祥浦苑、榕心映月，为何从领涨到领跌？

学区季，再聊聊聊学区案例，而这次的代表二手即两大当初保值网红盘：祥浦苑、榕心映月。

它们算不上学区房，只不过它们原来的增值很大一部分是因为划片。

这一年的价格波动，特别在周边其他次新的对比下，更能凸显目前市场的价格定位，下面聊聊。

学区的价值

先来祥浦苑，当初的摇号红盘，优势：地铁口，纯商盘、划片福高小初，2.4W开盘价。

这个项目的强势在于，整个南二环这几年次新都是大幅下跌，项目还能不跌反涨。

特别在旁边玺湾的对比下，同样的划片，无非地铁差一些距离，不利因素多一些些，但是玺湾的户型可比祥浦苑好。

结果没想到最近一年，玺湾不怎么跌了，祥浦苑跌了。

祥浦苑的缺点也很多，比如户型偏差，不管哪一款都是，不说对比现在的新盘，就是对比前几年的都比不过，然后社区品质也一般，本来定位也不是商品房。

如今的回落，也只能是市场的价值回归。

原来105平三房要到300W，而目前南二环，300W能买的2T2，130平左右，做四房下客厅尺寸都还行。

这里面玺湾守住2W的价格，其实也值得借鉴。

板块同期2.6W左右的新盘，目前早已经失守2W，部分已经来到1.5W以下。

这里面能支撑玺湾的价值：

江南CBD的板块价值，板块目前比较冷淡，高湖至今没有拆迁声音，整个南部依旧没大变化，但是板块靠东办江滨一带，开发的界面已经算比较清楚，目前前横大桥也批了。

片区价值还是强于后坂、郭宅之类。

接着就是划片，福高小初虽然是新学校，但是定位市属校，又有福高做背书，今年的直升方案就照顾了这个学校。

最少，在整个板块其他村小的对比下，它能满足大部分年轻人的划片需求：够读。

这应该是目前大部分刚需对学区的需求点：不用头部学区，但也接受不了村小，中等水平足矣。

所以，整个南二环，刚需盘能划片还可以，区位也不算太差，溢价不太高的二手，也就玺湾能看看了。

这就是目前学区的价值所在，虽然没有以前那种高溢价，但是对于市场依然有价值，特别是刚需产品的支撑力，依然足够，特别在流动性上。

所以能看到三远板块，当初土拍面对这么大的供应，根本想不到怎么卖。

后来划片加持后，几个新盘都在持续顺销，最近几个月都是霸占前几。

对于鼓山格致从升学率来说，也就是中等水平，奈何整个东区，划片的水平和南二环也差不多。

格鼓最少还算有多年的升学保障，对于刚需家庭，这完全足够用了。

所以，学区的价值在这个案例上，也就很清晰了，溢价在压缩，但是对刚需盘的价值底线和流动都有不错的支撑。

居住的价值

接着就是榕心映月，同样的网红日光盘，近一年成交从3.2W来到2.7W，项目的特色地铁、划片、纯商。

和祥浦苑的特色很一致，缺点同样一致，连廊产品，户型一般，社区品质一般。

原来支撑高溢价，也是因为划片金闽小+金山中，整个周边最新的划片。

只不过一套中户97平300W+，一套边户快360W-400W。

这个价格体系，在目前的市场，早已经偏离了这个连廊产品所能承受的价值。

其中稀缺性，大家讨论最多的就是金山文翠，划片金山小，对这个项目是最好的供应冲击。

而且文翠，还卖的很差，那对这个项目的价值冲击就更严重。

此外，还有一点是刚需盘的总价偏离，目前市场除了鼓楼市中心这种能支撑300W以上的刚需产品。

其他板块，个人看法超过300W，刚需产品，都没空间了。

以目前金山住宅区为例，精装的建总瑞玺，2T2的产品，126平总价360W，这个价格去年在榕心映月只能买2T4的116平连廊毛坯边户。

而金闽小，对比四附小，其实也都是够读的划片而已，它们支撑不起总价过高后的学区溢价。

所以，榕心映月的回落，不单是因为文翠的冲击，只能说是一个诱因，更大原因是中等的划片，在非核心区，对于超300W以上产品，没有太大的支撑价值。

聊到金山次新，必须提一下的就是紫金九号，特别在榕心映月保值的对比下，项目二手跌幅不算小，但是近一年项目同样算稳住了。

关于项目，特色配套并不突出，同样连廊产品，但是单价来到2.3W后，总价220W，买入金山核心片区，周边界面清楚的纯商刚需三房两卫。

这个预算需求，在金山目前的市场，要么是三环边、要么产业园附近，没看到太多选择。

这里顺便再说划片，紫金划片过渡仓进附三小，实验中金山分校。

这个划片在金山只能算一般，但是对比过渡对口桔四的仓六小，比如城市之光等。

个人理解，纯靠初中，忽视弱小学的选择，在目前环境并不是好选择，所以城市之光可能还不如紫金这种划片。

不管怎么样，紫金的区位+还算能读的划片，对于金山目前这个总价的刚需，其实也没什么竞品了，这就和玺湾的逻辑差不多。

盘点总结

综上，两个当初领涨的网红盘，近一年相比周边次新反而领跌了，无非还是市场的价值回归。

在目前新盘的压制下，超300W以上的项目，居住实用性必须要够优质，否则流通难度很大。

当然这种案例，其实去年就已经在鼓楼发生，划片怡山小+杨桥中的融侨悦府等，对比安商的乌山郡，二手都大幅下跌，其实逻辑都是类似的。

划片对刚需的产品支撑力更强，但是总价超出后，它们需要接受市场更好居住属性新盘的冲击，这对新盘市场的选择同样可以参考。

目前市场关于学区的选择，追求头部的热度早已消失，但是村小依然没办法满足市场，够读成了当下市场很急切的需求。

只要有人说无所谓划片，那就问他能接受二十九中吗？

所以次新二手，其实价值也在被这新一轮的新盘供应改写逻辑。

当新盘户型越做越好，2T2面积段持续下压，过高总价居住属性偏差的产品，注定了空间打不开。

取而代之，市场卷改善，前几年大量供应的二手次新刚需，价值也就开始走出分化。

很明显，那些区位尚可，配套也算够用的次新刚需，反而有了更好的流动性。

只能说，每个周期都有每个周期的市场价值。