不拆89处老里院，四方路年销破亿

青岛四方路这个项目，我看了之后最大的感受是——太多城市更新项目把钱花在了“推倒重来”上，结果做出来的东西跟全国所有商业街长得一模一样。四方路偏不。16公顷的老街区，89处里院、106栋老建筑，一个没拆。就靠修旧如旧、精准招商，100多家商户入驻，2024年销售额破亿。2025年3月入选住建部第二批城市更新典型案例——全国只选了7个历史文化街区，山东就这一个。

说实话，我跑过不少城市更新项目，有一个很深的体会：大部分城市对自己老城区的老建筑是没有信心的。觉得太破、太旧、不成规模，拆了盖新的才是正道。但四方路这个案例等于打了这种想法一个响亮的耳光——你把老的东西修好了、用对了，它也能挣钱。

四方路在青岛市北区，挨着中山路商圈，占地16公顷，总建筑面积9.5万平方米。房子多是1897年到1914年间建的，一百多年了。最有名的是里院——青岛独有的一种合院式建筑，中西合璧，楼梯在外头、走廊绕成圈，一楼做生意二楼住人。老青岛人管这叫“串里逛院”。89处里院挤在16公顷的地盘上，全国现存最密集的里院群落就在这儿。

表：四方路历史文化街区改造前后核心数据对比

指标

改造前

改造后

建筑状态

106栋老建筑年久失修，私搭乱建严重

89处里院原貌修复，106栋全部保护修缮

商户情况

零散低端业态，大量空置

100余家商户入驻，签约率80%以上

年销售额

基本无商业产出

2024年破亿，2025年春节同比涨900%

基础设施

管网老化、道路破损、消防缺失

水电气暖全配、道路步行化、智慧消防全覆盖

社会效益

人口外流、区域萧条

带动就业700余人、中山路商圈人气回暖

行业认可

全省唯一入选住建部第二批典型案例（全国仅7个）

2019年12月启动，分三期推进，总投资大概1.4亿，2023年9月完工。1.4亿什么概念？放在城市更新这个圈子里，这就是一个轻量级投入。很多地方做一个片区动辄十几亿、几十亿。但四方路用这1.4亿把一个快没人记得的老街区，拉回到了年销破亿的水平。投入产出比这块，放在全国的城市更新案例里都算漂亮的。

四方路为什么能做成？我觉得跟运气没关系，是靠对里院这种建筑形态的理解够深。

里院这种楼有个天然优势——它天生就适合做“日逛夜游”。一楼临街的铺面做餐饮、零售、文创，二楼做民宿、工作室、展览，中间那个院子搞市集、演出——一个里院就是一个微型文旅综合体。89个里院就是89个独立消费场景，不需要新建任何商业体。很多地方搞城市更新，先花大价钱拆旧建新，然后再招商、再运营。四方路省了拆和建这两步最大的成本。

这个逻辑，说白了就是因为建筑本身“够有料”。换成普通的老居民楼或者八九十年代厂房，你修得再好也变不出89个微型商业体来。所以看四方路的时候不能光看它“保护做得好”，得先看它手里拿的是什么牌——里院这个IP，别的城市想抄抄不来。

更关键的是第二件事——四方路在改造之前就先把每个院子的业态定好了。哪个院子做餐饮、哪个做文化展览、哪个做民宿，全部在修缮之前就规划到位。这意味着什么？商户来了就能用，不用二次改造。我自己看过不少反面案例——房子修得很漂亮，但修完之后两年都没租出去，因为修的时候根本没想清楚谁来用、怎么用。四方路这种“产业定位先行”的打法，省掉的是最贵的空置期成本。

运营上，四方路走的是“指挥部+国企”路线。一个指挥部办公室下面四条业务线——项目建设、产业招商、文史挖掘、活动宣传——从改造到运营全程管到底。区属国企做投资主体和运营方。说白了就是政府先下场把底子打好了，把消防安全、基础设施、首批商户全搞定，再把场地交给市场。这个做法聪明在哪？市场永远在等“确定性”，你先把最不确定的东西干完了，商户进场的门槛天然就低了。

但话说回来，这个模式也有一个你绕不过去的账。1.4亿砸下去，到2024年才破亿销售。如果纯按投资回报率算，到现在也没回本。四方路能扛住，是因为有国企在兜底——区属平台公司不以短期盈利为唯一目标，能接受更长的回报周期。换成一家纯商业开发商来操盘，同样的投入、同样的回报周期，大概率撑不到第三年就止损退出了。

还有一件事得挑明：四方路的成功跟里院这个IP绑得太死了。里院是青岛独有的，北京没有、上海没有、广州也没有。这种建筑形态本身就是稀缺资产，修出来就是不可复制的消费场景。你把同样的做法搬到一栋普通的老居民楼或者旧厂房上，89个独立空间？天然的“串里逛院”动线？这些底层优势全没了。所以四方路的经验，更适合那些老建筑本身有文化价值、建筑形态有独特性的城市——有一说一，这个门槛不低。

总结一下我的看法：四方路做对的事情不是“修旧如旧”，这谁都会说。它真正做对的是三件事——理解了自己手里是什么牌（里院是天然商业容器）、在改造之前就想清楚了每个空间谁来用（产业规划前置）、用国企的耐心扛过了最难的投入期（不追求短期回本）。这三件事缺任何一个，四方路都不会是今天的样子。

这篇文章的数据比较多，建议先收藏。四方路的做法对很多有老建筑但不敢碰的城市来说，是一个很实在的参考——不是宏大叙事，是具体的操作逻辑。

有一个问题值得聊聊：老街区保护更新，到底是先保建筑的原汁原味，还是先把商业运营的便利性放在前面？四方路走的是前者，修旧如旧、商户得适应老房子的格局。但如果换成别的建筑类型——比如工业厂房或者老旧小区，同样的选择还成立吗？我觉得每个项目都有自己最适合的那个平衡点，四方路找到了它的，不等于别人抄它的答案就能找到自己的。

青岛的历史城区更新不止四方路一个。公开数据说青岛已经完成保护修缮老建筑42万平方米、更新改造30万平方米，2024年接待游客约5500万人次。后面我会挑其他有意思的青岛案例继续写，想看哪个评论区留言。

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