北京
北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我家是崇文的，六号地您很熟悉吧？这次您建议走不走？豆各庄和东惠家园，您建议哪边？还有顺义的我不想考虑。我们家大概200来万左右。
Ps：说实话挺别扭的，至少五环外，还得装修买家具，上班上学看病都远了，还得交物业费。顶多是两居室，而人家当地农民家家四五套，没法说这公平。
A：
1、我对六号地比较熟，有亲戚住在三转桥周边，也苦苦等了20多年了。六号地早期的各种规划我也都看过，了解一些曾经的历史。
2、我要建议就是走呗，要不然下次指不定驴年马月了。而且据说这次是综合性质的，是可以强制执行的，那拖到最后有什么意义啊？还不如自己痛快点儿呢，免的置气。
3、我要建议就是东惠家园呗。一是相对便宜点儿，二是挨着亦庄，从规划角度讲未来的发展应该更好，至少是有预期。而豆各庄怎么说呢？确实是相对更近，但这里不好做规划，那几家单位不太可能搬迁，也就不方便引进各种大型配套，在预期方面还不如一张白纸的呢。
4、其他的我就说不出什么了，其实都是钱的事儿，看自家的情况吧。不过人家当地拆迁户也不是家家四五套，而是按户口每人45-50平米回迁房指标，一般来说一家三代五口人，三套房到头儿了，两个两居一个一居。其他的不聊了。
仅供参考。
二
Q:
我是19年买的西城的学区房，当时11万一平，三居室1400万，有贷款300万。最高点14万，现在差不多跌回11万了，有可能还不到。孩子马上初中，您建议是留着，还是说卖了租房住？还有如果留着的话是否建议把贷款提前还清？
A：
1、我建议是让当地中介给计算一下学区溢价的比例吧，如果不太高就留着。毕竟是核心区地段儿，溢价不高的话意味着居住的性价比至少不低，保值方面也就没什么风险了。
还是很高的话，比如超过占比20%，那留不留的就没什么意思了，毕竟从投资角度讲这溢价部分是有保值风险的。
2、或者说如果从经济角度讲，那如果卖掉这套房后，在朝阳买一套同等总价的，收到的租金是要高于西城20%左右的，拿着租金在西城租房住的性价比就更划算了。
而且1400万的总价，在朝阳也能买到保值好+学区好的房子，大概率比西城的合适。但租房的选择只能自己决定，外人不好建议。
3、是否提前还贷，这看自己是否能找到超过贷款利率的理财渠道了。如果有那就没必要提前还，多挣点儿收益不好吗？实在找不到高息+稳妥的，那就提前还了呗，要不然银行利息才最高1.5%，不划算。
仅供参考。
三
Q:
坐标丰台南五环，羊坊的紫光园能买吗？2万多一平，周边环境是不太完善，但已经有好几个新楼盘了，过几年应该配套就完善一些了。
A：
1、紫光园是X产权，而且还是别墅小区，这种房一般不建议，谁也不敢保证是否会被强拆。
2、或者说这地段儿从理论上来说相对安全，因为是两区交界，丰台区不太可能把这里当重点，也就不至于对X产权下太大的力气。
但现在有点儿说不好了，毕竟有新楼盘开发，那万一是规划启动，这种小区就弄不好要惹麻烦了。或者说如果没有大的规划执行，那住着也没问题，但如果有就没办法了。您可以上网搜搜，北边的X产权在修万寿路南延线的时候就拆了不少X产权的别墅，有的业主还是名人呢，但维了半天的权也没效果，拆了个白茫茫大地真干净。
3、总之我反正是不敢建议的，毕竟这是别墅，跟成规模的普宅小区不一样。那种一般没有强拆的可能，而别墅则大概率没什么好结果，早晚的事儿。
仅供参考。
四
Q:
现在丽泽概念房还可以买吗？我记得您说超出溢价但又降了一些，现在什么情况？我主要看的是万年花城五期和保利百合，然后还有益丰苑，但听说这里是保障房，所以还没实施看房。预算是1000-1200万左右，三居室。
A：
1、房子是用来住的，为了改善当然可以买了。您的预算高，看的也是典型的改善小区，那就没必要太考虑别人的意见，自己细化才最重要。
2、现在具体什么情况我也不太清楚，前些日子算过账没太算明白。反正肯定是还有部分泡沫，用多长时间来抹平就说不好了。
这具体的算算账吧，用总价除以预估租金，得出数值之后把三个小区的比较一下。应该是万年花城濠景的最低，益丰苑居中，保利百合的高点儿，高出的部分就是超出的概念价值，也就是溢价。
3、益丰苑不是保障房，是福利房，北京市的公务员小区，以建委和发改委的为主。只不过这种房的性质都是“按照经适房办法管理”，也就是“二类经适房”，和保障房的性质一样，但实际上两码事儿。
4、总之看的每套房源都算算账，尽量买不带溢价的不就得了，意味着性价比高+保值风险低。
仅供参考。
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