市场内生需求主导修复，一线城市房地产走出结构性筑底行情

深圳楼市。黄指南/摄

本报记者 张蓓 黄指南 深圳报道

6月刚过，中国房地产市场交出了一份“冷热不均”的半年度答卷。

7月1日出版的《求是》第13期刊发《充分挖掘和释放投资潜力》文章指出，当前部分地区房地产投资脱离市场需求，造成一定资源闲置浪费、投资回报率下降；同时明确，高质量推进城市更新、建设安全舒适绿色智慧的“好房子”将形成规模可观的投资需求，未来将以加快保障性住房和“好房子”建设为抓手，促进城市内涵式发展。

中指研究院7月1日发布的数据显示，2026年上半年百城新建住宅价格累计上涨0.59%，二手住宅价格累计下跌2.90%。新房价格在“好房子”项目的结构性拉动下微涨，呈现结构性修复特征。二手房则以价换量、仍在探底，但从环比数据来看价格止跌回升态势明确。

与过往几轮周期依赖政策集中救市不同，本轮一线楼市修复更多源于房价充分调整后的内生需求释放，政策端始终维持“托而不举”基调，从全面刺激转向因城施策的精准纾困。

一线城市的底盘正在被重新定价。

交易端分化

鲜明的特征是二手房与新房的冷热错位。

中指研究院数据显示，上半年全国20城二手住宅累计成交76.1万套，同比增长5.6%，其中北京、上海成交规模均创下近五年同期新高。

新房端修复节奏相对滞后，重点30城上半年成交面积累计同比下降10%，但一线城市二季度表现显著，华泰证券测算数据显示，一线城市Q2新房成交面积同比转正至12.2%，较一季度提升30个百分点。

四个一线城市中，北京的二手房复苏确定性最强。北京链家研究院数据显示，上半年全市二手住宅网签量达9.35万套，同比增长5.7%，为2021年以来同期最高水平；成交价格年内累计上涨4.9%，自4月起已连续3个月小幅上行。

我爱我家研究院监测数据同样印证这一趋势，6月北京二手住宅网签1.66万套，环比增长4.0%、同比增长9.8%，同比增速已连续四个月扩大。

北京链家研究院院长高原对《华夏时报》记者表示，市场热度提升主要有政策促动和市场自发修复两方面因素。政策层面，去年四季度，国家和北京市连续出台多项政策优化举措，包括放宽非京籍家庭限购、支持多子女家庭购房、降低商贷和公积金使用难度、降低增值税率等。这些举措使得购房负担与交易成本均有所降低，有效促进了潜在购房需求尤其是首次置业需求的释放，同时也适时提振了市场预期。市场自发修复层面，近年来住房价格回调，使得购房门槛降低，在公积金支持下，部分入门级住房购房月供与租金水平已相当接近。在市场局势有所回稳的形势下，形成了一季度刚需密集入市的良好开局。在此背景下，置换性改善群体则获取了置换住房所必需的资金基础并释放了所需的购房资质，在二季度开始陆续入市。改善性群体的自发接续，使得二季度市场热度得以延续。

我爱我家研究院则分析认为，按照以往市场规律，7月，北京二手住宅市场热度相比6月通常会有一定回落。交易量方面，预计7月北京二手住宅交易量环比6月或有一定下降，但大概率会超过去年同期，同比持续增长。价格方面，随着交易量的企稳，7月北京二手住宅交易价格环比有望持续小幅上涨，同比跌幅或持续收窄。目前北京二手住宅市场价格企稳且小幅回升的趋势有望继续保持。

“北京二手房止跌回稳，市场复苏的确定性已经较为明确，但新房市场仍在磨底。打通置换链条是北京楼市的核心引擎，‘卖旧买新’的顺畅程度决定了新房和二手房能否实现良性互动。”58安居客研究院院长张波向《华夏时报》记者表示，北京新房偏弱核心源于供给结构错配，核心区高品质改善项目供应不足，远郊项目去化压力较大，市场呈现“好房不愁卖、大盘去化慢”的分化格局。

上海市场则呈现“量升价稳”的典型筑底特征。58安居客监测数据显示，上半年上海二手房累计成交14.7万套，创下近五年同期高位；6月单月成交站稳2.6万套，淡季表现超预期。

价格端止跌微涨，低总价房源是成交主力，挂牌占比接近60%；三居室房源流量占比高于供给占比，置换改善需求持续释放。

据张波判断，7—8月暑期成交季节性回落属于正常规律，随着金九银十置业窗口到来，叠加城市更新与新房供应增加，市场重回回暖通道的概率较高。

深圳是上半年一线楼市中弹性最大的城市。乐有家研究中心数据显示，上半年深圳一二手住宅合计网签4.73万套，环比上涨10%；其中二手住宅网签2.89万套，环比增长7%，已连续多月维持在5000套的荣枯线以上。

价格端修复更为显著，二手住宅成交均价上半年累计上涨6.4%，重返“6字头”区间。新房市场二季度发力明显，千万总价以上新房占比达到15%，创下历史新高。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向本报记者分析指出，“深圳一二手房总需求开始稳定，二手房成为刚需的主战场，新房在高品质上进展效果显著，千万豪宅新房交易占比创新高，两者客户分野明确。”

在他看来，深圳市场呈现“刚需占比提升、刚改改善下降，豪宅改善升温”的结构特征，本质是价格回调后刚需入场与高端需求释放的双向共振。

广州市场的修复节奏相对平缓，但同样呈现边际改善。李宇嘉统计数据显示，上半年20家代表房企在广州的销售贡献占比同比提升，城市更新项目落地持续释放置换需求。

国泰海通证券测算显示，广州外围区房价收入比已降至7.75倍，购买力改善幅度居一线城市首位，为后续市场修复积蓄了动能。

整体来看，四大一线城市均验证了“二手房先于新房企稳、刚需支撑成交底盘、改善需求向新房集聚”的共性逻辑。

华泰证券研报指出，截至6月末一线城市二手房挂牌量较去年年末下降6.6%，存量供给持续收缩推动供需结构优化，6月一线城市房价仅小幅回落0.1%，远低于全国84城0.49%的整体跌幅，价格韧性优势凸显。

交易端的结构性分化，正沿着产业链向上游传导。

当需求端从“普涨预期下的全面配置”转向“居住属性下的精准改善”，土地市场的游戏规则也随之重构——规模扩张不再是投资的首要目标，对确定性的追求成为房企拿地的核心标尺。

土地端重构

2026年上半年的土地市场，“缩量提质”成为贯穿始终的关键词。

总量层面持续收缩，但结构层面热度向核心城市、核心地块集中的趋势愈发清晰。中指研究院数据显示，上半年全国300城住宅用地成交面积、土地出让金同比分别下降23.7%、31.2%；但市场热度并未随规模同步下行，上半年宅地平均溢价率达9.1%，其中一线城市平均溢价率高达19.8%，位居各线城市首位。

6月单月，受深圳、上海等城市核心地块成交拉动，300城住宅用地平均溢价率升至17.4%，创下近一年新高。

这一局面的形成，源于供需两端的双向调整。供给端，地方政府彻底告别了过去“以量换价”的供地逻辑，转而执行“控增量、去库存、优供给”的策略。

“各地严格落实按库存周期供地的逻辑，要么不供地，要供应就是有效供地，避免无效供应和低水平供给对市场预期的破坏。”李宇嘉表示。其指出，地方政府普遍将供地指标向核心区域、优质地块倾斜，通过提升供给质量来稳定市场预期，而非依赖大规模供地拉动土地出让收入。

需求端，房企的拿地标准同样发生本质变化。在行业总量下行周期中，房企投资决策的优先级从“规模增长”转向“安全边际”，只有人口流入稳定、产业动能强劲、去化有保障的核心城市地块才会进入投资视野。

这直接导致了核心城市土拍的热度飙升。6月深圳土拍市场尤为抢眼。保利发展以105.1亿元拿下宝安区新安街道地块，成交楼面价8.79万元/平方米，溢价率高达99.05%；保利置业斩获的粤海街道地块，楼面价达到10.86万元/平方米，刷新深圳涉宅用地单价纪录；建发房产拿下的前海地块楼面价也突破9.5万元/平方米。

短短一个月内，深圳连续诞生多宗高总价、高单价地块，成为全国土地市场热度的风向标。

上海、杭州等长三角核心城市同样保持高位热度。建发房产以73亿元摘得上海静安区核心地块，楼面价8.16万元/平方米；招商蛇口以61亿元拿下杭州永久河单元地块，楼面价接近5万元/平方米。

中指研究院统计显示，上半年全国TOP20城市宅地出让金占全国比重约62%，上海、杭州、北京出让金位居全国前三，资源向头部城市集中的趋势仍在强化。

值得注意的是，除了传统一线城市，具备新兴产业支撑的强二线城市也成为房企布局重点。

华泰证券测算数据显示，杭州、合肥、成都等6个新兴产业重点城市，上半年涉宅土地平均溢价率达15.9%，高于去年全年水平，印证了产业动能对房地产市场的底层支撑作用。

土地市场的投票结果，正是房企生存策略的直观投射。

当行业告别高增长时代，头部房企正在通过收缩战线、聚焦核心、升级产品的方式构建穿越周期的能力，而产品端的迭代升级，又反过来强化了一线楼市的结构性分化行情。

房企生存

行业总量下行的背景下，房企销售端的磨底与分化仍在持续，但边际改善信号已逐步显现。

国泰海通证券基于克而瑞数据的测算显示，2026年上半年TOP100房企操盘口径销售金额为14191.3亿元，同比下降14.1%，降幅已连续4个月收窄。

6月单月，百强房企实现操盘销售额3063.5亿元，环比增长3.9%、同比下降9.6%，单月降幅同样呈现收窄态势。

拿地端的格局清晰地展现了行业分化。中指研究院数据显示，上半年百强房企拿地总额同比下降33.7%，降幅同样连续四个月收窄。

拿地金额排行榜上，保利发展以377亿元位居榜首，华润置地311亿元、越秀地产286亿元分列二三位，前十席位几乎被央、国企包揽。民企中仅滨江集团进入前十，且其拿地几乎全部集中于杭州本土市场。

“开发商近年来聚焦核心城市，这些城市的贡献率上升，且产品趋向于满足改善需求，综合性价比高，对需求的适配性强，产品竞争力提升。”李宇嘉指出，房企投资与销售的双重聚焦，推动了产品结构的快速迭代。

产品端的变化尤为值得关注。李宇嘉统计数据显示，上半年代表房企200平方米以上高端类项目销售额占比达25.3%，同比提升10.9个百分点，增速在各面积段中最快；90—140平方米首改类项目占比40.8%，仍是市场绝对主力。

这一结构变化与一线楼市的需求特征高度匹配——刚需群体转向二手房市场，新房市场逐步向改善型、高端型产品倾斜。

与市场内生修复形成呼应的，是政策端“托而不举”的明确基调。中指研究院高级分析师郑俊彤总结指出，“房地产市场仍处于筑底过程中，市场修复延续分化特征，核心城市‘好房子’项目持续入市、公积金等支持政策持续发力，将对市场形成一定支撑，但市场修复仍以优质供给带动的结构性改善为主，市场全面企稳仍需时间。”

上半年全国各省市出台房地产政策超560条，其中公积金优化政策超过300条，成为地方稳楼市的核心工具；中央层面则以城市更新、财政补助为主要抓手，城市更新专项中央预算内投资增至970亿元，超长期特别国债支持地下管网改造规模达1600亿元。

整体政策框架已从过去的集中救市、全面刺激，转向了地方主导、精准托底的常态化调控。

在此背景下，一线城市房产的资产配置价值正重新被市场审视。国泰海通证券通过全球20个核心城市对比研究发现，自2021年至今，我国一线城市房价收入比显著改善，北京、上海核心区房价收入比从30倍以上回落至20倍左右，广州、深圳外围区域已进入全球高性价比梯队；租售比从历史底部持续回升，叠加CPI连续转正带来的通胀预期，一线房产的长期配置价值逐步凸显。

对于后续市场走向，行业共识在于，全面普涨的时代已经落幕，结构性分化将成为长期常态。

一线城市凭借人口流入、产业支撑与供给收缩，率先完成筑底并逐步修复，将成为行业下行周期中坚实的底盘。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁