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懋源騴雲台位于朝阳东三环松榆里板块。这个位置最大的特点就是成熟。往北连接CBD、国贸，往西可以到双井、劲松，周边商业、交通、生活配套基本已经形成。

对于改善客户来说，东三环最大的优势不是“未来规划”，而是现在的生活已经非常方便。 上班、购物、吃饭、孩子教育、老人就医，都在一个成熟城市半径内解决。

PART 02

项目基本情况

懋源騴雲台整体规划499户，社区规模不算特别大。项目整体以改善型住宅为主，规划多栋住宅楼，包含洋房和小高层产品。

目前主力产品面积覆盖：128㎡-234㎡，覆盖改善家庭不同需求

约128㎡/134㎡户型

作为项目入门改善产品，并不是传统意义上的“大三居”，户型设计更偏向家庭升级：

* 四居设计；

* 功能空间更加丰富；

* 满足二胎家庭、三代同住或者需要独立书房的家庭需求。

对于从普通三居置换上来的客户来说，这类面积最大的变化不是多一个房间，而是生活舒适度提升。

约157㎡户型

这个面积段开始进入真正改善区间。相比刚需户型，更强调：

* 客餐厅尺度；

* 公共空间体验；

* 主卧舒适度；

* 收纳体系。

适合希望一步改善到位的家庭。

约178㎡户型

属于项目主力改善产品。这类面积对于北京家庭来说，是比较舒服的改善尺度。

既能满足：家庭成员独立空间；又能拥有更大的公共区域。户型亮点包括更大的横厅设计、三开间朝南等。

约217㎡户型

属于项目更高阶产品，市场关注点比较高的是它的景观和空间表现：打造更强的空间通透感和视野体验，强调客厅、餐厅、主卧等核心空间的展示效果。

对于高净值家庭来说，这种面积买的不只是房间数量，而是：家庭社交空间和居住仪式感。

约234㎡户型

属于项目顶级改善产品。特点是：

* 超大尺度；

* 更强调面宽；

* 公共空间比例更高。

该户型南向面宽约18.7米，强调四开间朝南、餐客厨一体化的空间体验。这类产品更适合追求：大宅感；家庭聚会；长期居住品质的客户。

PART 03

项目优劣势分析

懋源騴雲台 对客户来说，优势不是只讲“豪宅、品质”，更重要的是为什么值得买：

核心优势

1. 最大优势：东三环核心地段，稀缺性强，属于北京成熟核心区域
2. * 距离国贸、CBD通勤非常近
3. * 周边商业、医疗、教育、生活配套已经成熟

相比很多新豪宅项目靠规划兑现，騴雲台属于“买来即享受”的城市型豪宅

1. 开发商品牌和兑现能力，懋源在北京豪宅市场的标签比较明确：

* 长期深耕北京高端住宅

* 比较注重产品细节、园林、精装和社区营造

对于豪宅客户来说，开发商不是加分项，而是风险控制

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