集团。
酒店改为268间学生宿舍
京东要收租了
据悉，交易标的核心资产为香港油麻地海景丝丽酒店，总计 268间客房，当前正改造为标准化学生宿舍。2026年下半年，物业酒店转学生宿舍改造工程全面完工。
公告还披露，截至2026年3月31日，该物业经审核账面净值仅2.659亿港元，京东收购对价较账面净值溢价4.841亿港元，整体溢价幅度186%，高溢价核心源于香港学生公寓长期供需失衡带来的稳定现金流预期。
据远东发展年报披露，2025财年（2024.4-2025.3），捷彩全年营业收入：2538.2万港元，全部为酒店客房租金、配套服务收入；除税后净亏损：2986.3万港元。
2026财年（2025.4-2026.3），全年营业收入：3653.2万港元，同比增长43.9%；除税后净亏损：1911.2万港元，亏损同比收窄36%。
捷彩连续2年亏损，酒店转宿舍仍需持续投入改造资金，出表后减轻集团资本开支压力；对于出售回款，远东发展将优先偿还物业抵押贷款，减少利息支出，以改善集团现金流。
据了解，香港高校常年存在数十万内地、国际留学生，市场合规学生公寓供给缺口长期存在，政府除了鼓励存量酒店改建宿舍外，在政策层面还给予审批简化、税费减免等实质性支持。
再加上该物业地处油麻地核心交通枢纽，地铁、公交路网完善，距离香港多所高校通勤便利，268间标准化单元改造完成后，出租率具备稳定保障，也是京东愿意溢价收购的核心底层逻辑。
预计交易将于2026年内完成全部流程。届时，京东交割收到的将是改造好的268间标准化学生宿舍。
香港为主，欧洲为辅
京东不动产布局大爆发
综合交易所公告、权威财经媒体报道显示，近两年，京东在不动产投资上，可以说是“大步流星”。
京东在不动产上的布局，主要通过两大平台完成：京东集团主体（零售、自用办公、住宿资产）和京东产发（物流仓储、海外产业地产），布局重心集中香港，同步拓展欧洲商业地产。
此前，2025年12月，京东通过东旗下投资主体以34.73亿港元，收购了中环干诺道中国建设银行大厦5-26层核心甲级写字楼，标的总建筑面积11202㎡。收购目的是为集团香港总部自用，并同步承载跨境业务、金融、研发团队办公需求，是京东香港布局金额最高的单笔不动产交易。
2025年8月，京东完成香港本地连锁零售品牌佳宝食品超级市场收购，交易作价未完整披露。佳宝在港拥有90余家线下门店、千余名员工，补齐京东香港线下生鲜、快消零售终端网络，与仓储、线上电商形成协同。
而在更早的2024年，京东产发以18亿港元，收购了香港沙田利丰中心整栋物业，为京东首座香港自持物流仓储物业，用于跨境电商备货、港澳本地配送中转，完善粤港澳大湾区跨境供应链硬件底座。
香港之外，2025年4月，京东以3700万英镑收购了伦敦威斯敏斯特办公楼。部分空间自用，剩余对外出租，布局欧洲核心城市办公资产。
2024年，京东以2.5亿英镑，从高盛手中收购了英国考文垂、普雷斯顿两大仓储园区，合计建筑面积超15万㎡，服务京东欧洲跨境电商履约配送。
梳理后我们不难发现，京东的不动产资产矩阵覆盖物流、零售、甲级办公、长租公寓四大品类，已经形成了多元租金资产组合。
尤其香港，其作为京东跨境进出口、海外资本运作核心枢纽，持续增持自持物业，降低长期租赁成本；同时，对于不动产的投资，还可以有效对冲电商周期波动，持续为集团和各板块业务降本增效。
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