北京
地处南山安托山板块的方直珑樾山，近期因清盘期折后单价6.9万元/㎡起而备受关注。这个背靠塘朗山、步行150米即达地铁7号线深云站的“地铁口低密山居”现房项目，在克而瑞好房点评网2025年第四季度测评中以综合得分7.23/10位列福田改善型住宅竞品组首位。
然而，项目持续在售的状态也说明市场对其价值判断存在明显分歧。本文将结合实地信息与公开数据，剖析其真实面貌。
项目速览：山景现房，价格诱人
方直珑樾山位于南山区北环大道与龙珠大道交汇处东北侧，原名龙廷御苑，占地约2.13万㎡，总建面约11.36万㎡。项目由4栋高层住宅及10套联排别墅组成，共520套住宅（含168套回迁房），容积率3.62，绿化率30%，车位配比约1:1.2。主力户型为建面约120-268㎡的三至五房，备案均价约9.93万元/㎡，目前清盘期折后单价6.9万元/㎡起。项目已于2024年底交付，为精装与毛坯现楼状态，即买即住。
核心优势：生态与通勤的双重稀缺
山景资源堪称项目最大标签。 项目三面环山，背靠塘朗山、紧邻安托山，周边分布三山一海六公园。约70%户型可享270°塘朗山景，铝板加玻璃幕墙外立面、2梯2户纯板楼设计，大户层高达3.6米，居住体验优于同区域多数竞品。
通勤效率同样突出。 步行约150米即达地铁7号线深云站C出口，经北环大道、南坪快速15分钟内可通达南山科技园、福田CBD。现房交付则免去了期房等待的不确定性。
明显短板：噪音、配套与品牌争议
噪音问题首当其冲。 项目与北环大道直线距离仅约140米，部分楼栋低楼层受低频交通噪音干扰明显。
商业与教育配套薄弱。 周边大型商业和三甲医院步行距离均超3公里；学区对口哈工大实验学校属南山区二梯队，育才中学新校区尚未完全建成。项目内含168套回迁房，占比约33%，居住纯粹性受影响。
开发商品牌存疑。 开发商龙廷地产在深圳项目经验较少，方直集团近年遭遇限高诉讼及资金链压力；物业费一度高达20元/㎡引发市场争议。120㎡户型得房率约74%-80%，在当前高得房率户型涌现的市场环境下竞争力减弱。
入手建议：客群分化明显
方直珑樾山适合对山景资源与地铁通勤有刚性需求、对商业便利和教育能级容忍度较高的自住改善型买家。若追求优质学区、繁华商业或强资产保值属性，则需审慎评估。
当前清盘价格虽具吸引力，但噪音、配套与品牌三大“硬伤”同样真实存在。建议购房者实地感受噪音与配套现状后，结合自身核心需求再做权衡。
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