上海，重算土地账

来源：市场资讯

（来源：上海进深）

文/上海进深 严明会

2026年以来，上海楼市最值得关注的变化之一，莫过于“商改住”正在多个区域密集铺开。

从静安大宁、虹口北外滩、闵行古美，到杨浦八埭头滨江，再到奉贤、松江等新城板块，这份名单还在不断拉长。从核心城区到五大新城，用地性质的调整正加速推进。

如果用一句话概括当前趋势，那就是：

市区密集商改住，郊区集中降容。

核心区补住宅，新城做低密，已经成为当前最清晰的两条线。

调整方式也呈现出明显弹性。既有纯商办用地直接转为纯住宅，也有商办兼容商业、办公的混合探索。

这意味着，传统供应饱和的核心区将不定期释放新宅地，既为保障性租赁住房和人才租房带来更多选择，也让低容积率的改善产品有机会在核心区出现。

虹口区正是这轮调整中最集中的区域，北外滩、瑞虹等板块多宗地块相继完成“商改住”，力度和节奏远超往年。

具体看调整的地块：

1、虹口区

今年1月，欧阳社区hk153-02地块由商务办公用地（C8）调整为三类住宅用地（Rr3），用地面积6100㎡，容积率2.5，新增住宅建面约1.53万方。地块在今年5月已经出让完成，溢价率17.2%。

嘉兴社区hk306-08地块也进行了类似调整，原规划中的部分公共绿地和幼儿园用地调整为三类住宅组团用地。核心地块hk306-08占地面积约7120㎡，容积率2.5，计容建筑面积约1.78万㎡，建筑限高80米。地块已于2026年5月完成出让，溢价率达35.63%。

5月，hk293-08地块从商业商办调整为商业+住宅+办公混合用地，住宅比例不超过30%，在容积率高达7.3的条件下，新增住宅约3.2万方，嵌在一栋249米地标里。

另外，广中社区N080601单元077街坊也完成局部调整，其中077-07地块转为三类住宅组团用地，规划面积5421平方米，容积率2.66，建筑限高35米，计划新建住宅94套。6月进行了补充公示，进一步明确了各项边界与规模。

2、徐汇区

长桥xh290-09地块，原规划商办用地，今年2月正式转为纯住宅用地，占地21036㎡，容积率1.8，建筑限高36米。

4月的三批次土拍中，吸引9位竞买人参与，经82轮报价，最终由招商蛇口以33亿元竞得，溢价率25%，成交楼面价约87150元/㎡。成为上海2026年前三批次土拍中溢价率最高的地块。

3、闵行区

6月，古美北社区113街坊地块公众参与草案公示，将原113-04商业商办文化混合用地分拆为113-07三类住宅组团用地和113-08文化设施用地。

113-07地块用地面积45690㎡，容积率2.2，总建筑面积约10.05万㎡，建筑限高60米。地块内将综合设置社区文化活动中心和综合健身馆。

规划明确规定113-07地块平均地坪标高不低于吴淞高程5.3米，未来将建成抬板社区。

4、杨浦区：

2026年5月14日，杨浦滨江八埭头地块调整方案公示，6月18日正式获批。从草案公示到获批仅约36天，非常迅速。

地块位于内环滨江核心，距黄浦江约200米。原03A1街坊被新规划的景星路（红线宽16米）一分为二，拆分为03A1和03A2两个街坊。

核心变化是大幅压缩商办比例、强化居住属性，新增约14.8万㎡住宅体量。

5、奉贤区：

今年2月，奉贤新城C02B、C03C街坊两宗地块规划调整草案公示。

C02B-06地块：由商业商办混合用地调整为二类住宅组团用地，容积率从3.8大幅下调至1.05，建筑高度从100米降至20米。用地面积15428㎡，建筑面积16199.4㎡。

C03C-01地块：由三类住宅组团用地（Rr3）调整为二类住宅组团用地（Rr2），容积率由2.2调整为1.1，建筑高度由80米降至20米。用地面积18705㎡，建筑面积20575.5㎡。地块内将设置不小于100㎡的文化活动室和不小于300㎡的健身点。

1.05-1.1的容积率，在上海住宅用地出让中已属稀缺。结合20米的建筑限高，未来两幅地块大概率将打造叠墅、洋房等低密改善型产品。

6、松江区：

松江新城C30、C31街坊两宗地块：

C30-03地块：由商办用地(C8) 调整为三类住宅用地(Rr3)，用地面积16863㎡，容积率从1.7下调至1.4，建筑高度从60米降至36米。

C31-08地块：由商办用地(C8) 调整为二类住宅用地(Rr2)，用地面积13457㎡，容积率从2.0下调至1.05。

市区补住宅、新城降容积率的调整背后，是市场现实与政策导向的双重推动：

一方面，部分区域商办供应过剩、去化周期拉长，而核心地段住宅需求始终坚挺；另一方面，上海在2026年相关政策中明确提出“引导低效商办楼宇更新”“支持功能兼容转换”，为用地性质的灵活调整打开了制度空间。

当商办的供给过剩遇上住宅的结构性短缺，“商改住”便成了一种兼顾市场效率与城市规划的务实选择。