加码REITs不易

来源：市场资讯

（来源：财联社资管视界）

随着REITs市场加速扩容，理财公司正不断加大对REITs资产的探索与布局。不过，存续REITs相关的理财产品今年以来表现不佳，部分产品近日提前终止，部分产品年内亏损超7%。业内认为，在传统债券资产收益空间愈发狭窄的背景下，REITs作为“固收+”资产，对理财产品扩展收益有重要价值。但相比债券资产，REITs有更大的波动风险，做好REITs投资对理财机构的多资产投研能力提出更高要求。

REITs理财今年表现不佳

北银理财京华远见基础设施公募REITs京品4号理财管理计划近日发布公告称，经产品管理人充分研究，认为在当前市场环境下，较难继续按照原投资策略运作，继续存续无法实现投资目标。为更好的保护投资者的权益，本理财产品将于2026年7月13日进行终止。

“北银理财京华远见基础设施REITs京品“系列产品属于“固收+”理财，风险等级R3，成立于2022年。产品说明书明确了产品的投资范围除传统固定收益资产外，还包括公开募集基础设施证券投资基金（公募REITs）。

Wind数据显示，目前理财市场上专门以“投资REITs”为特色的存续产品不多，数量在个位数，且今年以来业绩普遍一般。

上述北银理财系列产品的业绩基准在2.00%~4.50%，而今年至今的收益都在0.5%-0.8%左右。华夏理财一款名为“天工日开12号中诚信公募REITs精选指数A”的产品截至7月5日，今年收益为-7.87%。一季报显示，该产品前十大持仓几乎全部是公募REITs，涵盖保租房、产业园等项目。

图：华夏理财天工日开12号中诚信公募REITs精选指数A一季报前十持仓

（资料来源：公告，财联社整理）

另一款光大理财旗下的“阳光红基础设施公募REITs优选1号”，今年收益率-0.94%。2026年一季报持仓显示，前十持仓均为公募REITs，涵盖商业中心、产业园等。

图：光大理财阳光红基础设施公募REITs优选1号一季报前十持仓

（资料来源：公告，财联社整理）

REITs成理财固收+新选择，对机构投研能力提出更高要求

尽管投资REITs的理财产品今年表现不佳，但随着REITs市场加速扩容，理财公司正不断加大对REITs资产的探索与布局。

6月中旬，首批四单商业不动产REITs上市，工银理财和中邮理财均公开表示参与首批商业不动产REITs投资。工银理财前瞻布局，对国泰海通砂之船、中金唯品会、汇添富上海地产与中信建投首农等首批商业不动产REITS进了系统性投资，并对后续商业REITs进行了多元化储备。中邮理财也表示通过战略配售和打新，参与中信建投首农商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT等项目，并对后续商业REITs进行了广泛储备。

事实上，早在公募REITs试点期间，理财公司就已参与网下询价或战略配售，此后逐步扩大对公募REITs的投资。如信银理财构建了“基础设施+商业不动产+私募”三位一体的布局体系，建信理财在2025年以战略投资者身份布局购物中心和数据中心公募REITs项目。

在传统债券资产收益空间愈发狭窄的背景下，业内普遍都认同REITs作为“固收+”资产，对理财产品扩展收益有重要价值。

理财研究人士指出，REITs具备向上增值的弹性，银行理财适当参与REITs品种可以增厚组合收益。同时，REITs资产强制分红，其类固收的特点符合理财资金的风险偏好，满足负债端的稳健需求。

工银理财透露，2025年通过战略配售、网下投资和扩募等方式，深度参与18支公募REITS的投资，加权收益率近30%。中邮理财也认为，低利率环境下，传统固收资产收益中枢下移，兼具稳定分红与增值潜力的REITs正成为理财资金的“新底仓”。

不过，今年REITs二级市场震荡下行，截至最新，中证REITs全收益指数年内下跌了2.52%。从上述REITs相关理财的表现来看，理财做好REITs投资并不容易。

上述理财研究人士认为，当前REITs和权益等资产一样，只是理财“固收+”或多资产策略的选择之一。对于主要配置REITs资产的理财产品，其必然要面对相比传统债券资产更大的波动风险。理财参与REITs已不局限于打新，做好REITs投资对机构的多资产投研能力提出更高要求。

华宝证券研报指出，对于理财机构，REITs投资风险需重点关注。一方面REITs流动性弱于传统债券，战略配售及扩募份额通常设有锁定期，锁定期内无法自由交易变现，需根据底层资产的流动性特征匹配理财产品期限，并预留高流动性资产对冲流动性压力。另一方面公募REITs 收益挂钩底层资产实际运营表现，不得由原始权益人提供保本保收益安排，运营不及预期时，仍会直接拉低分派水平、拖累资产净值。此外，REITs对机构的跨域投研能力与项目资源获取能力均提出更高要求。

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