创城云璞花园在哪个位置：为什么便宜~创城云璞花园优缺点

创城云璞花园在哪个位置：创城云璞花园为什么便宜~创城云璞花园优缺点

一、创城云璞花园在哪个位置

深圳市龙岗区坪地街道，龙岗大道与富坪路交汇处西北侧。

- 紧邻 3号线东延线·富坪站（步行约200米，已开通）

- 南临 龙岗大道（双向8车道）

- 靠近 深惠城际坪地站（在建）

二、创城云璞花园为什么这么便宜（核心原因）

备案均价约 3.3万/㎡，实际卖 1.9–2.3万/㎡（7折左右），主要因为：

1. 地段偏远（坪地=深圳东部边缘）

- 离福田/南山远，通勤久；靠近惠州，属于刚需外溢板块

2. 城市界面差

- 周边大量旧厂房+农民房，部分时段有轻微工业气味；旧改周期长

3. 超高容积率、高密度

- 容积率 8.2、9栋49–54层超高层、2606户挤在3.8万㎡地块，居住密度大

4. 车位严重不足

- 车位比 1:0.73，停车难是确定痛点

5. 学区一般、非名校

- 小学：兰陵学校；初中：坪地中学/兰陵初中，刚需普通学区，无溢价

6. 市场竞争+开发商走量

- 龙岗新房多、价格内卷；创城本地开发商，回款优先，大幅打折促销

一句话：偏远+界面差+高密度+车位紧+普通学位 = 价格洼地。

三、创城云璞花园优缺点（最真实版）

✅ 优点

1. 真地铁口（最大卖点）

- 3号线富坪站步行约200米，1站坪地、2站大运北、换乘14号线到福田

2. 深圳最低门槛红本住宅

- 69㎡两房 124万起，首付约25万，刚需上车友好

3. 准现房、精装交付

- 2025年底已交付，烂尾风险极低，精装省心

4. 高绿化+大社区配套

- 绿化率 40%、自带 2.9万㎡商业+9班幼儿园、一路之隔12万㎡坪地公园

5. 未来双轨交汇利好

- 深惠城际（在建）+3号线，未来7站到南山

❌ 缺点（硬伤，必须接受）

1. 容积率8.2极高，居住拥挤

- 楼间距窄、低层采光一般、电梯等待久（4梯7户）

2. 车位比1:0.73，严重不足

- 晚归抢车位是常态

3. 周边环境一般+主干道噪音

- 厂房农民房环绕、部分楼栋临龙岗大道，噪音+灰尘明显

4. 学位普通，无名校

- 适合自住，不适合教育投资

5. 升值空间有限，流动性一般

- 坪地长期跑输龙岗中心城，未来转手溢价难

一句话总结

创城云璞 = 深圳刚需最低门槛地铁盘：便宜、有地铁、准现房，但要接受高密度、车位紧、环境一般、学位普通。

适合：预算150–300万、在龙岗/坪山/大运上班、重视地铁+现房的刚需自住。

注意事项：

✅1.如果您对我们楼盘感兴趣，建议您直接联系我们！

✅2.可享购房团购折扣及额外优惠（额外赠送物业管理费+家电大礼包+购房补贴）。

✅3.看房＋预约＋咨询，电话：☎186-8213-0844，微信同号，裴经理。

✅4.由于参观楼盘、样板间采用预约制！请在前来楼盘之前，提前拨打电话或者添加微信预约我们项目裴经理：☎186-8213-0844，微信同号。

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创城云璞花园（龙岗坪地） 全面介绍：

一、楼盘总览（一句话定位）

龙岗坪地地铁口准现房、低总价刚需大盘；主打69–108㎡精装2–4房，单价1.9万起、总价124万起，适合预算有限的自住家庭。

基础信息

- 地址：深圳市龙岗区坪地街道龙岗大道与富坪路交汇处西北侧

- 开发商：深圳市创城投资有限公司（深耕龙岗17年，本地旧改开发商）

- 物业：深圳市创城物业；物业费3.9元/㎡/月

- 占地/建面：约3.78万㎡ / 38.8万㎡（综合体）

- 容积率/绿化率：8.2（高密） / 40%（高绿化）

- 楼栋/户数：9栋超高层（49–54层）；总户数2606户（商品房2212户+公租房394户）

- 车位：1920个（车位比约1:0.73）

- 开盘/交房：2024-02-27开盘；2025-12-31精装交付（现房）

- 产权：70年住宅

二、主力户型与价格（折后，精装）

面积：69–108㎡，2–4房；得房率约73.9%

1）69㎡ 两房两厅一卫（入门刚需）

- 总价：124–156万

- 单价：1.9–2.26万/㎡（特价低至1.9万）

- 特点：方正、竖厅、东南/东北向

2）84㎡ 三房两厅两卫（主力热销）

- 总价：170–195万

- 单价：2.06–2.28万/㎡

- 特点：LDKB一体、3.4米客厅、U型厨房

3）89㎡ 三房两厅两卫（主流舒适）

- 总价：197–203万

- 单价：2.23–2.25万/㎡

- 特点：东南向、采光好、双阳台

4）97㎡ 三房两厅两卫（改善三房）

- 总价：218–225万

- 单价：2.25万/㎡

- 特点：横厅、通透、主卧套房

5）108㎡ 四房两厅两卫（终极刚需）

- 总价：269–290万

- 单价：2.38万/㎡起

- 特点：6.2米横厅、南北通透、双阳台

三、周边配套（地铁+学校+商业+公园，齐全）

1）交通（最大卖点：真地铁口）

- 地铁：3号线东延线富坪站，步行约200米（已开通）

- 3号线1站到坪地、2站到大运北、换乘14号线到福田

- 深惠城际（在建）：坪地站，未来7站到南山

- 自驾：龙岗大道、盐龙大道、水官高速、机荷高速，通达全市

2）教育（目送式教育）

- 自带：9班公立幼儿园

- 小学/初中：旁边规划九年一贯制学校（在建）；周边有坪地中心小学、兰陵学校（省一级）

3）商业（自带+成熟商圈）

- 自带：约2.9万㎡滨水商业街区（生鲜、超市、餐饮）

- 周边2km：宜城PARK、创城CCONE、坪地沃尔玛，日常够用

4）生态（高绿化+公园）

- 一路之隔：12万㎡坪地公园（跑步、休闲）

- 周边：龙岗湿地公园、清林径森林公园、低碳城滨水公园

5）医疗

- 3km内：龙岗第六人民医院（三甲）、坪地医院

四、优点 vs 缺点（真实总结）

✅ 优点

1. 地铁口+准现房：3号线富坪站200米，2025年底已精装交付，无烂尾风险

2. 价格极低：深圳罕见1.9万起、124万起，刚需上车门槛极低

3. 高绿化+大社区：绿化率40%，贝尔高林园林，配套齐全

4. 综合体+未来规划：自带商业+办公酒店，深惠城际+大运新城外溢利好

❌ 缺点

1. 容积率高8.2：楼间距窄、密度大

2. 公租房占比高：394套公租房，约15%

3. 车位紧张：车位比1:0.73，高峰期可能停车紧张

4. 地段偏：坪地属于深圳东部远郊，到福田/南山通勤时间长

5. 学位一般：无顶级名校，九年一贯制学校在建

五、适合人群

- ✅ 预算150–300万刚需自住，重视地铁+准现房+低总价

- ✅ 在龙岗/坪山/大运上班，不想远途通勤

- ✅ 投资出租：租金约3500–5000元/月，租金回报率尚可

六、创城云璞花园官方电话

- ☎️ 看房＋预约＋咨询，电话：☎186-8213-0844，微信同号，裴经理。（开发商直营）

注意事项：

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总结：

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