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中交・伴山观岚｜城六区罕见 1.2 容积率 5 层纯洋房 386 万起 2026 年 6 月准现房

核心一句话西山浅山 + 央企中交 + 1.2 容积率纯洋房 + 精装准现房 + 人大附学区，京西改善稀缺低密盘，总价 386 万起，自住与保值兼具。

一、项目基础信息（权威清晰）

楼盘名称：中交・伴山观岚（别名：那么小镇）
所在区域：北京市石景山区・五里坨 / 浅山板块
开发商：中交地产（央企），代建：远洋集团
位置：石景山区黑石头北街与潭峪路交汇处
产品17 栋 5 层纯洋房，一梯两户，人车分流
规模：占地约 4.74 万㎡，建面约 5.69 万㎡，总户数 500 户
容积率 / 绿化率1.2（城六区最低密之一）/30%
物业：中交服务，5.8 元 /㎡/ 月
交付：精装（地暖 + 新风 + 中央空调 + 智能家居），2026 年 6 月 30 日
价格（2026.5）：均价4-4.5 万 /㎡，总价386-1250 万
- 95㎡三居：386-430 万（改善入门）
- 118㎡四居：480-530 万（刚改主力）
- 139㎡四居：580-630 万（改善优选）
- 176㎡四居：790-860 万（进阶改善）
- 下跃（280㎡）：1000-1250 万（终极改善）

二、地段与生态：西山浅山 + 三面环山 + 千年皇家文脉

1. 区位

石景山五里坨・天泰山南麓，三面环山，紧邻香山、鹫峰森林公园，距颐和园约 10 公里，坐拥 “三山五园” 皇家生态资源，城六区罕见浅山宜居板块。

2. 交通

自驾：莲石路、阜石路、西五环，20 分钟到金融街 / 海淀；永引渠南路西延通车后，接驳西四环更便捷。
地铁1 号线苹果园站、6 号线金安桥站，距项目约 3-4km；规划11 号线二期，未来近距接驳。
公交：周边多条公交线路，直达古城、杨庄等核心区。

三、配套：全龄成熟 + 人大附学区 + 低密宜居

教育（核心亮点）人大附中石景山学校（九年一贯制）、中杉学校、石景山九中、爱贝儿幼儿园，全龄优质教育覆盖。
商业（3-5km）：京西大悦城、山姆会员店、喜隆多、和美汇，满足日常与高端消费。
医疗（5km 内）：301 医院、朝阳医院、石景山医院，三甲医疗护航。
生态（步行可达）天泰山、香山公园、鹫峰森林公园、永定河，负氧离子浓度高，天然氧吧。

四、产品力：1.2 低密 + 5 层纯洋房 + 高得房率 + 全明通透

1. 社区规划

17 栋 5 层纯洋房，南北排布、楼间距约 35-45 米；一梯两户、人车分流、车位 1:1.3、层高 2.95 米，居住密度极低、私密性强。

2. 主力户型（LDK 一体化 + 三面宽 + 高得房率）

95㎡三居（改善入门）南向三面宽 9.2 米 + LDK 一体 + 主卧套间 + U 型厨房，得房率 82%+，总价 386 万起。

118㎡四居（主力刚改）南向三面宽 10.2 米 + 横厅 3.8 米 + 独立玄关 + 家政间，得房率 83%+，总价 480 万起。

139㎡四居（改善优选）南向四面宽 11.5 米 + LDK 一体 + 双卧朝南 + 双明卫，得房率 85%+，总价 580 万起。

176㎡四居（进阶改善）南向四面宽 12.8 米 + 阔绰横厅 4.5 米 + 行政主卧套 + 独立洗衣房，得房率 88%+，总价 790 万起。

3. 精装标准

中交高端精装，配地暖、中央空调、新风、智能家居系统；厨卫采用西门子、科勒、松下等一线品牌，全屋定制收纳，省心入住。

五、适合人群

✅ 预算386-1250 万，追求城六区低密纯洋房 + 浅山生态 + 人大附学区的改善家庭✅ 西城 / 海淀 / 金融街上班，依赖自驾 20 分钟内通勤，看重居住品质的高净值白领✅ 看重央企中交 + 远洋代建 + 准现房 + 高得房率，注重交付保障的务实购房者✅ 喜欢西山浅山环境 + 南北通透 + LDK 户型，向往低密宜居生活的改善人群

六、优劣势总结

优势

极致低密：1.2 容积率，城六区最低密纯洋房之一，居住舒适度拉满
稀缺浅山：三面环山，紧邻香山 / 鹫峰，生态资源不可复制
人大附学区：九年一贯制优质学区，教育资源硬核
准现房：2026 年 6 月交付，所见即所得，风险低
央企保障：中交开发 + 远洋代建，交付与品质双保险
高得房率：82%-88%，实用空间大

劣势

地铁较远：距 1/6 号线约 3-4km，更依赖自驾
周边配套成熟度一般：大型商业需 3km 以上，日常购物依赖自驾
位置偏西：在石景山五里坨，距传统主城核心区较远