广东
概念示意图，非交付标准。
6月25日下午，深圳宝安中心区，一场土地拍卖会持续了一个半小时。4家头部央国企轮番举牌，355轮竞价拉锯之后，保利发展最终以105.1亿元将A002-0113地块收入囊中，成交楼面价87924元/㎡，溢价率99.05%——一街之隔，去年华润与招商拿下的观潮府地块，楼面价不过59600元/㎡。一年之间，地价跳涨近50%。这场土拍的意义，远不止于一个新纪录的诞生。它正在改写深圳豪宅的价值坐标系——而这场改写，首先落在了与地块一路之隔的深圳观潮身上。
土地价值新高，核心区资产稀缺性凸显
先是南山宅地成交刷新片区总价纪录，紧接着福田地块拍出新高价，再到前海海景地块高价落槌。一个月内，三宗地块、三破纪录，累计收金超198亿元。接连拍出天价地，背后是深圳核心区优质宅地供需关系的持续收紧。
据中指研究院统计，截至6月25日，2026年上半年深圳共成交6宗涉宅用地，总成交金额约291亿元。今年以来深圳宅地供应呈现明显的“缩量提质”特征，出让地块全部位于城市核心或成熟片区，顶豪板块的稀缺地块引发头部央国企激烈争抢，而外围配套较弱的地块多以底价成交，土地市场冷热分化显著。
业内分析指出，核心区宅地供应日趋枯竭已是既定趋势，尤其是前海湾等拥有一线海景资源的居住用地，在禁围填海政策与城市开发边界约束下，新增供应几乎见底。土地价值的持续抬升，直接推高了核心区高端住宅的长期价值预期，一线海景物业的稀缺性愈发凸显。
告别“二手房比价”，豪宅价值进入“内生定价”时代
深圳核心区地价持续突破预期，正在重塑顶豪的定价逻辑。过去很长一段时间里，深圳新房定价常以周边二手房价为参照，“一二手倒挂”成为不少项目的核心卖点，新旧盘之间的比价效应主导着市场认知。
但随着南山、宝中等核心片区地价中枢大幅上移，旧有的价格参照体系正在失效。业内人士表示，深圳顶豪市场正在进入“价值内生”的新阶段：顶级资产的价格不再由周边存量决定，而是由自身的稀缺禀赋定义。具体而言，决定顶豪价值的核心要素，将聚焦于地块的战略区位能级、自然景观的不可复制性、社区规划的低密属性、产品打造的品质高度以及居住圈层的纯粹度等内生指标。
这一趋势已得到市场验证。深圳湾澐玺、中信信悦湾、深圳观潮等豪宅项目热销出圈，重构了豪宅价格梯度：普通豪宅起步价站稳15万元/㎡，主流豪宅均价攀升至17万-18万元/㎡，顶尖豪宅更是突破20万元/㎡。与此同时，高端客群偏好彻底转变，摒弃老旧二手房，专一甄选核心地段的全新顶豪产品。
以新价值尺度审视，深圳观潮价值再跃升
在地价重构价值体系的当下，以新的价值标尺重新审视市场，位于前海湾核心的深圳观潮项目，资产性价比优势持续凸显。
首先看地段，项目占据前海湾黄金内湾核心区位，滨海CBD近15年来稀缺供应的超大规模一线临海宅地，拥有无遮挡海景。项目紧邻海岸线与城市核心配套，对望腾讯全球总部，周边集聚高端科创产业集群，高净值购买力扎实稳固。
再看产品力，项目由华润、招商两大万亿央企联合打造，品质与圈层属性拉满。社区容积率低至3.4，规划了建面约143㎡-536㎡纯大户型设计，创造性打造了约5.3万㎡滨海立体园林与约5500㎡高端圈层会所。项目部分纯板楼设计、两梯两户、约3.3米层高，新规下得房率再创新高，产品硬指标稳居区域顶豪第一梯队。
核心价值红利，集中体现在绝佳的价格窗口期上。一月三宗地块、三破纪录，深圳核心区地价坐标彻底重塑。目前深圳观潮售价约13万-16万元/㎡，而项目一街之隔的新拍宅地楼面价已达87924元/㎡，未来新地块入市售价大概率达到15万-20万元/㎡。
新旧价格倒挂之下，深圳观潮凭借一线海景顶豪的稀缺属性，已成为前海湾价值重估中更具确定性的核心洼地与标志性价值坐标。对于洞悉土拍市场深层变革的购房者而言，当下正是抢占大热顶豪资产的极好行动窗口。
据了解，深圳观潮将于7月加推建面143-536㎡全系新品——当一街之隔的未来地价已将入市预期推至15万-20万/㎡，这一次，选择权就在眼前。
文：孙阳 制版：董淑云 刘艳兰 卢若情
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