澳洲房奴不堪重负：悉尼房价是收入13.8倍，维州压力更高

澳大利亚代际房贷争论背后的一场隐性转变：到底谁更难？最新研究显示，如今背负房贷比以往任何时候都更困难，甚至比1989年利率达到17.5%时压力还大。一项来自毕马威的新分析，从数学上推翻了一个长期存在的代际迷思：如今澳大利亚家庭承受的房贷压力，已经超过20世纪80年代末那场著名的高利率时期。

这家金融服务公司梳理了澳大利亚统计局的历史数据，发现如今家庭面临的利息负担处于有记录以来最沉重的水平之一，甚至比1989年澳大利亚储备银行现金利率升至17.5%时的情况更严峻。

在1989年至1990年的通胀高峰期，债务利息支出占家庭收入的比例最高达到5.7%。到2023年，这一峰值升至5.9%。2026年第二季度，还款负担又回升至5.4%，而且仍有继续上升的趋势。毕马威规划与基础设施经济主管特里·罗恩斯利对澳大利亚特别广播服务公司新闻部表示：“现在的情况比17%利率那个时期更艰难。”

毕马威的分析采用的是“利息支出占总收入比例”这一指标，统计对象是所有家庭的平均值，而不只是有住房贷款的家庭。分析纳入了过去40年的信用卡利息和个人贷款利息，这一比例反映的是利息支出，而不包括本金偿还。

最关键的区别，首先在于房价。如今的利率虽然低得多——澳大利亚储备银行在6月将现金利率维持在4.35%——但计息所对应的贷款本金规模已经大得多。罗恩斯利解释说：“如果你的房贷利率是17%，贷款额是100000澳元，那么你支付的利息，和一笔400000澳元、利率5%的房贷差不多。”

“问题不只是利率高低，更在于为了进入住房市场，人们不得不背上多大的房贷，这才推高了利息收入比。”根据金融比价机构坎斯塔的数据，澳大利亚自住房贷款的全国平均规模为735000澳元。借款人的平均浮动利率为5.93%，这意味着目前平均每月还款额约为4300澳元。

澳大利亚国立大学副教授本·菲利普斯是一名经济与社会研究者。他对澳大利亚特别广播服务公司新闻部表示，5.9%这个数字听起来或许不算高，但它是从大约35%有房贷的人口中得出的，这一比例远高于20世纪80年代。

不过，菲利普斯也指出，如今有房贷的人虽然更多，但澳大利亚整体上也比80年代富裕得多，收入水平高得多。他说：“生活水平高得多，所以我们能承受更高的还款额。”

维多利亚州家庭的利息还款占家庭收入比例为6.9%，是全国最高的。罗恩斯利解释说，过去5年住房可负担性的改善，反而让维州业主承受了更高风险。他说：“维州的住房自有率高于其他州，这本身算是一个积极信号。”不过，罗恩斯利表示，澳大利亚储备银行“试图通过打击一个较小群体，来管理整个经济的通胀压力”，因此维州业主“可能会越来越明显地感受到每一次加息的影响”。

这一压力还因首次置业者的处境而加重。首次购房者通常贷款规模更大，相对于收入而言债务负担也更高。南澳大利亚州为5.7%，新南威尔士州为5.6%，昆士兰州为5.5%，西澳大利亚州为5.3%，都低于5.8%的全国平均水平。澳大利亚首都领地、塔斯马尼亚州和北领地的利息还款占比都低于5%，这既反映了当地房价较低，也反映了住房自有率较低。

与历史低点2021年至2022年相比，2024年至2025年维多利亚州增幅最大，达到3.8个百分点；其后是新南威尔士州和南澳大利亚州，均增加3.0个百分点。

根据这项分析，家庭最沉重的房贷负担，主要并不是由婴儿潮一代承担，而是由X世代承担。在全球金融危机期间，利息支出占收入比例于2008年6月达到7.9%的峰值，当时现金利率为7.25%。从2005年9月到2013年3月，近10年间，利息还款平均占家庭收入的6.6%。

罗恩斯利说：“X世代在全球金融危机前后进入市场，那段时期确实很艰难。”“而我们最近18个月看到的这段时期也相当艰难。17%利率那个时期，其实只能排到第三位。”自20世纪80年代以来，澳大利亚整体变得更富裕，工资也显著上涨，但毕马威的分析已经把这一点考虑在内。

真正没有同步改善的，是房价与年收入之间的比例。金融比价网站芬德的数据表明，在20世纪80年代，房贷规模通常是家庭年收入的2.5倍到4倍，20%的首付只需要大约三分之二的年薪。

而如今，平均房价大约是家庭收入中位数的8.2倍。在悉尼这个全国住房负担能力最低的市场之一，房价更达到家庭收入中位数的13.8倍。不过，菲利普斯表示，虽然“首付缺口”确实让首次购房者面临更艰难的住房环境，但“真正买进去之后，我不认为情况一定比过去更困难”。

他接着说：“的确，可能有一些家庭风险更高，因为他们的债务水平很高，但这似乎还没有演变成严重后果。”“只要你还能偿还贷款，而就目前来看，大多数人似乎仍然做得到，那就不算真正的问题。”罗恩斯利则表示，与全球金融危机期间美国破产现象普遍不同，“澳大利亚人确实会想尽一切办法保住房贷”。

他说：“他们会削减可自由支配支出，会削减各种开销，也会去打第二份工。我们其实已经看到这种情况在发生。”尽管从数学上看，家庭房贷压力最大的时期是全球金融危机，其次才是当下，但罗恩斯利表示，这一点在公共讨论中被忽略了。

他说：“2009年利率是7.25%，但这个数字听起来没那么惊人。17%在数字上更大，更有冲击力。”此外，X世代所支付的高利率持续了多年，借款人可能只是逐渐习惯了这种状态。罗恩斯利还说：“这也可能有一点代际因素，也许X世代不太会表达自己的抱怨。”

菲利普斯也表示，历史背景在维持这一叙事中起了作用。当年美国次级抵押贷款危机引发的全球金融危机席卷全球时，媒体曾预测澳大利亚会受到比实际更严重的冲击。他说：“一切都要放在当时其他国家的情况里看。那些国家看起来非常糟糕，而我们在那段时期的财政和货币政策表现，可能反而像是一个亮点。”