北京
家庭内部过户，继承、赠与、买卖，该怎么选？
这里面门道很多。
最近准备卖房的丁阿姨，就差点在这里踩了坑。
为省50万元税费，差点陷入纠纷
丁阿姨想要卖掉自住的步梯房，换一套电梯房，把长期住在养老院的老伴接回家，一起养老。
丁阿姨和老伴名下有2套房，所以想卖的这套房子“不唯一”。她了解到，卖房缴税时：
“满五不唯一”：需缴纳20%的个人所得税
“满五唯一”：免征个人所得税
所以她打算：
第1步：找到买家；
第2步：把房赠与给名下无房的儿子，将房子从“满五不唯一”变成“满五唯一”；
第3步：过户给买家。
这样一来，丁阿姨预计最高能省下50万元的售房成本。
就在准备推进卖房时，“链家专家团”紧急提醒：这个方案不可行。
原来，专家团核实到，丁阿姨的老伴因意外成为了无民事行为能力人，而在产权人是无民事行为能力人的情况下，不允许办理赠与手续。
这意味着，丁阿姨的想法从政策上就走不通。如果把房卖了才发现办不了赠与过户，按360万元的房屋价值估算，她不仅要面临纠纷，还可能承担最高约72万元的违约金。
“链家专家团”帮她提前识别了潜在的风险，从源头避免了交易违约。
家庭内部过户，如何选择？
很多人觉得，自家房子内部过户怎么选都可以，但实际上，需要考虑的因素很多。
我们根据现行政策，把家庭内部过户的选择逻辑整理成了一张判断图，照着选不踩坑，建议收藏备用：
Q1：产权人是否健在？
是 → 进入Q2
否 → 选【继承】
*继承仅产权人去世后可办理，继承人无需购房资质
Q2：是否为直系亲属间过户？
是 → 进入Q3
否 → 选【买卖】
*直系亲属之间的赠与可以免征个人所得税、增值税及附加，成本较低；非直系亲属需缴纳20%个人所得税，成本较高
Q3：产权人是否为无民事行为能力 / 限制民事行为能力人？
是 → 选【买卖】
否 → 进入Q4
*根据北京市住建委规定，无民事行为能力人、限制民事行为能力人的房产只能买卖不能赠与（不同城区卖给监护人还有特殊要求）
Q4：过户后5年内是否出售？
是 →【优先赠与】
否 → 进入Q5
*若5年内再售，直系赠与会延续产权登记日期，成本更低
Q5：房子当前产权是否“满五唯一”？
是 →【优先买卖】
否 → 需详细测算
*若房子产权不满五年或不唯一，需详细测算对比，建议咨询专家
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* 丁阿姨的故事为真实案例，为保护当事人隐私，文中相关金额已做调整，实际违约金的认定以人民法院判决金额为准。
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