广东
刚过去的周末，荔湾坑口二期规划挂网公示，聚龙湾片区最受期待的地块之一终于明牌了。
划重点：容积率从5.8砍到4.4，限高100米，前侧067商业地限高18米，住宅稍作抬高基本无遮挡望江。
是的，聚龙湾真正意义上无遮挡望江的第一宗江景宅地，要来了！
作为聚龙湾首宗江景宅地，它年内大概率挂牌，产品指向200㎡以上大平层。
参考同板块翡丽甲第北向有遮挡还能卖9-13万/㎡，这块地一旦出来，白鹅潭江景的资产序列要重新排位了。
但今天，我想说的不是这块地本身。
咱来聊点更有意思的事情。
广州，降容潮来袭
过去一年多，广州已经出现了一波很明显的降容潮。
你听过的没听过的位置，但凡有点新地块的消息，消息内容大概率会含有“降低容积率”这一要素。
我盘了盘近两年中心区成交的地块，发现在已成交的地块中，至少有五宗，是主动降容后才找到东家的。容积率一砍，马上变成香饽饽。
刚成交没多久的琶洲中二区地块，就是最典型的信号。
这块地之前控规调整，容积率从4.1大幅下修到2.5，限高80米。
琶洲这种寸土寸金的地方，愣是从摩天楼逻辑切回了小高层逻辑，你就知道风向变得有多彻底。
还有天河区金融城东区AT091410地块，重新上架后，容积率由6.94下调至3.65，降幅接近一半，商业占比也明显压缩。
说白了，过去那种又高又密、还夹着大量商业压力的旧打法，市场已经不买账了。
再看荔湾聚龙湾周边，不止坑口，以石围塘地块（海上印）为例，容积率同样从3.5降到3.0。
地块就在11号线石围塘站地铁口，与白鹅潭万象城直线距离只有1公里左右，位置可以说是相当优越了。
果然啊，老城更新，如果只靠堆楼，最后只会把老城重新塞满。
真正高级的更新，是把江景、街区、商业、产业、居住重新排布，让老城长出新的价值。
当然，不止老城，外围区的容积率同样在降，而且降得更猛。
去年，黄埔长洲岛地块，容积率1.01，限高30米，刷新2025广州成交宅地最低值。
南沙蕉门那个曾经超高层密布的地方，容积率也由9.14下降为2.6，这在前三年根本不敢想。
花都湖、从化温泉镇更夸张，1.0甚至0.8的地块重现江湖。
你看，从珠江新城的边缘到南沙的角落，从老城旧改到外围新区，广州正在全城范围内给容积率挤水分。
超高层住宅这条产品线，在官方供地端，已经被主动掐住了脖子。
批量制造低密盘
广州在革自己的命
再来看看宏观数据吧。
据克而瑞统计，2025年广州挂牌宅地平均容积率降至1.57，创2006年以来新低。
要知道，回看三年前，琶洲、赤岗、广纸、广船、白鹅潭……遍地是容积率破5、高度动辄150米的项目。
也就是说，你在中心区花上大几千万买的住宅，有可能动辄40层+。
这在其他城市几乎不可能发生的事情，在广州却魔幻般地成为了现实。
而现在，广州正在批量制造“低密盘”，这种转变的背后，其实是城市逻辑彻底变了。
以前广州总抱着“多盖一层多卖钱”的思路，疯狂推高容积率，结果搞出一堆高密度鸽子笼，二手市场踩踏，品质一塌糊涂。
在土拍市场中，高容积率地块也根本卖不上价，开发商不敢拿，一拿就套，这也是前两年为什么那么多地块流拍的原因。
当时我们就专门写文呼吁过，只有把容积率降下来，楼面价才能稳住，开发商才敢做高端产品，政府才能继续卖地。
毫不夸张地说，这波降容潮，是广州被迫，也是主动的选择。
现在，官方也确实做到了自己的承诺：广州好地，越来越多了！
戳下图回顾此前文章：
高密度二手
正在变成新时代的负资产
广州正在用土地指标，强行淘汰上一代产品，倒逼市场进入品质时代。
对于买家来说，置业方向也很清晰了，未来两年的广州楼市，只有两类房子值得你多看一眼：
一是这种核心区被“降容”后的新物种低密宅地，二是外围拥有绝对生态优势的超低密产品。
至于那些容积率还在4.5以上的二手高楼，除非有不可复制的学位和景观，否则，别买。
是的，低密盘对二手市场的冲击，是降维打击式的。
你想想，同样核心地段，未来新房是2.5容积率、板楼、三梯四户，而你手里那套容积率5.0、三梯八户的超高层塔楼，楼龄一旦超过八年，卖给谁？租给谁？
以前大家买房，最怕输给地段，觉得只要在核心区，房子就有价值。
以后很多房子，可能不是输给地段，而是输给时代。
市场一旦见过好东西，就很难再回头。
就像你住惯了大阳台、低密度、好园林、宽楼距，再让你回去接受暗厅、长走廊、贴脸楼、鸽子笼，你会本能抗拒。
这对城市是好事。对买房人，也是一次重新筛选资产的机会。
接下来，广州楼市会越来越挑。
挑开发商有没有能力做产品，挑地块有没有资源兑现。
也挑买家有没有眼光，看懂这场规则变化。
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