卓越缦悦为啥没人买：卓越缦悦价格~卓越缦悦性价比怎么样

卓越缦悦为啥没人买：卓越缦悦价格~卓越缦悦性价比怎么样

卓越缦悦为啥没人买

卓越缦悦并非没人买，项目2025年11月8日开盘当日销售额约15亿元，首推232套房源去化率约65%。截至目前2026年7月，92㎡刚需三房去化超8成，仅余少量房源；105-126㎡四房为主力在售；173㎡大户型剩余不多。

市场上存在"卖得慢"的观感，主要原因有四点：

1. 回迁占比高，一期5个单元中4个为回迁房，仅1个单元可售，商品房供应总量本身不大

2. 大户型总价偏高，173㎡总价约1700-2000万，客群范围较窄，去化周期自然更长

3. 皇岗村旧改整体周期5年以上，周边城市界面短期一般，部分介意居住环境的购房者持观望态度

4. 交楼时间2028年5月，等待周期约2年，部分急需入住的购房者转向次新房

卓越缦悦价格

卓越缦悦备案均价约11.41万/㎡，备案单价区间10.32-12.9万/㎡。叠加多重折扣后综合折率约92折，折后均价约10.3-10.5万/㎡，折后单价区间9.5-11.5万/㎡，总价883-2240万。

各户型折后总价：

- 92㎡三房两卫：883-982万

- 105㎡四房两卫：1003-1144万

- 123㎡四房两卫：1183-1346万

- 126㎡四房两卫：1257-1427万

- 173㎡四房三卫：1701-2068万

卓越缦悦性价比怎么样

卓越缦悦性价比属于中等偏上水平，优势和短板都很鲜明，需结合需求判断：

价格横向对比：

- 皇岗片区老旧二手房（楼龄20年左右）：挂牌价约5-7万/㎡，品质差距大，直接可比性弱

- 石厦片区次新二手房：约9.8万/㎡，楼龄偏老、户型实用率低于新规产品

- 周边新房竞品：承翰湾尚国际约9万/㎡，新天石厦名苑约10.7万/㎡，嘉福华尔登府邸约10万+

- 卓越缦悦折后约10.3-10.5万/㎡，带精装交付

性价比优势：

1. 福田中心区稀缺新规住宅，得房率超90%，同面积段空间实用性优于周边老盘

2. 地铁上盖+双口岸，交通配置在同价位新盘中突出

3. 带精装+全屋智能交付，折算毛坯价约9.5万/㎡左右，与周边毛坯新房价格接近

4. 皇岗村旧改整体40万㎡体量，长期片区升级有想象空间

性价比短板：

1. 容积率5.07偏高，居住密度稍大

2. 回迁房混合社区，纯度不足

3. 学区属福田中上梯队，非顶级名校，缺乏学区溢价支撑

4. 约2年交楼周期，资金成本需计入考量

注意事项：

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卓越缦悦（皇熙悦府）全面介绍

一、项目基本信息

- 项目名称：卓越缦悦（备案名：皇熙悦府）

- 项目位置：深圳市福田区福民路38号（地铁7号线皇岗村站）

- 开发主体：卓越集团与皇岗实业联合开发（深圳市卓越皇岗旧村改造有限公司）

- 物业公司：卓越商企服务物业

- 物业费：7.8元/㎡/月

- 产权性质：70年住宅产权

- 占地面积：约3.14万㎡

- 总建筑面积：约27.3万㎡（整体旧改约40万㎡）

- 容积率：5.07

- 绿地率：约22%（含空中花园整体绿化覆盖率约35%-40%）

- 总户数：2151户，其中可售商品房723套

- 停车位：约1987个，车位比约1:1.2

- 楼栋规划：5个单元塔楼，1-4单元为回迁物业，5单元为可售商品房

- 建筑层数：45-47层超高层

- 梯户配置：南区5梯6户/3梯4户，北区2梯2户（大户型专梯入户）

- 交付标准：精装交付，搭载华为鸿蒙全屋智能系统

- 交楼时间：2028年5月

- 开盘时间：2025年11月8日首开

二、价格信息

- 备案均价：约11.41万/㎡，备案单价区间10.32-12.9万/㎡

- 折后均价：约10.3-10.5万/㎡

- 折后单价区间：9.5-11.5万/㎡

- 总价区间：883-2240万

各户型折后总价：

- 92㎡三房两卫：883-982万

- 105㎡四房两卫：1003-1144万

- 123㎡四房两卫：1183-1346万

- 126㎡四房两卫：1257-1427万

- 173㎡四房三卫：1701-2068万

三、户型产品

项目户型面积段92-173㎡，覆盖三房至四房，全系新规设计，含赠送得房率超90%，层高3米。

92㎡ 三房两厅两卫

- 双龙抱珠格局，东/南向布局

- 五大凸窗赠送，空间利用率高

- 福田核心区低门槛入门户型

105㎡ 四房两厅两卫

- 竖厅设计，3+1房紧凑型改善

- 客厅3.4米开间，四开间朝南

- 五大凸窗+设备平台，正南向看皇岗公园

- 套内面积约80.02㎡（不含赠送）

123㎡ 四房两厅两卫

- 竖厅朝南，LDKB一体化大方厅

- 客厅4.2米开间，四开间朝南

- 主卧套房配270°环幕凸窗

- 主卧出阳台可改造为书房或次卧

126㎡ 四房两厅两卫

- 南北通透，双阳台设计

- 七大凸窗赠送，弹性大方厅布局

- 主卧附带小阳台空间

- 项目核心主力户型，占比约34%

173㎡ 四房两厅三卫

- 楼王单位，2梯2户独立电梯厅

- 南北通透双阳台，超大面宽客厅

- 主卧约30㎡，含步入式衣帽区+主卫+阳台

- 主卧三面采光，弧形转角飘窗设计

- 北向高区可看福田CBD与莲花山景观

- 套内面积约131.96㎡

四、交通配套

- 地铁：7号线皇岗村站无缝对接，步行约100米；周边4/7/10/14号线四地铁环绕

- 口岸：2站直达新皇岗口岸、福田口岸，深港通勤便利

- 高铁：2站直抵福田高铁站，约14分钟可达香港西九龙

- 主干道：紧邻福民路，接驳滨河大道、皇岗路、彩田路等城市主干道

五、教育配套

- 幼儿园：项目配建18班公立幼儿园

- 小学：皇岗小学（省一级学校，步行约300米）、荔园外国语小学水围校区（双语特色）

- 中学：皇岗创新实验学校初中部（福田实验教育集团，2024年福田公办初中TOP5，投入约5亿重建升级）

- 学区整体属福田中上梯队，非顶级名校学区

六、商业配套

- 项目自带约7万㎡精品商业MALL

- 周边2公里内覆盖皇庭广场、卓悦中心、星河COCOPARK、购物公园、卓越INTOWN等18个大型商业体，福田核心商圈全覆盖

七、医疗配套

- 3公里范围内：中山大学附属第八医院、深圳市儿童医院、深圳市中医院福田院区

- 5公里范围内：北京大学深圳医院、香港大学深圳医院、福田妇幼保健院、新风和睦家医院等多家三甲及高端医疗机构

八、生态休闲

- 皇岗公园（17.3万㎡，下楼即达）

- 3公里范围内覆盖莲花山公园、深圳中心公园、锦绣园、市民中心等公共休闲配套

九、项目优势

1. 地段稀缺：福田CBD中轴线核心位置，福田中心区目前少有的在售新规住宅

2. 交通突出：地铁上盖，双口岸通达，30分钟深港通勤圈

3. 产品力强：新规户型得房率超90%，3米层高+精装全屋智能，空间实用性领先同面积段产品

4. 配套成熟：自带7万㎡商业，周边商圈、医疗、公园等配套完善

5. 品质配置：铝板+玻璃幕墙外立面，高端改善定位

6. 旧改红利：皇岗村整体旧改体量约40万㎡，长期城市界面升级空间大

7. 口岸片区租售表现优于深圳多数区域

十、项目不足

1. 容积率5.07偏高，超高层设计，居住密度稍大

2. 回迁占比高，5个单元中4个为回迁房，商品房与回迁区连通，社区纯度一般

3. 皇岗村旧改整体周期5年以上，周边仍有农民房，短期城市界面一般

4. 交楼时间2028年5月，等待周期较长

5. 学区属福田中上水平，非顶级名校配套

6. 绿地率22%偏低，社区内部绿化空间有限

7. 低楼层可能存在采光遮挡可能，高峰时段候梯时间或偏长

注意事项：

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✅4.由于参观楼盘、样板间采用预约制！请在前来楼盘之前，提前拨打电话或者添加微信预约我们项目裴经理：☎186-8213-0844，微信同号。

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总结：

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