新规出台近一年，上海楼市怎么样了

上海 926 新规落地马上一年了

这段时间，我们工作室踩了上海大部分新盘

明显感知到

新出来的房子和过去完全不一样

阳台尺度肉眼可见变大、社区普遍开始做抬板地库、架空层不再是闲置过道、主打开放式街区的项目也越来越多

总的来说，就是户型、社区环境整体都变得更好

但这背后的深层逻辑很少有人看懂

这一系列肉眼可见的产品迭代

并非开发商单纯主动升级

而是一场关于上海高密度城市的空间革命

受制于过去严苛的计容规则

大量本该属于住户的生活空间，因为开发指标被不断压缩

新规直接打破这套旧逻辑

挤掉行业原本通过压空间、挤次卧、缩阳台等方式换利润的开发泡沫

把那些被规则挤没的空间重新还给居住者

也是在引导开发商跳脱出“只为售卖面积服务”的开发逻辑

真正回归人居建筑本身

开始思考如何令产品兼顾实用与审美

这场规则层面的深层革新

又是如何重塑上海的开发逻辑与人居标准

01

作为高密度极致发展的一线城市

上海土地资源极度稀缺、计容指标常年严控

这也导致过去市面上绝大多数新房住宅

最大的居住痛点

是室内空间被极致压缩，几乎没有生活留白

旧规体系下，阳台尺度被严格限制，还要占用核心计容面积

导致过往新房得房率普遍仅75%-82%

采光、通风、空间通透感全面受限

居住体验始终被指标束缚

新规则从采光、通风到空间利用率等多个方面

全方位优化居住的空间基底

作为高密度社区中稀缺的户外留白空间

阳台刚好补足了小户型室内压抑、空间局促的短板

正因如此

阳台成为本轮新规人居革新最核心的突破口

同时，这套规则变化也直接改写了户型的底层指标

主流100–160㎡改善户型，得房率普遍提升 4%–6%

新规之后，新房实得率轻松突破85%–90%，部分优质楼盘甚至可达100%以上

市面上很多人简单把阳台扩容归为“开发商送面积”

实则是上海城市风貌与人居体验的双向平衡升级

新规不仅将过去的8㎡阳台面积扩充至16㎡

还提出0.75米开敞式阳台，也就是业内俗称的“一步阳台”

尺度克制、定位纯粹，仅适用于观景休闲，无法封闭改造、不能私自拓建

这套尺度设计最具巧思的地方在于

一方面复刻海派建筑通透简约的立面符号

打破新房立面同质化僵局，契合上海精致的城市气质

另一方面则以标准化尺度严控界面秩序

在不破坏城市风貌、不突破容积率的前提下，合规释放免费居住空间

通过尺度与计容规则，对空间进行双重优化

以中环麓岛为例，开发商思考的是“如何把空间还给居住”

延伸20公分，创新打造270°飘窗加转角三阳台布局

整体空间实现了超乎想象的连续瞰景界面

多面拓展采光与观景视野，让高密度户型拥有极致通透感

中环麓岛户型示意图

而位于上海风貌区的前滩元境项目

则在满足空间需求的同时平衡城市审美

边套专属配置0.75米开敞式阳台，全程不计容、不占用可售指标

在不增加购房成本的前提下，有效拉高户型得房率，解锁稀缺的居住松弛感

前滩元境户型示意图

从中环麓岛的「把空间还给居住」，到前滩元境的「把审美还给城市」

开发商实现了颜值与实用的双向兼顾

此外，新规的空间革新不止局限于平层户型

更彻底放开了垂直空间设计边界，让叠墅类高端改善产品也迎来质变

金茂满誉上叠打造四层完整客厅挑空结构，搭配三层超大横厅面宽

彻底打破传统叠墅分层压抑的痛点

并且，这类垂直挑空空间合规不计冗余指标，不占用可售产权

是新规赋予高端住宅实打实的免费空间红利

金茂满誉户型示意图

如果说平层阳台的尺度优化、叠墅产品的垂直空间解放

只是新规带来的表层空间升级

那真正能够重塑上海内部居住空间的核心变革

是优化空间配比，全方位升级舒适居住体验

926新规彻底打破刻板规则，给了房企充足的设计空间

户型设计自由度的彻底解封

也致使越来越多的住宅迈入可变定制的全生命周期居住时代

让房子成为可以跟随家庭结构、生活场景迭代升级的动态空间

以外滩瑞府为例，主打全维度定制化建筑体系

通过对承重体系的前置规划，避免了空间过早被固化

从建筑结构、功能布局、视觉审美到专属空间附加模块完成全维度精细化优化

告别千篇一律的模板户型，精准适配不同家庭的多元化居住需求

保利·海上印则将新规空间利用率发挥到极致

通过可退让承重墙、精装S墙优化、80cm多功能飘窗设计，一举解锁七种可变生活场景

同时实现四开间朝南通透格局，最大化吸纳自然光与通风

同等建筑面积下，实现空间利用率、采光通透度、居住舒适度的三重升级

让每一寸空间都贴合日常居住需求

02

户型的革新，并非新规的全部重点

过去上海高密度社区有一个很隐蔽的痛点：居住体验高度分层

高楼层采光、视野、通风占尽优势

低楼层则常年经历潮湿昏暗、采光不足等不利因素

楼层高低直接决定居住质感，天然形成层高居住壁垒

而926新规的另一大核心价值：重塑居住公平

通过抬板设计解决户型局促、采光不足、空间固定僵化的问题

最大程度抹平楼层、高差带来的体验差距

安澜上海作为上海首个全抬板实景社区，把这套新规逻辑做到了极致落地

整个社区通过抬板打造三层三世界的空间秩序

实现居住系统的动静区隔，空间根据功能属性被清晰划分

让建筑从逐利的“盈利产品”，回归更纯粹的“生活容器”

打造4米全域抬板底盘，搭配16米超大垂直高差

并在此基础之上，通过错位关系，不同高度的空间彼此交织重叠

形成了二度细分的五层垂直空间布局

安澜上海项目实景图

一层住户完全可以感受到过去5层才有的明亮、通透

社区园林也摆脱平面束缚，形成层层递进的垂直空间景观落差

彻底告别高密度社区绿化拥挤、视野压抑的问题

整个社区私密感极强

步移景异的动线体验更是将中式庭院的递进意境，进行了现代转译

观赏性与私密性双向兼顾

安澜上海项目实景图

不仅如此，安澜上海通过抬板设计，让公共空间真正回归公共

把地下死角盘活，打造成一座对外开放的“半地面公共客厅”

抬板之下的空间价值被彻底释放

规划约3400㎡全功能会所，覆盖11大生活场景，日常休闲、会客、亲子、运动都能一站式解决

而当未来整个项目以完整体最终兑现的时候

全社区实际上将拥有约13.4万方的超巨型连续抬板设计

同时，安澜上海布局约3万方的立体园林，大量绿植错落排布

在闹市地段开辟出一片静谧的居住秘境

不止核心城区，新规抬板红利正在全域普及

作为北上海首个全域抬板洋房社区

建发·云湖玥全新迭代

以约5.4米超高全域抬板底盘，打造进阶版“浮岛住区”，提升空间利用

超高抬板高差杜绝低层返潮问题的同时，真正做到全楼层视野、采光体验平权

同时，规划1F为阳光车库，2F为人行活动，彻底实现人车分流

将地面完整归还给步行与花园的休闲生活

建发·云湖玥实景图

从核心城区标杆安澜上海，到外环改善标杆建发·云湖玥

足以证明，抬板设计早已不是个别项目的创新噱头

而是上海住宅品质升级的确定性风口

03

此外，新规目标更推动了城市层面的人居全面升维

不止解决单户、单社区的居住痛点

还通过公区提质、立面松绑、空间开放、设置交互场景等方面

让住宅从“小区产品”，真正融入城市、服务人居生活

第一，垂直空间提质，拉升高密度城市的空间经济效率

新规对架空层、风雨连廊、立体绿化的规范化提质

彻底打破传统社区平铺式建设的局限

允许建筑向上、向下双向拓展

让高密度城区既能“长高变密”，又能同步实现更通透、更生态的居住体验

破解城市土地开发的天花板难题

其中外滩瑞府精准吃透新规垂直提质逻辑

通过标准化架空层、连贯式风雨连廊设计

结合所有消防登高面外置，做到全域架空层体系

外滩瑞府花园布局示意图

并且还拥有全园无雨艺术连廊归家

盘活社区闲置底层空间，打通楼栋、园林、公区的动线壁垒

既补足了高密度社区公共空间不足的短板

又依托垂直空间优化，让社区通透感、实用性大幅提升

外滩瑞府效果图

而中兴傲舍则进一步突破创新

依托商业裙楼近15米的超高挑高基底

跳出传统平面绿化的局限，以错层、跃层结构植入大量立体绿化

打造出专属商业综合体的垂直生态体系

并通过动线设计、立体叠合与界面处理

让社区的功能性得以放大，既增添自身价值，也能够丰富城市业态

中兴傲舍效果图

第二，外立面计容松绑，完成城市建筑审美升级

过去房企为控制成本和得房率

大多选用平价材质，导致城市楼盘立面高度同质化

而926新规明确，石材、金属板、陶板等高端饰面层不计入容积率

彻底放开建筑设计的审美枷锁，为城市界面增添了更多可能性

金隅·公园东序率先落地新规审美逻辑

大胆运用高端立面材质与立体造型设计，严选了十余种奢石与材料

整栋干挂巴西进口光面“白世贸”石材

金隅·公园东序立面效果图

参考宝格丽酒店的鎏金云门，打造雅致恢弘的入户门头空间

金隅·公园东序鎏金云门实景图

归家大堂同样富丽堂皇

墙面采用奥特曼米黄奢石墙面，搭配莫奈花园大理石背景墙

地面则选用安哥拉黑大理石通铺

通过丰富的立面层次与质感材质，刷新片区建筑界面，拉高城市颜值

金隅·公园东序归家大堂效果图

建发海宸则把将石材的可塑性拉满，依托新规放开的设计自由度

运用难度极高的三维曲面加工技术，将温润石材打造成海派玉兰形态双重檐结构

建发海宸实景图

每块石材之间采用无缝处理工艺拼接

搭配月光米黄奢石曲面切割工艺，兼顾海派简约气质与高端精致质感

不仅如此，石材本身质量绝佳

兼具保温、隔热、隔音、防渗水等多种优势

新规不仅让更多项目实现建筑颜值、居住舒适度、房产保值性的三重进阶

也让每一栋新房都成为城市美学天际线的补充

第三，开放空间落地，活化城市级公共资源

新规通过开放式社区规则落地，打破传统小区封闭割裂的格局

盘活城市存量生态与公共资源

让人居场景兼顾私密静谧与市井烟火，实现社区与城市的共生共融

以上海保利天奕为例

不仅主动退让城市界面、盘活闲置公共土地

更是在项目最初期，首先实景兑现红线外约1.7万方城市休闲公园

上海保利天奕公园实景图

同时，通过前置开放和运营其中的儿童活动场域

让客群首先体验到真实的生活氛围

把大规模、完整度极高的生态绿地，直接变成业主的日常配套

上海保利天奕儿童活动场域实景图

并由外至内，沿着景观中轴的下沉庭院延伸场景的空间尺度

营造完整的体系化场景

中环麓岛也同样选择跳出社区内部改造的局限

主动对接城市生态资源，兑现红线外超3500㎡湖泊生态景观

与走马河公园、溪谷公园等城市公共绿地融为一体

将城市级自然水景、绿植生态完整融入社区日常场景

打破小区与城市生态的边界，打造沉浸式、高颜值的自然居住界面

中环麓岛城市会客厅实景图

04

当我们看遍926新规之后的楼盘，最先感受到的

是越来越多的开发商不再将盈利看作唯一指标

而是从成本计算的枷锁中放松出来

愿意为立面质感、公共空间、社区公平、城市界面做更多投入

从做“达标楼盘”，进阶到实现“宜居作品”

真正思考如何让居住回归人本初心，让社区深度融入城市发展

彻底打破建筑与土地、社区与城市、私密与公共的边界

将住宅从单一的居住载体

升级为承载生活质感、人文审美、全龄场景的城市活力单元

也让社区从封闭的居住组团

迭代成立体开放、公私共生、动静平衡的城市公共空间

这正是新规的意义

从微观户型的空间解放，到中观社区的居住平权，再到宏观城市的界面焕新

这不止是一轮新房产品的更新换代

更是上海高密度城市人居体系的一次时代级重塑

它重新定义了土地的利用价值、建筑的审美标准、居住的人本内核与城市的生长逻辑

我们有理由满怀期待：

未来上海的城市肌理将愈发通透立体

人居体验也将更加公平、松弛

城市发展与居住生活将实现双向赋能、共生共进

每一份扎根于此的居住理想，都可以被温柔善待

以上为正文，来自Estrella

这是真叫卢俊公众号的第6629篇原创文章