一线关注｜汇添富九州通医药REIT

为深入贯彻落实金融服务实体经济与做好金融“五篇大文章”部署要求，汇添富基金聚焦医药仓储物流重资产行业痛点，成功落地国内首单医药物流公募REITs、湖北省首单民营企业公募REITs——汇添富九州通医药仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（基金代码：508084），以资本创新赋能产业升级，实现汇添富基金公募REITs产品从零到一的关键跨越，为行业提供可复制、可推广的实践经验。

一、破解行业痛点，填补市场空白，践行金融使命

医药仓储物流属于资金密集型重资产赛道，存在建设投入大、周期长、回报慢、资产流动性弱等突出痛点，民营医药企业轻资产转型需求迫切。同时，国内公募REITs市场尚无以医药仓储物流为主题标的的产品，赛道空白亟待填补。

在此背景下，汇添富基金锚定服务实体经济、盘活存量资产核心目标，推进九州通REIT项目落地。这不仅是汇添富REITs业务从无到有的标志性突破，也是东方证券体系子公司业务转型的重要实践，更是以金融创新助力民营经济高质量发展、彰显国有金融机构责任担当的生动体现。

二、全流程创新攻坚，构建穿透治理体系

（一）发行前：模式重构与专业攻坚，突破行业首创难题

项目团队直面行业首创、规则无先例、监管要求高三重挑战，以极致专业攻克核心难关。在租赁模式方面，团队实现了重大创新，突破传统整租模式局限，快速完成整租转直租的模式设计，适配医药仓储细分运营场景；在估值体系层面，团队统筹医药行业GSP标准、市场化定价逻辑与药监监管要求，创新优化资产托盘定价体系，完成医药仓储资产精细化重估。最终，项目凭借清晰投资价值与成熟运作方案，获得了市场高度认可。发行阶段，项目募集总规模11.58亿元，公众投资者有效认购倍数达1192倍，刷新彼时公募REITs公众认购纪录。

（二）发行后：穿透治理升级，打造全周期运营标杆

区别于普通公募基金，项目构建穿透式治理体系，实现运营管理、系统建设、信息披露全维度创新。首先，是穿透的治理机制：明确基金管理人、运营机构、原始权益人权责边界，以“管资产”为核心强化底层资产全流程监管，确保运营规范透明；其次，是创新的系统与监管双重创新：定制开发REITs专属运营管理系统，搭建后台监管闭环，实现资产运营数据实时监测、风险精准预警，筑牢公募产品治理先河；最后，是提质的信息披露：严格落实监管要求，细化基础资产运营、现金流、租户履约等关键信息披露，提升披露针对性与有效性，保障投资者知情权。

三、运营稳健高效，投关精耕善治，示范效应凸显

（一）运营平稳顺畅，科技赋能增效

底层资产武汉东西湖现代医药仓储物流中心为国家智能化仓储物流示范基地，通过科技创新赋能运营提质。项目智能仓储设备投入近1亿元，持续提升园区仓储作业智能化水平。仓库内目前已上线最新一代货到人拣选系统，作业效率提升约16%，准确率达99.99%；实施节能灯改造工程，节能降耗的同时提升光照质量，增强现场操作的清晰度与安全性。通过高效智能的运营模式，项目客户满意度高、租约稳定。得益于此，上市首年复权涨幅44.5%，业绩稳居同大类REITs前列。

同时，项目贯彻东方证券、汇添富的绿色、可持续理念，于2026年5月发布专项ESG报告，将该理念融入运营全链条，助力医药行业绿色低碳转型。

（二）投关聚力同行，信息有效传递

在投资者关系管理方面，汇添富广泛倾听投资者的意见和诉求，并积极向投资者传递有效信息。在上交所的大力支持下，基金管理人联合原始权益人及运营管理机构，于2025年9月17日参加了上交所举办的第二期REITs排头兵路演，与现场及线上投资者进行了全方位的互动答疑。自基金成立至2025年末以来，基金各方亦举办了内容丰富的投资者交流和参观活动，共接受3次财经媒体的现场采访拍摄，全方位覆盖各类投资者的调研需要。汇添富、原始权益人及运营管理机构始终高度重视投资者关系管理工作，在未来将继续以多种方式深化与投资者互动的深度和广度。

（三）行业示范引领，赋能实体经济

项目成功填补国内医药仓储物流REITs市场空白，为医药流通企业重资产盘活、轻资产转型提供标杆案例，深化产业与资本双向融合，精准践行金融服务实体经济初心使命，为“十五五”时期金融创新支持实体经济高质量发展贡献力量。

风险揭示：基金有风险，投资需谨慎。投资者应当认真阅读本产品基金法律文件，了解本产品的特殊风险并签署不动产基金风险揭示书后，方可参与投资本产品。1、不动产基金采用“公募基金+不动产资产支持证券”的产品结构。本基金与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，其预期风险和收益高于债券型基金和货币市场基金，低于股票型基金，属于R3-中等风险。投资者在投资本基金之前，请仔细阅读本基金的《基金合同》、《招募说明书》和《产品资料概要》等基金法律文件，充分认识本基金的风险收益特征和产品特性，认真考虑本基金存在的各项风险因素，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，理性判断并谨慎做出投资决策，独立承担投资风险。2、本基金为不动产基金，大部分资产投资于不动产项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，不动产项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起本基金价格波动，甚至存在不动产项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。3、本基金在不动产之外投资固定收益资产，可能面临信用风险、利率风险、收益率曲线风险、利差风险、供需风险和购买力风险。4、本基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。5、本资料中推介的产品由汇添富基金管理股份有限公司发行与管理，代销机构不承担产品的投资、兑付和风险管理责任。6、本资料不作为任何法律文件，资料中的所有信息或所表达意见不构成投资、法律、会计或税务的最终操作建议，我公司不就资料中的内容对最终操作建议做出任何担保。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本资料中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。我国基金运作时间较短，不能反映股市发展的所有阶段。市场有风险，入市需谨慎。（CIS）