广东
观点网 “十年前，万科物业在深圳承接一个头部地产企业开发的项目，当时我很震惊，其下属物业居然可以放弃关联地产企业开发的项目。2025年，万科物业在天津也首次退出一个关联企业开发的项目，这是对历史内部红线的突破。”
这是万物云董事长朱保全在2025年《致股东书》中发出的感慨。
进入2026年，万物云又一次上演了对“内部红线的突破”。
7月1日，宁波万科物业服务有限公司（下称“宁波万科物业”）发函告知滨河道花苑小区全体业主，称将于9月30日正式退出小区物业服务区域，终止对该小区的物业服务工作。
资料显示，滨河道花苑推广名为开元万科·滨河道花苑，位于浙江嘉兴南湖区城南街道，开发商为嘉兴科元置业有限公司，该公司背后是万科与开元。
2020年10月，嘉兴万盈房地产开发有限公司（万科）&杭州利元企业管理有限公司（开元）以总价7.94亿元竞得经开2020-21号用地，楼面地价9820元/平方米，溢价率30.93%。该地块性质为商住，总占地面积4.04万平方米，总建筑面积约8.08万平方米，规划住宅总户数343户，2021年2月发布线上案名为开元万科•滨河道花苑。
该项目是嘉兴首个“综合住区”，2021年7月首开时推售均价为高层22750元/平方米、小高层22150元/平方米，当天343套房源全部售罄。
2021年5月，宁波万科物业被确定为开元万科·滨河道花苑的前期物业服务商，并于2023年12月项目交付时正式入驻开展服务，住宅物业费3.35元/平方米/月。
仅提供服务两年半，2026年7月1日，宁波万科物业便发函宣布拟于9月30日正式退出开元万科•滨河道花苑区域。
函中给出的理由是小区实际物业服务成本持续攀升，物业费收缴率长期未达预期。
据了解，在宁波物业发出撤场函件时，该小区业主累计拖欠的物业费已达120余万元。与此同时，小区公共收益微薄，无其他补充收入来源，种种因素导致宁波万科物业处于严重亏损状态，经营难以为继。
实际上，开元万科·滨河道花苑的利润空间本来就不大，该小区住宅部分的建面约为4.83万平方米，即便是100%收缴率，一年的物业费约为194万元，不到200万。
若以20%利润率来计算，物业公司一年利润规模仅有38.8万元。
如今在“经济账”算不过来的情况下，宁波万科物业最终选择退出这个“亲友盘”。
2026年以来，万科物业频现撤场动作，比如3月一口气宣布退出位于徐州的万悦城一二期、万悦城三期、华府天地家园、水润峰境、云湖明庐、未来城6个小区；同月还宣布，退出杭州北樾府小区。
4月，天津万科物业发布告知函将退出新世纪城小区；6月，万科物业旗下阳光智博发函撤出南宁邕府檀境小区；7月，撤出重庆首创鸿恩国际生活区项目……
撤场原因基本可归纳为服务成本攀升、收缴率走低、项目持续亏损难以维持经营状态等。
当然，除主动撤场之外还有被动撤场情况的发生。
以深圳南国丽城小区为例，2022年万科物业入驻时曾承诺投入100万至200万元改造小区设施，却始终未履约。后续因服务质量与收费严重不匹配，设施修缮、园区管理全面缺位等原因，今年该小区经业主大会正式表决解聘万科物业。
不过，自去年开始物业主动撤场止损的案例显著增多。
从企业2025年报数据来看，中海物业期内约满/退盘项目为5560万平方米；同期彩生活终止管理面积超6000万平方米；永升服务退场签约面积约为4200万平方米；融创服务累计撤场及已决策推进撤场中的项目共59个。
进入2026年，物企撤场行动仍在持续。
物业行业内普遍认可的一个观点是，项目收缴率低于80%难以实现收支平衡。这一比例是由人力、能耗、维保等固定成本决定的。
当收缴率低于80%时，部分项目可通过广告、停车费等公共收益弥补成本缺口，但现实中大部分项目的公共收益处于聊胜于无的水平，上述开元万科·滨河道花苑小区的公共收益便不足以抵消收缴率低下的影响。
最近几年，收缴率持续走低很重要的一个原因是空置房，既包括开发商尚未销售的新房，也包括业主购买之后未接收或入住的房源。
朱保全早前便指出，无论是开发商还是物业企业，当前都面临“解空置”的问题，如果不能很好地解决，可能会形成新一轮的风险。
针对开发商空置房的难题，万物云方面已经启动协助开发商卖房、租房的行动。但对于业主空置房，行业当前仍在摸索一套行之有效的“通用模板”。
可以预见的是，在空置率居高不下、收缴率一路走低的困境得到妥善处置前，物企撤场将会成为行业常态。
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