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项目已领取2、5号楼共60套四代洋房销许，

2号楼以建面约116㎡为主，销许均价47424元/㎡；

5号楼以建面约139㎡为主，销许均价48569元/㎡（实际售价以案场为准）。

此次首开，两个主力面积段都有覆盖：

关于这个盘，前期我们做过现场实探，有三个印象很深的点：

1、很少有项目，为了让城南的香樟长得更好，主动退让，留出约9米宽的生长空间；

2、也很少有项目，只远远看一眼，就能感受到和普通新盘的明显差异；

3、更少有项目，在大前期做多轮居民共创，最后真的更改立面方案，调整设计风格。

北谷隐澍从公开起，就有很高的关注度。

01

从香樟、云门到曲线立面，一眼就和别人不一样

北谷隐澍的区隔度，我觉得是从街边开始的。

路过永乐路，你很难不注意到它。

近百米白色云门，把项目从老城界面里轻轻托了出来。

它没有用特别压迫的豪宅门头，而是更干净、更克制，让白色界面在树影里展开，既有新的秩序，又没有粗暴破坏街道的气质。

项目设计之初，团队在周边做调研，他们问业主：

“老城南，永乐路，哪些是印象很深的画面？”

很多人提到了香樟树。

对老秦淮人来说，香樟不只是行道树。他们有在树下避蚊乘凉的记忆，这些树也是这片街区原生的守护者。

过去，这条路的人行道并不宽，路面有不少被树根顶起的痕迹，走起路来磕磕绊绊。

于是项目思考下一个问题：

怎么更好地保留并保护这些大树呢？

北谷没有把它们当成展示面的障碍。

相反，项目主动把建筑向后退，留出约9米空间，重新修复公共路面，给香樟留出继续安全生长的空地。

先有香樟，后有隐澍。

建筑不是覆盖记忆，也可以给记忆留出空间。

也正因为这次退让，隐澍外围有了一种很特别的氛围。

白色云门、婆娑树影、修复后的步道、老城街面，共同形成一道温柔的分界线。

这种区隔不只停留在外围。

进入社区之后，你会发现楼栋立面同样不是生硬的直线表达。

隐澍用了很多弧形线条，铝板和玻璃结合得比较轻盈，整体不是那种有棱有角、强势压过城市的立面。

它很柔和，也更契合老秦淮的气质。

秦淮河的水波感、灯彩的轻盈感、老城南的温润感，都不太适合过于锋利的建筑表情。

和老秦淮融在一起。

从街面、香樟、云门，到建筑立面，北谷隐澍已经先完成了一次识别。

02

老秦淮太久没有好房可买

南京有很多板块习惯讲价值，但老秦淮不太一样。

它不是一个单纯用地铁、商圈、学校、产业就能说清楚的地方。这里更多是一种生活惯性。

有人从小在这里长大，熟悉哪条巷子早上有锅贴，哪家皮肚面最好吃，哪家鸭子下午去晚了就买不到；

他们熟悉永乐路、秦虹、洪家园的烟火，也熟悉老门东、夫子庙、明城墙这一带的日常。

对很多老城南人来说，离开这里不是简单换个房子，而是离开一种已经成为日常的习惯。

他们不是不想换房。

而是不想为了换房，离开老秦淮。

03

主城纯洋房很少，116㎡洋房更少

最近几年，南京市场中出现了一些偏低密产品，但户型面积起步越来越大。

能在主城核心区域里，做到低密、纯洋房，同时面积段又相对友好的项目，很少。

所以北谷隐澍，很容易被看见。

约1.2容积率、6-8层纯洋房社区，主城南，只有这一个盘。

我仔细看了116㎡的实景样板间，这个户型做出了难得的从容。

1、客餐厅接近5米等面宽，公共空间被打开

从南向落地窗到北向餐厅，整体保持接近5米的等面宽，这个尺度让家里的公共生活被打开。

客厅可以放下一张约1.25米直径的圆桌，6-8人的家宴空间足够。

孩子搭积木，父母围坐喝茶，朋友来小聚，都不会显得紧凑。

2、内外玄关＋独立家政间，提前收纳琐碎

内外双玄关的设计，有足够的空间让家人的鞋、靴分区收纳。

进门位置还有“400库”，方便收纳行李箱、渔具、医药箱、露营装备等大物件。

另一点很难得的是，116㎡户型做出了独立的家政间，把嵌入柜、水池和洗烘套装都纳入交付标准。

洗衣烘干、清洁工具、家务杂物，都有独立的收纳位置，减少日后的杂乱。

3、细节设计，日常更顺手

厨房里的11套水槽式洗碗机，可以站立操作，洗碗洗锅不用频繁弯腰；

烟灶联动，日常开火烟机会自动打开，减少手动操作；

卫浴里的智能马桶、恒温花洒、防雾镜柜、淋浴壁龛等，也是日常生活加分的细节。

再加上约3.1米层高，户户带露台，以及柔和圆角过渡等设计，即使只在116㎡户型，整体也有很强烈的改善氛围。

04

城南人的共创社区

2025年11月7日拿地，2026年5月20日公开，

从拿地到实景开放，前后仅195天。

为什么北谷隐澍这么快？

这个问题我抛给了项目，他们说了很多细节，总结起来是：

“因为一直在和城南业主共创，所以没有太多纠结的过程，决策很快，落地很高效。”

做这个项目，开发商没有闭门造车。

从前期资料看，北谷做了大量问卷，也组织过多次线下共创会。共创的内容很多涉及到底层的设计——

比如街角公园怎么做，

架空层放什么功能，

物业服务需要什么，

外立面应该呈现什么风格，

这些都经过了用户和周边居民的反馈。

过去我听过的共创的案例，绝大多数是细节修改。比如客厅增加几处插座，主卧升级背景墙，厨房多一组冰箱交付等。

但隐澍的共创，是功能可以改，立面可以改，公共空间也可以改。

宠物空间是一个很好的例子。

前期的共创会上，有居民带着自己的“毛孩子”来，强烈要求给社区增加宠物空间，因为人需要社交，宠物也需要社交。

后来，北谷真的调整了原本的架空层功能，做出计划外的萌宠空间。

这里宠物有专业的洗护池、吹毛区，也有各种攀爬架、零食区和社交空间。

再比如外立面。

北谷最初并不是没有自己的内部方案，但经过多轮调研后，周边居民和客户更认可现在这种温润、柔和、带有秦淮水波感的立面表达。

于是，项目把秦淮灯彩、水波纹、弧线元素，慢慢融进建筑、园路、水院和室内细节里。

因为和准业主的共创，也因为共创直接影响决策的执行链路，才有了隐澍的快速兑现，呈现出老秦淮的新洋房社区。

踩盘当天下午，我从隐澍社区的西门出来，直接走到了澍影公园。

澍影公园不是红线内的业主专属景观，而是北谷主动在红线外建设、免费开放给城市的街角公园。

从一处园林，走向另一处公园。

晚饭后散步，牵着小狗遛弯，坐在树下看孩子跑一会儿，遇见邻居打个招呼，天气好的时候晒晒太阳，甚至只是站在香樟树影里发一会儿呆。

红线外的动作，更能看出一家开发商的用心。

项目新领销许，近期就会首开。

主城、老秦淮、116㎡起步、澍影公园兑现、城南人共创，

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