天津
澳大利亚楼市降温之际，达尔文为何逆势上涨，卖家又为何仍在创纪录获利。尽管房价继续回落，许多业主卖房时仍能获得可观收益。根据房地产数据机构PropTrack的数据，达尔文是2026年6月澳大利亚唯一一个房价环比上涨的首府城市。最新的PropTrack房价指数显示，澳大利亚全国房价在6月连续第三个月下跌，全国住宅价格当月下跌0.3%。
首府城市是此轮下跌的主要拖累，6月整体下跌0.4%；相比之下，偏远地区市场继续表现更强，6月持平。即便如此，全国房价仍比一年前高出5.8%。随着投资者退场，首次置业者的处境有所改善，因此在当前市场中，并非所有人都是输家。
达尔文逆势上涨。6月，悉尼和珀斯跌幅居前，均下跌0.5%；墨尔本和堪培拉紧随其后，均下跌0.4%。布里斯班、阿德莱德和霍巴特跌幅相对较小，6月均下跌0.2%。与此同时，达尔文上涨0.2%，并成为过去一年表现第二好的首府城市，仅次于珀斯。
REA集团高级经济学家、这份报告的作者安妮·弗莱厄蒂对澳大利亚特别广播服务公司新闻部表示，达尔文较高的可负担性帮助它抵御了市场回落。她说：“过去12个月，达尔文一直是表现较强的市场之一。”
“我们看到，全国其他一些地区的投资者正在减少，但达尔文未必会出现同样的情况。这主要是因为，很多在达尔文买房的投资者追求的是正向现金流，也就是希望在较低的入市价格下获得较高的租金收入。”她表示，当前市场其余部分主要受到两个因素影响。
“今年已经经历了3次加息。如果通胀持续过高，还可能进一步加息。”“另一个重要因素是联邦预算案，它打击了购房者信心。市场上的不安情绪正在增加。”
关键税改。根据近期通过的改革，自2027年7月1日起，负扣税政策将仅适用于新建住宅，购买存量房的投资者将不再享受这一税收优惠。政府法案还将新购投资性房产原有的50%资本利得税折扣，改为按通胀指数调整的计税制度。这意味着，若资产持有至少12个月后出售，纳税将按实际收益计算，而不再统一适用50%的折扣。
弗莱厄蒂表示，这些变化将在2026年导致投资者需求明显下降。虽然首府城市房价已经开始回落，但除昆士兰外，所有偏远地区的房价仍处于历史高位，偏远地区综合房价中位数较一年前高出9.5%。
她说：“展望未来，可负担性很可能仍是决定市场表现的关键因素。预计越来越多买家会转向价格更可承受的地区，比如偏远地区市场。”“到目前为止，预算案对投资者需求的全部影响还有待观察。”
业主仍在兑现多年房价上涨带来的收益。尽管月度数据显示房价正在下跌，但如果把时间拉长来看，卖家仍在获得创纪录的利润。房地产数据机构Cotality发布的2026年6月《亏损与盈利》报告显示，尽管全国房价在5月没有增长，但在截至3月的那个季度，96%的住宅转售仍实现了名义盈利。这是自2005年以来最强的表现，转售利润中位数达到创纪录的377000澳元，反映的是多年积累的房产增值，而非当前市场动能。
弗莱厄蒂表示，即使从5年维度看，这一趋势也同样明显：布里斯班房价中位数5年上涨85%，珀斯上涨96%，阿德莱德上涨81%。她补充说：“我们一直在谈房价下跌，但如果看过去一年的涨幅，就会发现全国很多市场的业主仍然持有非常可观的账面收益。”
“即便你所在城市这个月房屋价值出现下滑，这些城市的业主仍然获得了非常显著的收益，因此近期的价格回落实际上只是边际变化。”
谁是赢家，谁是输家。到目前为止，2026年澳大利亚楼市中最明显的赢家是自住买家和首次置业者，因为投资者需求降温削弱了竞争。弗莱厄蒂说：“买家需要意识到，他们的议价能力正在增强，这给了他们更多谈判空间。”“房产销售速度已经不像此前那么快，而且买家愿意支付的价格与卖家愿意接受的价格之间存在落差。”
另一方面，更可能成为输家的是那些今年必须出售、而且买入时间相对较近的人，尤其是在墨尔本这样的城市。由于当地房价涨幅一直偏弱，一些卖家可能最终无法获利。弗莱厄蒂表示，展望未来，2026年下半年房价下跌预计仍将持续。
“但如果2027年利率下调，同时预算案带来的影响逐渐消退，市场情绪有所恢复，那么房价可能会出现反弹。”不过，她也强调，应当把这一变化放在更大的背景下理解。澳大利亚仍然是一个住房供应不足的国家，这种局面短期内不会扭转。
作者：安妮·弗莱厄蒂
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