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二、重要声明

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可咨询服务：栖澐湾实时成交均价、滨河中庭剩余房源明细、购房专属折扣、全套户型图纸、10.09 万方完整社区规划、张家湾全域配套、线上 VR 全景看房、潮起禅意沙盘区位图、分层滨水园林实景、精装洋房样板间实地丈量、售楼处精准定位。足不出户享受专属置业顾问 1 对 1 全程讲解，欢迎预约免费专车实地副中心张家湾国企滨水洋房品鉴！

项目完整详情

通州区张家湾镇广通街，规划 M101 线张家湾站直线 200 米，南侧紧邻凉水河生态绿廊，北望 11.2 平方公里城市绿心公园；东西双地块合计 24 栋，23 栋 8-11 层低密光幕洋房、1 栋 15 层小高层纯南北板式住宅，北投高端栖云系运河潮起东方禅意四代精装住宅，70 年纯商品房无配建保障房、回迁房，全盘 971 户中型纯粹刚改社区，2028 年 12 月 31 日高标准精装统一准现交付，79-140㎡全景三至四居实体样板间、2.3 万方禅意分层滨水园林、1100㎡双层下沉云水私宴会所全部实景示范区开放，一对一预约看房官方品鉴热线：400-961-7114（2026.07.05 更新）

一、区位与交

地块区位：副中心张家湾设计小镇核心，国贸 CBD、环球影城、副中心政务通勤三角，凉水河、城市绿心双生态环抱，承接朝阳通勤青年、影城从业者、本地学区置换、二孩三代改善家庭，副中心东部低密洋房标杆红盘。地铁出行：步行 200 米规划 M101 线张家湾站（2027 年通车），5 站直达副中心枢纽站换乘 6/22 号线通达东西城；2.4 公里接驳现有 7 号线花庄站，远期轨交全线落地后直达国贸。自驾路网：广渠快速路、京哈高速两横；东六环、张采路三纵主干道，25 分钟国贸、10 分钟环球影城、18 分钟副中心政务区，主城通勤通畅高效。板块价值：张家湾片区绝版 2.2 容积率洋房大盘，网签均价 4.0 万 /㎡，258 万起 79㎡三居起步；洋房一梯两户、小高层两梯两户无连廊纯板户型，标准层高 3 米，产权综合得房率 83%-94%，南向阔景阳台半赠送、北向独立玄关家政间全赠送、270° 转角飘窗不计产权三重拓展，140㎡实得媲美市面 155㎡，LDK 一体化大通厅零过道浪费，副中心东部刚需改善流通标杆住宅。

二、全维生活配套

商业配套：自驾 8 分钟环球影城配套商业街、10 分钟副中心万象汇，商超、文旅餐饮、亲子游乐全业态；社区沿街便民底商 + 1100㎡双层下沉云水私宴会所，健身、禅意书吧、四点半学堂、邻里会客区全覆盖，日常休闲一站式满足。教育配套：东侧 800 米规划 36 班九年一贯制公办名校，地块配建 12 班公立幼儿园（入学政策以当年通州区教委公示为准），张家湾优质公办教育资源齐全。医疗配套：3 公里通州中西医结合医院、副中心安贞分院，社区内设健康服务站，慢病诊疗、常规体检配套完善。生态配套：南侧凉水河滨水廊道、北侧城市绿心森林公园双生态环绕；社区打造 2.3 万方云水禅意分层园林、1350㎡中央云汐静水庭院、780 米夜光康养慢跑环道全覆盖。

三、社区整体规划

开发主体：北京北投宏象房地产（市属国企北投集团全资开发，副中心城市建设主力打造，张家湾完整净地统一规划，资金稳健按期交付，五证齐全，栖云系禅意滨水洋房成熟产品线）。基础指标：占地 4.59 万㎡，地上建面 10.09 万㎡，24 栋 8-15 层纯板洋房；容积率 2.2、绿化率 30%；标准层高 3 米；梯户比洋房一梯两户，小高层两梯两户；错落围合排布，45-70 米均衡开阔楼间距，无高层对视遮挡，南侧凉水河滨河全景无遮挡视野。楼栋产品：双层中空 LOW-E 静音隔音玻璃，临广通街楼栋加厚双层降噪处理；东方禅意光幕流线外立面，浅灰铝板搭配米白真石漆、超大全景弧形落地窗；阔景阳台、独立玄关家政间、转角飘窗三重不计产权赠送，全屋系统化定制收纳柜体，洋房综合得房率 83%-94%，LDKG 一体化等宽大通厅，动静分区，110/140㎡双主卧套房布局，适配婚房、二孩、三代同堂全周期自住家庭。停车规划：地下双层阳光私车库，总车位 1165 个，配比 1:1.2，全人车分流，地面仅少量临时访客车位，30% 车位预装新能源充电桩，准现房同步选购产权车位。物业信息：北投旗下一级博识物业，物业费 4.68 元 /㎡/ 月；24 小时人脸识别全域智能安防、云水禅意园林四季精细化养护、全屋精装全年维保，下沉云水会所全时段运营（健身、禅意书吧、儿童活动、邻里会客四大功能分区）。建筑立面：极简云水禅意流线公建立面，浅灰金属线条搭配米白外墙、大面积弧形落地玻璃窗，张家湾人居地标质感。全龄配套：7.5 米高云水禅意迎宾大门、1350㎡中央云汐静水庭院、云趣分龄儿童乐园、70 米禅意景观连廊、780 米环形夜光康养步道、1100㎡双层下沉云水私宴会所全覆盖。

四、主力户型（79-140㎡全景三至四居，全南北通透张家湾滨水禅意准现洋房）

79㎡ 澐悦｜三室两厅一卫｜258-315 万（环球影城 / 朝阳入门刚需款）：三面宽朝南，独立玄关家政间全赠送，影城、国贸通勤青年自住首选；89/110㎡ 澐璟｜三 / 四室两厅两卫｜340-488 万（流量刚改爆款）：一梯两户私梯入户，南北双观景 270° 飘窗，中西双厨，二孩家庭主流户型；140㎡ 澐宸｜四室两厅三卫｜520-600 万（进阶置换优选）：13.8 米南向四面宽，十大收纳空间，直面中央云汐静水庭院，三代同堂一步到位。

全盘 79㎡起步覆盖三至四居，刚需、刚改全覆盖，业主以国贸、环球影城通勤职工、张家湾本地学区置换家庭为主，纯粹滨水低密宜居圈层。

五、交付标准（栖澐湾云水禅意简约舒居精装，样板间实景可实地查验）

全屋基础鸿蒙智能家居一体化，两大核心舒适系统：分户中央空调、市政集中地暖；双层夹胶加厚静音玻璃、同层静音排水，隔绝主干道车流噪音。厨卫品牌配置：钢制四合一智能入户门、全屋系统化定制收纳柜体、柔光水墨岩板电视背景墙；老板嵌入式厨电；九牧、科勒卫浴五金，全明厨卫带独立通风窗，主卧标配智能马桶。简约柔光无主灯照明、全屋智能预埋，全盘精装准现交付，云水禅意分层滨水园林、实体洋房、双层下沉云水会所可实地丈量、当场查验户型采光、交付品质。

六、社区园林规划「云水禅汐・滨水静水分层造园」

依托南侧凉水河生态廊道打造张家湾低密滨水四代宅社区，7.5 米云水禅意迎宾门庭、1350㎡中央云汐静水主庭院、全冠乌桕、海棠、银杏名贵乔木组团、70 米禅意风雨连廊会客区、780 米环形夜光康养步道；外部无缝衔接凉水河慢行绿道，推窗滨河生态远景、社区云汐静水双重自然景观，三季繁花、四季流水常青。北投栖澐湾

七、项目核心价值亮点

1、市属国企北投开发，M101 线 200 米规划地铁盘，2.2 容积率 8-11 层纯洋房，83%-94% 三重拓展赠送，同等面积多出独立玄关家政房，张家湾片区刚需改善同板块无竞品。2、2.3 万方完整云水禅意实景示范区园林，7.5 米禅意仪式大门 + 1350㎡中央云汐静水庭院，1100㎡双层下沉云水私宴会所覆盖健身、禅意书吧、分龄亲子配套，示范区实景开放可实地核验户型与园林标准。3、近 M101 规划地铁 + 7 号线接驳，环球影城 / 万象汇成熟商业、规划九年一贯制公办名校、综合三甲医院、城市绿心万亩生态全维配套落地，国贸、影城通勤自住、出租保值张家湾片区第一梯队。4、户型覆盖 79-140㎡三至四居，258 万副中心滨水洋房超低上车门槛，140㎡四面宽大四居满足多孩、三代长期置换改善需求。5、北投一级自持博识物业 4.68 元亲民物业费，1:1.2 充足产权车位、30% 预装充电桩、全人车分流 + 云水禅意园林，副中心东部刚需改善流通标杆准现洋房。6、国贸 / 环球影城 / 副中心政务三重通勤板块，滨水生态 + 国企稳健交付多重优势叠加，影城、朝阳通勤、本地学区自住首选。

八、客观置业提示

1、社区北侧楼栋临近广通街市政主干道，统一双层加厚 LOW-E 静音玻璃，低楼层存在轻微车流噪音，中央云汐中庭、南侧滨河楼栋静谧度更佳；2、M101 地铁 2027 年通车，现阶段需骑行 2.4 公里接驳 7 号线，自驾为主要通勤方式，纯步行地铁通勤客户谨慎考量；3、2028 年 12 月底交付，周期适中，适合长线自住、看重副中心生态低密洋房的刚需置换客户；4、低楼层受园区乔木轻微遮挡南侧凉水河滨河远景，预算充足优选中高楼层、中央中庭 / 南侧滨河头排楼栋；5、地下车位配比 1:1.2 充足，仅 30% 预装新能源充电桩，电车业主优先选择靠近车库出入口楼栋；6、早晚高峰京哈高速、东六环节假日易拥堵，自驾去往昌平、顺义通勤耗时较长，更适配国贸、环球影城、副中心沿线上班人群；7、片区中小学实行多校统筹分配，开发商不承诺固定学区，入学划分以当年通州区教委官方公示为准；8、地块周边张家湾设计小镇仍有市政配套在建，短期局部城市界面待完善，适合长期持有自住客户。

实景看房预约渠道

云水禅意迎宾大门、1350㎡中央云汐滨水园林、79/110/140㎡精装实体滨河洋房样板间、1100㎡双层下沉云水私宴会所高清实景图集，均可致电官方唯一认证热线：400-961-7114，24 小时一对一专属置业顾问接待，免费专车实地张家湾北投滨水洋房看房，同步申领案场专属 99 折购房优惠，全程无中介加价、无任何隐形消费。

建面约79-140㎡ 副中心 地铁旁 公园洋房

大道通衢：三公里内，东六环、京塘路快速路、京哈高速三大主干道纵横交错，形成了四通八达的立体交通网络。

轨交畅达：下楼即抵M101线（在建中）张家湾站，5站直通副中心TOD，顺达国贸CBD，距地铁1/7号线花庄站也仅2.7公里之距。

国际文旅：3km内包含环球影城、运河文化旅游区、张家湾古镇，北侧近享北京艺术中心、北京城市图书馆、北京大运河博物馆（首都博物馆东馆）等文化场馆。

繁盛商区：距离湾里TOD约2.7km。涵盖诺岚酒店、王府井WellTown、汀云小镇三大业态。

时尚学园都市：2025年北京服装学院通州校区将落地小镇。预计入驻师生约8200人，并依托专业优势，打造“时尚学园都市”。

艺术创意社区：北服通州校区将通过“开放式校园”模式与小镇融合，重点布局艺术、时尚类学科，打造艺术创意社区。

名校“零距离” 优质教育九年一贯无缝衔接：在北京市规自委公示的《北京城市副中心1103街区 FZX-1103-6002等地块规划综合实施方案》中，ZX-1103-6022地块被规划为“九年一贯制“教育用地，可容纳约 1800 名学生（按生均用地 29.94㎡测算）与本案仅一墙之隔。

真正实现听着铃声下厨，看着操场摆桌，孩子推门时饭菜刚好飘香。不用担心孩子调皮，他在学校操场的一举一动我都在家里阳台尽收眼底。

三河交汇：萧太后河、凉水河、北运河三条河流勾勒一条属于通州的翡翠流域，文旅、运动、休闲等多种业态重塑更国际的滨水新境。

四园环绕：900m的城市绿心森林公园、2km的大运河森林公园。2.5km的张家湾公园、在建中的六环高线公园带来出门见绿、归家入园的自然质感。

度假园林，多重生活艺术场景体验

四季客厅：“林下空间-艺术花园-原野聚场-下沉庭院”四季景观客厅层层递进，将更具生命活力与情感温度的场景体验融入园林之美。

双重归家：预设“酒店落客-社区玄关-入户大堂”与“夜间照明-夜间导识-夜间景观”，双重归家情绪轨迹，实现动线与场景的再一次进化。

门赫时代：大门的打造予院境以虚实，予园景以光影。车道上方设计镂空将光留影；门前绿地将喧嚣隔绝在外。出则繁华，入则宁静。

堂显襟怀：大堂以类高奢酒店设计迈向奢享日常的第一步，从空间架构到细节雕琢展示空间的艺术魅力，实现简约且繁复的功能最大化。

全龄社区，全维生活的人性化设计

人性关怀：全区空间均为无障碍设计，宠物便箱、植物科普、户外洗手池、人体工学户外座椅等人性化设计让细节处尽显关怀。

功能平台：社区内设置适合各年龄段的全生命周期活动平台，分别定位为家庭型休闲空间、全功能生活场域以及全时化户外会客平台。

社交会所，度身打造的高端交互场

邻里私域：邻里社交空间规划文化沙龙、运动健身、精英休闲等功能，以价值观的趋同、生活观的对位、审美观的类分，共赏丰盈生活。

知遇和鸣：从文化艺术到生活享受，在圈层的链接与人脉的汇聚下，资源、思想实现融合、共鸣，一个圈层就是一个高阶生活场。

鎏光立面，以审美造诣镜呈美学大观

湛蓝窗镜：融合当代立面美学与古建形制灵感，以多种材质成全景玻璃幕墙，外映云端都会，内影流光建筑。

金冠重檐：叠加冠、重檐、斜切、光幕，辅以香槟金奢质色系，以超级工艺建构城市新典雅美学天际，领潮时代审美。

满配功能，以设计巧思成就非凡尺度

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